Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ werfen wir einen genaueren Blick auf den nächsten Entwurf der Regierung zur Änderung des Gesetzes über Wohneigentum – die Fassung vom 17. April 2026 (der „Entwurf“, abrufbar auf der Website des Verbandes Polnischer Landkreise). Wir haben bereits mehrfach über dieses Projekt berichtet, doch die neue Fassung enthält weitere, neue Ideen zur Änderung des Gesetzes über Wohneigentum.
Bürgerresolutionen – Weniger Lähmung, aber mehr Fragen zur Repräsentativität
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft den neuen Mechanismus zur Beschlussfassung, der unter anderem den Wirtschaftsplan, den Jahresabschluss und die Entlassung der Geschäftsführung betrifft. Kann auf der Hauptversammlung keine absolute Mehrheit der Stimmen, berechnet nach Aktienanzahl, erreicht werden, kann der Vorstand weiterhin mit Einzelstimmen abstimmen. In diesem Fall wird der Beschluss mit einfacher Mehrheit der anwesenden Aktionäre gefasst.
Diese Lösung kann jahrelangen Entscheidungsblockaden entgegenwirken, die in der Praxis häufig die laufende Immobilienverwaltung behindern. Andererseits besteht bei geringer Eigentümerbeteiligung das Risiko, dass wichtige finanzielle Angelegenheiten der Gemeinschaft von einer relativ kleinen Gruppe der engagiertesten Personen entschieden werden. Dies gilt insbesondere für Entscheidungen im Zusammenhang mit kostspieligen Renovierungen, Modernisierungen oder der Übernahme von Verbindlichkeiten durch die Gemeinschaft.
In diesem Zusammenhang verlagert das Projekt den Schwerpunkt zweifellos von einer formalen Mehrheit der Eigentümer hin zu einer effizienten Entscheidungsfindung. Die Frage ist, ob der gewählte Mechanismus ausreichenden Schutz für weniger aktive Eigentümer bietet, die dennoch wirtschaftlich unter den Folgen der Beschlüsse leiden
Aparthotels und Condo-Hotels – stärkere Kontrolle durch die Kommunen, geringere Vorhersagbarkeit der Investitionen
Die Fassung des Gesetzentwurfs vom 17. April 2026 sieht einen neuen Mechanismus zur Beschränkung der Aufteilung und des Verkaufs von Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern, einschließlich Aparthotels und Condo-Hotels, vor. Demnach wäre der Verkauf einzelner Wohneinheiten in solchen Gebäuden nur zulässig, wenn diese den für Wohneinheiten geltenden Standards entsprechen, darunter eine Mindestfläche und ausreichende Sonneneinstrahlung, und wenn der Gemeinderat dieser Lösung zustimmt.
Der Zweck dieser Verordnung ist nachvollziehbar – der Gesetzgeber möchte die Umgehung von Wohnbaustandards durch die Umsetzung von Investitionen einschränken, die formal nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind, den Käufern aber tatsächlich als Räumlichkeiten für einen dauerhaften oder zeitweiligen Aufenthalt angeboten werden.
Der den Kommunen eingeräumte Ermessensspielraum gibt jedoch Anlass zur Sorge. Fehlende präzise Kriterien für die Beschlussfassung könnten dazu führen, dass ähnliche Investitionen je nach Standort unterschiedlich bewertet werden. Für Investoren bedeutet dies bereits in der Planungsphase größere Unsicherheit.
Darüber hinaus könnte der vorgeschlagene Stichtag für Baugenehmigungsanträge von Bedeutung sein. Der aktuelle Entwurf sieht den 31. Dezember 2025 vor, was bedeutet, dass die Beschränkungen auch für bereits laufende Projekte gelten und potenziell zu Streitigkeiten über den Schutz bestehender Interessen sowie das Vertrauen in Staat und Recht führen könnten.
Änderung des Nutzungszeitraums – Schutz der Gemeinschaft oder Beschränkung für Eigentümer?
Eine weitere vorgeschlagene Änderung betrifft die Pflicht zur Einholung der Zustimmung der Anwohner für Nutzungsänderungen von Immobilien. Dies könnte beispielsweise die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro oder Gewerbefläche oder deren Nutzung zur Kurzzeitvermietung umfassen.
Aus Sicht einer Wohngemeinschaft kann diese Lösung als Instrument zum Schutz vor störender Nutzung des Gebäudes betrachtet werden. Nicht jede Aktivität in einem Wohngebäude ist für die anderen Eigentümer neutral.
Gleichzeitig stärkt die vorgeschlagene Regelung den Einfluss der Gemeinschaft auf die Nutzung von Grundstücken in Privatbesitz erheblich. In der Praxis könnte dies zu Streitigkeiten führen, insbesondere wenn der Widerstand gegen die Nutzungsänderung weniger auf tatsächlichen Belästigungen als vielmehr auf Nachbarschaftskonflikten oder einer präventiven Abneigung gegen eine bestimmte Aktivität beruht.
In solchen Fällen wird der Eigentümer wahrscheinlich rechtliche Schritte einleiten müssen, was zusätzliche Kosten, Zeitaufwand und Unsicherheit hinsichtlich der Möglichkeit bedeutet, die Räumlichkeiten für den vorgesehenen Zweck zu nutzen.
Nachteile von Gemeinschaftsräumen – notwendige Unterstützung, aber auch verfahrenstechnische Risiken
Der Gesetzentwurf sieht außerdem Änderungen vor, die es Gemeinschaften erleichtern sollen, Ansprüche im Zusammenhang mit Mängeln in Gemeinschaftsbereichen ihrer Immobilien geltend zu machen. Dieser Ansatz ist zu begrüßen, da die Durchsetzung solcher Ansprüche nach geltendem Recht organisatorisch und verfahrenstechnisch komplex sein kann.
Der Mechanismus zur Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen gibt jedoch Anlass zur Sorge. Der Gesetzentwurf sieht unter anderem eine sechswöchige Frist für Eigentümer vor, die nicht wünschen, dass die Vereinigung ihre Ansprüche weiterverfolgt, um Widerspruch einzulegen. Diese Lösung könnte in der Praxis die Legitimität der Vereinigung infrage stellen, insbesondere wenn einzelne Eigentümer Widerspruch einlegen oder die Rechtmäßigkeit der Benachrichtigung angezweifelt wird. Es ist nicht auszuschließen, dass diese Punkte in Streitigkeiten mit Bauträgern als Verfahrensargumente genutzt werden, was die Verfahren verlängern und die Ansprüche verkomplizieren könnte.
Zusammenfassung
Trotz seiner ambitionierten Lösungsansätze birgt der Entwurf auch Risiken durch bestimmte Regelungen. Diese könnten unter anderem die Nutzungsfreiheit von Eigentümern einschränken, die Rolle von Gemeinden und Kommunen in Entscheidungsprozessen stärken und die Unsicherheit für Investoren erhöhen.
Daher ist nicht nur die Verabschiedung der neuen Bestimmungen von Bedeutung, sondern auch die Art und Weise ihrer Anwendung. Davon hängt ab, ob die Änderungen tatsächlich Probleme verringern und das Funktionieren der Gemeinschaften verbessern oder ob sie zu weiteren Streitigkeiten zwischen Eigentümern, Investoren, Kommunen und Bauträgern führen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 27. April 2026.
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