Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ laden wir Sie ein, unsere Diskussion über Hypotheken fortzusetzen. Wir möchten die am häufigsten gestellten Fragen zu Zwangshypotheken.
Was ist eine Zwangshypothek?
Eine Zwangshypothek ist eine Form der Hypothek, d. h. ein beschränktes dingliches Recht, das an den Immobilien des Schuldners zur Sicherung einer Forderung erworben wird. Ihre Bestimmungen sind im Grundbuchgesetz vom 6. Juli 1982 („UKWiH“) geregelt. Artikel 109 des Grundbuchgesetzes (KWU) ist für das Verständnis dieser Institution grundlegend. Demnach ein Gläubiger, dessen Forderung durch einen vollstreckbaren Titelgemäß den Bestimmungen über das Vollstreckungsverfahren begründet ist, auf Grundlage dieses Titels eine Zwangshypothek an allen Immobilien des Schuldners erwirken.
Wie wir sehen, ist die Zwangslage das grundlegende Unterscheidungsmerkmal dieser Hypothek. Ihre Entstehung beruht nicht auf der Mitwirkung des Schuldners, sondern auf einem einseitigen Rechtsakt des Gläubigers. Daher bedarf ihre Erlangung weder der Zustimmung noch der Kenntnis des Schuldners. Gerade aufgrund dieser Zwangslage verwendet der Gesetzgeber im Zusammenhang mit der betreffenden Hypothek nicht den Begriff „Begründung“, sondern „Erlangung“.
Man sollte bedenken, dass eine Zwangshypothek, ähnlich wie eine vertragliche Hypothek, nur zur Sicherung einer Geldforderung.
Nach der in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung ist eine Zwangshypothek keine Vollstreckungsmaßnahme (vgl. beispielsweise den Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 14. Januar 2016 (Az. IV CSK 205/15)). Sie dient primär der Sicherung der Erfüllung einer Verpflichtung und der Erleichterung künftiger Vollstreckungsverfahren.
Gemäß Artikel 67 des britischen Grundbuchgesetzes (UKWiH) ist die Begründung einer Zwangshypothek von der Offenlegung eines Eintrags in Abschnitt IV des für das betreffende Grundstück geführten Grundbuchs abhängig. Aus diesem entsprechenden Eintrag im Grundbuch ergibt sich der Vorrang der hypothekengesicherten Forderung gegenüber den persönlichen Gläubigern des Schuldners bei der Befriedigung.
Die Einrichtung von Zwangshypotheken ist im Steuergesetz vom 29. August 1997 (im Folgenden: „Steuergesetz“) und im Sozialversicherungsgesetz vom 13. Oktober 1998 (im Folgenden: „Sozialversicherungsgesetz“) geregelt. In der Praxis werden viele Zwangshypotheken auf Grundlage der genannten Gesetze zur Sicherung von Forderungen gegenüber dem Staatshaushalt und den Kommunen aufgenommen. In diesen Fällen werden Anträge auf Eintragung einer Zwangshypothek in Abschnitt IV des für das betreffende Grundstück geführten Grundbuchs auf Grundlage entsprechender Verwaltungsentscheidungen des zuständigen Leiters des Finanzamts oder der Sozialversicherungsanstalt als Träger des Sozialversicherungsfonds (FUS) gestellt.
Was kann Gegenstand einer Zwangshypothek sein?
Gemäß Artikel 109 des britischen Grundbuchgesetzes (UKWiH) kann das gesamte Immobilienvermögen des Schuldners mit einer Zwangshypothek belastet werden. Sofern in dem Dokument, das der Hypothekenerteilung zugrunde liegt, nichts anderes bestimmt ist, kann der Gläubiger entscheiden, ob die Hypothek nur ein, einen Teil oder das gesamte Immobilienvermögen des Schuldners umfasst.
