Im heutigen Artikel aus der Reihe „Der Anwalt auf dem Bauernhof“ werden wir versuchen, eine grundlegende Frage im Zusammenhang mit der Entstehung des Zentralen Kommunikationshafens/Port Polska zu beantworten, nämlich die Höhe der Entschädigung, die den von der Enteignung für die Investition betroffenen Personen zusteht.
Die Enteignung im Rahmen des CPK-Projekts kann ein Haus, ein landwirtschaftliches Grundstück, Anlageland oder sogar eine Gewerbeimmobilie betreffen. Für viele Menschen ist Immobilienbesitz nicht nur ein Vermögenswert, sondern auch ein Familienheim, ein langfristig bewirtschafteter Bauernhof, ein Arbeitsplatz oder eine finanzielle Absicherung für die Zukunft. Daher muss bei der Frage der Entschädigung für den Immobilienerwerb geprüft werden, ob bei der Festlegung der Entschädigungshöhe alle relevanten Umstände berücksichtigt wurden.
Die Entschädigung muss fair sein
Artikel 21 Absatz 2 der Verfassung der Republik Polen legt fest, dass Enteignungen nur zu öffentlichen Zwecken und gegen angemessene Entschädigung zulässig sind. In der Praxis bedeutet dies, dass einer Person, der das Recht an einer Immobilie entzogen wurde, eine Entschädigung in Höhe des Wertes des verlorenen Rechts zusteht.
Bei Investitionen im Zusammenhang mit dem Zentralen Verkehrsknotenpunkt/Hafen Polen gelten vorrangig die Bestimmungen des Gesetzes vom 10. Mai 2018 über den Zentralen Verkehrsknotenpunkt. Dieses Gesetz enthält spezifische Regelungen für den Erwerb von Immobilien und die Ermittlung der Entschädigung. In Angelegenheiten, die im Gesetz über den Zentralen Verkehrsknotenpunkt nicht ausdrücklich geregelt sind, gelten zusätzlich die Bestimmungen des Gesetzes vom 21. August 1997 über die Immobilienverwaltung.
Wichtig ist, dass der Erwerb von Grundstücken für CPK-Zwecke kraft Gesetzes erfolgen kann, wie in Artikel 48 Absatz 1 des Zentralen Kommunikationshafengesetzes festgelegt. Daher sollten Eigentümer alle ihnen zugestellten Bescheide und Schreiben sorgfältig lesen, da diese wichtige Fristen und Konsequenzen für das Eigentum beinhalten können.
Wovon hängt die Höhe der Entschädigung ab?
Grundlage für die Entschädigungsberechnung ist der Marktwert der Immobilie. Dies bedeutet jedoch nicht, einfach den Preis eines vergleichbaren Grundstücks oder Hauses im Internet zu recherchieren. Der Wert sollte von einem Immobiliensachverständigen in einem Wertgutachten ermittelt werden – einer professionellen Einschätzung des Immobilienwerts.
Zu den wichtigen Faktoren bei der Immobilienbewertung zählen Grundstücksgröße, Art der Bebauung, baulicher Zustand der Gebäude, Straßenanbindung, Versorgungsleitungen, die im Bebauungsplan vorgesehene Nutzung, der rechtliche Status und die tatsächliche Nutzung. Ein Hausbesitzer könnte beispielsweise Versorgungsleitungen, Zäune, eine gepflasterte Zufahrt, Nebengebäude und angefallene Kosten berücksichtigen. Für einen Gewerbetreibenden ist es unter Umständen relevant, ob die Immobilie als Lager, Werkstatt, Büro oder Dienstleistungsstandort genutzt wurde.
Gemäß Artikel 60 Absatz 1 des Zentralen Kommunikationshafengesetzes wird der Zustand eines Grundstücks zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Festlegung des CPK-Investitionsstandorts ermittelt, sein Wert hingegen zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Entschädigung. Diese Unterscheidung hat praktische Konsequenzen. Nicht jede nachträgliche Änderung am Grundstück oder Gebäude wird automatisch in die Bewertung einbezogen.
Wann kann die Vergütung höher sein?
Das Gesetz über den Zentralen Kommunikationshafen (CPK-Gesetz) sieht auch Lösungen vor, die die Entschädigungssumme erhöhen können. Eine dieser Lösungen betrifft die fristgerechte Übergabe des Eigentums. Erfüllt der Eigentümer oder der Nutzungsberechtigte die im Gesetz festgelegten Bedingungen, kann die Entschädigung um 5 % des Wertes des Eigentums oder des Nutzungsrechts erhöht werden. Diese Erhöhung basiert auf Artikel 65 des CPK-Gesetzes.
In bestimmten Fällen kann die Entschädigung um 10.000 PLN erhöht werden. Dies gilt für Immobilien mit Wohngebäuden oder Wohnräumen, sofern die Voraussetzungen des Artikels 64 des CPK-Gesetzes erfüllt sind. Jeder Fall erfordert jedoch eine individuelle Prüfung, insbesondere wenn die Immobilie mehrere Miteigentümer hat, vermietet ist oder sowohl Wohn- als auch Geschäftszwecken dient.
Die Bestimmungen sehen auch eine spezifische Methode zur Berücksichtigung der Wertsteigerung von Immobilien im Zusammenhang mit der Enteignung vor. Gemäß Artikel 61 Absatz 5 des CPK-Gesetzes kann die Höhe der Entschädigung von der Differenz zwischen dem Wert aus der zulässigen Nutzung der Immobilie im Zusammenhang mit der Enteignung und ihrem aktuellen Verwendungszweck abhängen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass jede Immobilie automatisch an Wert gewinnt, nur weil sie für die CPK-Investition erworben werden soll.
Es lohnt sich, den Wertgutachtenbericht zu prüfen
In der Praxis treten bei der Analyse von Wertgutachten viele Unsicherheiten auf. Die Bewertung berücksichtigt möglicherweise nicht alle Merkmale der Immobilie, die Ausgaben des Eigentümers, die tatsächliche Nutzung des Grundstücks oder vergleichbare Objekte.
Beispielsweise kann der Eigentümer eines Grundstücks mit Haus eine Bewertung erhalten, die zwar die Wohnfläche des Gebäudes berücksichtigt, aber bestehende Versorgungsleitungen, Nebengebäude, befestigte Flächen oder andere standortspezifische Vorteile außer Acht lässt. Umgekehrt kann ein Geschäftsinhaber feststellen, dass ein als Geschäftssitz genutztes Grundstück im Bewertungsbericht genauso behandelt wird wie ein gewöhnliches, nicht gewerblich genutztes Grundstück.
Das bedeutet nicht automatisch, dass die Entschädigungsentscheidung falsch ist. Eine Analyse lohnt sich jedoch, da falsch ausgewählte Vergleichsobjekte oder unvollständige Objektdaten einen erheblichen Einfluss auf die Höhe der Entschädigung haben können.
Es lohnt sich, ruhig zu bleiben
Bei Enteignungsverfahren im Rahmen des CPK-Projekts ist vor allem die Einhaltung von Fristen erforderlich. Der Eigentümer sollte sämtliche Korrespondenz aufbewahren, die Beschlüsse sorgfältig lesen und prüfen, welche Dokumente der Entschädigungsberechnung zugrunde liegen. Das Wertgutachten ist besonders wichtig, da es häufig die Begründung der Behörde für die festgesetzte Entschädigungssumme enthält.
Unsere Rechtsberatung kann die Analyse von Entscheidungen und Wertgutachten, die Prüfung des Rechtsstatus der Immobilie, die Entwicklung einer Strategie, die Erstellung von Schriftsätzen und Rechtsmitteln, die Teilnahme an Verhandlungen sowie die Vertretung der Immobilie vor Behörden oder Gerichten umfassen. Es ist außerdem wichtig zu prüfen, ob gesetzliche Entschädigungserhöhungen ordnungsgemäß angewendet wurden und ob die Frist für die Einleitung von Maßnahmen noch nicht abgelaufen ist.
Eine rechtzeitige Analyse ermöglicht eine geordnetere Vorgehensweise und einen besseren Schutz der Eigentümerrechte. Es geht nicht darum, wahllos Briefe zu schreiben, sondern um eine gründliche und professionelle Prüfung, ob die Entschädigung unter Berücksichtigung aller relevanten Daten zum jeweiligen Objekt korrekt ermittelt wurde.
Vor dem Beratungsgespräch empfiehlt es sich, eine Entscheidung bezüglich des Investitionsstandorts bzw. der Entschädigung, ein Wertgutachten, eine notarielle Urkunde, einen Grundbuchauszug, Karten, Bauunterlagen, Fotos und Rechnungen über die angefallenen Kosten vorzubereiten. Auch die gesamte Korrespondenz mit der für die Investition zuständigen Stelle ist hilfreich. Bei gewerblich genutzten Immobilien sollten zudem Verträge, Kostennachweise und Unterlagen zur Nutzung der Immobilie gesammelt werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 22. Juli 2026.
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