Im heutigen Artikel der Reihe „Rechtsberatung für Landwirte“ möchten wir die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes vorstellen, das der Präsident der Republik Polen am 10. März 2026 unterzeichnet hat und das gemeinhin als Gesetz zur Stärkung des Schutzes der polnischen Landwirtschaft bekannt ist. Da die neuen Regelungen für einzelne Landwirte, Pächter, Unternehmer und Unternehmen gelten, die am Erwerb von Land aus dem landwirtschaftlichen Grundbesitz des Staatsschatzes interessiert sind, lohnt es sich, sie detaillierter und aus praktischer Sicht zu betrachten.
Es ist vorab festzuhalten, dass die vom Parlament beschlossene Hauptlösung darin besteht, die Aussetzung des Verkaufs von landwirtschaftlichen Grundstücken, Teilen davon und Miteigentumsanteilen an Grundstücken, die im landwirtschaftlichen Grundbesitz des Staatsschatzes geführt werden, um weitere zehn Jahre zu verlängern. Dies bedeutet, dass staatseigene landwirtschaftliche Flächen grundsätzlich bis zum 30. April 2036 vom Verkauf ausgeschlossen bleiben. Das Parlament begründet diese Änderung mit dem Schutz von Familienbetrieben, der Eindämmung spekulativer Grundstücksgeschäfte und der Verhinderung von Landkäufen durch ausländische Unternehmen oder Unternehmen, die nicht in der Landwirtschaft tätig sind.
Es ist wichtig zu betonen, dass diese Lösung nicht isoliert vom bestehenden Agrarrechtssystem betrachtet werden kann. Die Änderung steht im Einklang mit der Logik des Gesetzes vom 14. April 2016 über die Aussetzung des Verkaufs von Grundstücken aus dem landwirtschaftlichen Grundbesitz des Staatsschatzes sowie mit den weitergehenden Bestimmungen des Gesetzes vom 11. April 2003 zur Entwicklung des Agrarsystems. Konkret bedeutet dies, dass das Modell beibehalten wird, in dem staatseigenes Land primär für landwirtschaftliche Tätigkeiten und die Erweiterung von Familienbetrieben bestimmt ist und nicht als Handelsware dient.
Leasing ist nach wie vor die grundlegendste Form der Verwaltung
Besonders bedeutsam ist, dass die neuen Regelungen die aktuelle Ausrichtung der staatlichen Agrarpolitik bestätigen, wonach die Verpachtung weiterhin die primäre Bewirtschaftungsform für staatliche Flächen bleibt. Die Mitteilungen des KOWR (Landwirtschaftsministerium) zeigen deutlich, dass diese Lösung den Forderungen der Landwirtschaft entspricht, die darauf hingewiesen hatte, dass die Nutzung staatlicher Flächen ohne Kaufzwang es den Betrieben ermöglicht, sich ohne hohe Anschaffungskosten weiterzuentwickeln.
Dies ist keine rein theoretische Frage. Für viele Landwirte und Pächter bedeutet dies, dass sie, anstatt den Kauf eines seit Jahren genutzten Grundstücks zu planen, ihre Geschäftsstrategie weiterhin auf die Aufrechterhaltung oder Neuverhandlung des Pachtvertrags ausrichten müssen. Aus finanzieller Sicht kann dies von Vorteil sein, da die Mittel für Investitionen, Ausrüstung, die Modernisierung der Produktion oder die Verbesserung der Liquidität des Betriebs verwendet werden können, anstatt für den Kauf von Land.
Es ist anzumerken, dass das Nationale Förderzentrum für Landwirtschaft gemäß Artikel 24 Absatz 1 des Gesetzes über die Verwaltung landwirtschaftlicher Flächen der Staatskasse die Ressourcen primär durch Verpachtung oder Verkauf verwaltet. Dies bedeutet, dass die Verpachtung keine Notlösung darstellt, sondern eines der grundlegenden Instrumente der staatlichen Agrarpolitik ist.
Ausnahmen vom Verkaufsverbot
Gleichzeitig ist anzumerken, dass der Gesetzgeber das Verkaufsverbot nicht absolut aufrechterhalten hat. Es gibt weiterhin Ausnahmen, und eine davon wurde kürzlich erweitert.
Die bedeutendste Änderung betrifft kleinere landwirtschaftliche Betriebe. Bisher waren Flächen bis zu 2 Hektar vom Verbot ausgenommen, die Änderung hebt diese Grenze nun auf 5 Hektar an. Laut öffentlichen Bekanntmachungen soll diese Änderung die Ressourcenverwaltung verbessern und die Vergabe kleinerer Parzellen beschleunigen, insbesondere für Einzelbauern, die ihre Betriebe ohne jahrelange Verwaltungsverfahren entwickeln möchten.
Das Verbot gilt nicht für Grundstücke, die im örtlichen Entwicklungsplan, im endgültigen Bebauungsplanbeschluss oder im allgemeinen Gemeindeplan für nichtlandwirtschaftliche Zwecke ausgewiesen sind. Beispiele hierfür sind Technologieparks, Geschäfts- und Logistikzentren, Verkehrsinfrastrukturprojekte, Wohnungsbauprojekte sowie Sport- und Freizeitanlagen. Auch Grundstücke in Sonderwirtschaftszonen sowie bestimmte Häuser, Wohnungen, Nebengebäude und Garagen samt den dazugehörigen Grundstücken sind von dem Verbot ausgenommen.
In dieser Phase passieren die meisten praktischen Fehler. Allein die Annahme, eine Immobilie sei potenziell als Kapitalanlage geeignet, garantiert noch lange keinen kostenlosen Erwerb. Entscheidend ist die formale Ausweisung des Grundstücks, wie sie in den entsprechenden Planungsunterlagen festgehalten ist, nicht allein die wirtschaftliche Absicht des Käufers.
Was bedeutet das in der Praxis?
Die neuen Regelungen werden für verschiedene Marktteilnehmergruppen sehr unterschiedliche Folgen haben. Für einzelne Landwirte bedeuten sie möglicherweise einen leichteren Erwerb kleinerer Parzellen aus dem Pachtbestand, gleichzeitig bleiben jedoch die Beschränkungen für den Kauf größerer Grundstücke bestehen. Für Pächter bedeutet dies, dass die langfristige Planung weiterhin primär auf der Beständigkeit des Pachtvertrags basieren sollte und nicht auf der Annahme, dass ein Kauf der nächste logische und schnelle Schritt sein wird.
Für Investoren und Unternehmer schreibt das Gesetz eine gründliche Prüfung des Rechtsstatus einer Immobilie vor, bevor Geschäftsverhandlungen aufgenommen werden. Gehört das Grundstück dem Grundbesitz, ist es entscheidend festzustellen, ob es tatsächlich unter die gesetzliche Ausnahme vom Verkaufsverbot fällt. Andernfalls können sich Verhandlungen, Finanzanalysen und Investitionsvorbereitungen über Monate hinziehen, obwohl der Verkauf selbst rechtlich unzulässig ist.
Es lassen sich zwei typische Szenarien unterscheiden. Im ersten pachtet ein Landwirt seit Jahren Land vom Nationalen Förderzentrum für Landwirtschaft und geht davon aus, dass er es nach Ablauf der vorherigen Schutzfrist endgültig erwerben kann. Nach der Gesetzesänderung muss er jedoch seinen gesamten Betriebsentwicklungsplan überarbeiten, da das allgemeine Verkaufsverbot bis 2036 weiterhin gilt.
Im zweiten Fall findet der Unternehmer ein attraktives Grundstück, das dem Ressourcenschutzgebiet gehört, und betrachtet es als potenziellen Investitionsstandort. Erst eine planungsrechtliche Analyse zeigt jedoch, dass das Grundstück noch landwirtschaftlich genutzt wird und der Handel damit daher gesetzlichen Beschränkungen unterliegt.
Umfang der Unterstützung durch die Anwaltskanzlei
In solchen Angelegenheiten kommt es nicht nur auf die Kenntnis der Vorschriften an, sondern vor allem auf deren korrekte Anwendung auf das jeweilige Grundstück und den konkreten Zweck des Mandanten. Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei der Analyse von Grundstücksdokumenten, der Beurteilung der beabsichtigten Nutzung des Grundstücks und der Feststellung, ob im Einzelfall eine Ausnahme vom Verkaufsverbot vorliegt oder ob weitere Verpachtungen möglich sind. Wir helfen Ihnen außerdem bei der Erstellung von Schreiben, Anträgen und Stellungnahmen für das Nationale Landwirtschaftliche Unterstützungszentrum (KOWR), der Einhaltung von Fristen, der Prüfung von Vertragsentwürfen und vertreten Sie in verwaltungs- und zivilrechtlichen Streitigkeiten im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Immobilientransaktionen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 18. März 2026.
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