Artikel 65 des britischen Hypothekengesetzes (UKWiH) gilt auch für Zwangshypotheken und legt fest, dass Gegenstand einer Hypothek auch Folgendes sein kann:
- ewiges Nießbrauchsrecht zusammen mit den Gebäuden und Anlagen auf dem genutzten Grundstück, die Eigentum des ewigen Nießbrauchers sind, oder einem Anteil an diesem Recht;
- genossenschaftliches Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten oder einen Anteil an diesem Recht;
- durch eine Hypothek besicherte Forderung.
Der oben genannte Anwendungsbereich wird zusätzlich durch die Bestimmungen und Artikel 34 § 3-4 der Steuerverordnung sowie Artikel 26 § 3a und 3b des Gesetzes über das Sozialversicherungssystem präzisiert, wonach eine Zwangshypothek auch Folgendes umfassen kann:
- einen Bruchteil des Vermögens, wenn es sich um den Anteil des Steuerzahlers oder Schuldners handelt;
- Immobilien, die im gemeinsamen Eigentum des Steuerzahlers bzw. Schuldners und seines Ehepartners stehen;
- Immobilien, die das gemeinsame Eigentum der Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft darstellen, oder ein Bruchteil von Immobilien, die den Anteil der Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft darstellen – aufgrund von Steuerrückständen des Unternehmens;
- ein Seeschiff oder ein im Bau befindliches Seeschiff, das im Schiffsregister eingetragen ist.
Auf wessen Grundstück kann eine Zwangshypothek bestellt werden?
Auf dem im Eigentum des Schuldners stehenden Grundstück kann eine Zwangshypothek eingetragen werden .
Bei Ehen mit Güterstand der ehelichen Gütergemeinschaft kann gemäß der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs (Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 28. Oktober 2022, Aktenzeichen I CSK 3073/22) eine Zwangshypothek auf im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten befindliches Grundstück nur dann begründet werden, wenn die Urkunde, die die Grundlage für die Begründung der Zwangshypothek bildet, auf den Namen beider Ehegatten ausgestellt wurde.
In ähnlicher Weise muss im Falle von Partnern einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, wenn Gegenstand einer Zwangshypothek ein im gemeinsamen Eigentum der Partner stehendes Grundstück ist, der Vollstreckungstitel, der die Grundlage für den Zutritt bildet, gegen alle Partner ausgestellt werden.
Es ist jedoch nicht möglich, eine Zwangshypothek auf das Eigentum eines Dritten zu erhalten.
Welche Dokumente können als Grundlage für die Erlangung einer Zwangshypothek dienen?
Die notwendige Voraussetzung für die Erlangung einer Zwangshypothek ist ein Rechtstitel in folgender Form:
- ein Vollstreckungsbescheid, der im Rahmen eines Gerichtsverfahrens oder von einer Vollstreckungsbehörde ausgestellt wird;
- ein Dokument, das auf der Grundlage spezifischer Bestimmungen der Steuerverordnung und des Sozialversicherungsgesetzes ausgestellt wird;
- ausländische Vollstreckungstitel.
Wann erlischt eine Zwangshypothek?
Eine Zwangshypothek nach Artikel 94 des Grund- und Hypothekengesetzes erlischt mit dem Erlöschen der durch die Hypothek gesicherten Forderung. Sie erlischt auch mit dem Wegfall der Grundlage ihrer Eintragung, beispielsweise durch Aufhebung des Sicherheitsbeschlusses oder einer Verwaltungsentscheidung.
Um eine Zwangshypothek löschen zu lassen, muss der Grundstückseigentümer einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt einreichen, zusammen mit einem Dokument, das die Tilgung der Schuld oder den Widerruf der Grundlage für die Zwangshypothek bestätigt.
Wir hoffen, Ihre grundlegenden Fragen zu Zwangshypotheken beantwortet zu haben. Wir empfehlen Ihnen, unsere Artikelserie weiter zu verfolgen, da in Kürze weitere Artikel zum Thema Hypotheken veröffentlicht werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 28. April 2025.
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