Die nächste Folge unserer Reihe „Dienstagmorgens für Baufachleute“ widmet sich dem ewigen Nießbrauch. Obwohl das Gesetz vom 20. Juli 2018 zur Umwandlung des ewigen Nießbrauchsrechts an zu Wohnzwecken erschlossenem Land in das Eigentum an diesem Landgetreten ist und dieses Recht mit Wirkung zum 1. Januar 2019 in Eigentum umgewandelt hat, ist diese spezielle Eigentumsform auf dem polnischen Immobilienmarkt weiterhin präsent und gibt Anlass zu zahlreichen Bedenken.
Vor diesem Hintergrund möchten wir im heutigen Artikel die grundlegenden Rechte von Inhabern eines unbefristeten Nießbrauchsrechts im Zusammenhang mit dessen Laufzeit, wie beispielsweise die Verlängerung und Standardisierung der Laufzeit, erläutern. Diese Rechte können insbesondere für diejenigen von Bedeutung sein, die in Immobilien investieren möchten, bei denen die Laufzeiten unbefristeter Nießbrauchrechte relativ kurz sind.
Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch wird Grundstücken, die sich im Eigentum der Staatskasse, der Kommunen oder ihrer Vereinigungen befinden, ein dauerhaftes Nutzungsrecht für die Dauer von neunundneunzig Jahren eingeräumt. In Ausnahmefällen, wenn der wirtschaftliche Zweck des dauerhaften Nutzungsrechts eine so lange Laufzeit nicht erfordert, kann es für einen kürzeren Zeitraum, jedoch nicht weniger als vierzig Jahre, gewährt werden.
Eines der wichtigsten Rechte des Nutzungsberechtigten im Zusammenhang mit der Dauer des Nutzungsrechts ist das Recht, dessen Verlängerung um weitere vierzig bis neunundneunzig Jahre zu beantragen. Dieses Recht kann innerhalb der letzten fünf Jahre vor Ablauf der im Vertrag festgelegten Laufzeit ausgeübt werden. Der Nutzungsberechtigte kann einen solchen Antrag jedoch auch früher stellen, wenn die Abschreibungsdauer der geplanten Investitionen auf dem Nutzungsgrundstück deutlich länger ist als die verbleibende Laufzeit bis zum Ablauf der im Vertrag festgelegten Laufzeit.
Der Grundstückseigentümer ist grundsätzlich verpflichtet, dem Antrag des Dauernutzers stattzugeben. Eine Ablehnung ist nur bei zwingendem öffentlichen Interesse zulässig. Der Eigentümer muss dann darlegen, welches zwingende öffentliche Interesse die Ablehnung des Antrags des Dauernutzers erforderlich macht. Ein solches zwingendes öffentliches Interesse kann beispielsweise sein: (i) eine weitere Investition des Bundeslandes oder einer Kommune auf dem Grundstück zur Deckung sozialer Bedürfnisse im Rahmen gesetzlicher Verpflichtungen, (ii) eine Änderung des Bebauungsplans, die die Verwirklichung des Zwecks der Dauernutzervereinbarung verhindert, oder (iii) das Vorliegen gesetzlicher Gründe für eine Enteignung des Dauernutzers. Lehnt der Grundstückseigentümer die Verlängerung des Dauernutzens ab, kann der Dauernutzer vor Gericht eine Verlängerung beantragen . Ist die Ablehnung unbegründet, d.h. steht sie in keinem Zusammenhang mit dem oben genannten zwingenden öffentlichen Interesse, so erwirbt der Nießbraucher mit Einreichung des Antrags auf Verlängerung des ewigen Nießbrauchs einen Anspruch des Grundstückseigentümers auf Abschluss einer Vereinbarung zur Verlängerung des ewigen Nießbrauchs.
Es ist außerdem zu beachten, dass eine Vereinbarung zur Verlängerung des ewigen Nießbrauchs notariell beurkundet werden muss, andernfalls ist sie nichtig. Darüber hinaus muss die Vereinbarung zur wirksamen Verlängerung des ewigen Nießbrauchs im Grundbuch eingetragen.
Das zweite wichtige Recht des Dauernutzungsberechtigten, das mit der Rechtzeitigkeit der Dauernutzung zusammenhängt, ist die Standardisierung der Dauer der Dauernutzung. Besitzt eine Rechtssubjekt das Dauernutzungsrecht an mehreren Grundstücken aufgrund verschiedener Landnutzungsverträge mit unterschiedlichen Dauern, kann sie vom Grundstückseigentümer verlangen, die Vertragsbestimmungen zu ändern, um die Dauer der Dauernutzung durch Festlegung einer durchschnittlichen Dauer zu standardisieren. Dieses Recht steht insbesondere Wohnungsgenossenschaften gemäß Artikel 35 Absatz 1 Nummer 3 des Gesetzes vom 15. Dezember 2000 über Wohnungsgenossenschaften. Die Praxis zeigt jedoch, dass unter Berücksichtigung des im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerten Grundsatzes der Vertragsfreiheit, wonach „die Vertragsparteien die Rechtsbeziehung nach ihrem Ermessen gestalten können, sofern ihr Inhalt oder Zweck nicht der Natur der Beziehung, dem Gesetz oder den Grundsätzen des sozialen Zusammenlebens widerspricht“ (Artikel 353(1) Bürgerliches Gesetzbuch), nicht nur eine Wohnungsgenossenschaft, sondern auch jede andere Einrichtung, die ein dauerhaftes Nutzungsrecht besitzt, wirksam die Vereinheitlichung der Bedingungen des dauerhaften Nutzungsrechts beantragen kann.
Wie bei Verlängerungen müssen auch Vereinbarungen zur Standardisierung der Dauernutzungsrechte notariell beurkundet werden, andernfalls sind sie nichtig. Da die Verlängerung des Dauernutzungsrechts als gleichbedeutend mit der erneuten Übertragung des Eigentums zum Dauernutzungsrecht gilt und daher ebenfalls ein Eintrag im Grundbuch erforderlich ist, sollte die Standardisierung der Dauernutzungsrechte entsprechend behandelt werden. Dies bedeutet, dass eine notariell beurkundete Vereinbarung durch einen Eintrag im Grundbuch belegt werden muss.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Nutzungsberechtigte das Recht hat, die Dauer des ihm zur dauerhaften Nutzung überlassenen Grundstücks zu beeinflussen. Unabhängig davon, ob die Bedingungen voneinander abweichen oder das Ablaufdatum naht, hat er das Recht, eine Änderung zu beantragen, und im Falle einer Meinungsverschiedenheit mit dem Eigentümer kann er seine Rechte gerichtlich geltend machen.
Gleichzeitig laden wir Sie ein, den nächsten Artikel zum Thema des Rechts auf ewigen Nießbrauch zu lesen, der in einer Woche erscheint und sich mit dem Erlöschen dieses Rechts befasst.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Autor:
