W dzisiejszym artykule, z naszego cyklu, chcielibyśmy połączyć problematykę stosowania ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej „lex deweloper” lub „specustawa mieszkaniowa”) z nabywaniem nieruchomości rolnych.
W pierwszej kolejności przypominamy, że nabywanie nieruchomości rolnych regulowane jest (co do zasady) przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego („UKUR”) i podlega szeregu ograniczeń (pisaliśmy o tym w alertach #60 i #61). Z tej też ustawy wynika, że ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych (z pewnymi zastrzeżeniami) nie stosuje się do nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli:
- w stosunku do nieruchomości rolnej została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej,
- w stosunku do nieruchomości rolnej została podjęta uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej,
- zbycie nieruchomości rolnej następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej.
Szczególnie ciekawy jest przypadek trzeci, który pozwala na nabycie nieruchomości rolnej bez zgód lub pierwokupu KOWR, jeżeli inwestor dopiero planuje uzyskać uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej. Celem tego przepisu jest usprawnienie realizacji inwestycji mieszkaniowych na nieruchomościach rolnych, które znajdują się w granicach administracyjnych miast. Nie dotyczy to zatem nieruchomości rolnych na terenie gminy wiejskiej. Lokalizację nieruchomości rolnej w granicach administracyjnych miasta ustala się na datę zdarzenia prowadzącego do nabycia własności tej nieruchomości.
Jednocześnie, wskazujemy, że UKUR przyznaje dodatkowe uprawnienia Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa („KOWR”) celem weryfikacji, czy inwestycja w trybie specustawy mieszkaniowej została faktycznie zrealizowana. KOWR uzyskał bowiem prawo do złożenia w formie aktu notarialnego oświadczenia o nabyciu takiej nieruchomości w przypadkach, gdy:
- w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej położonej w granicach administracyjnych miast, w stosunku do której uchwalona została uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej, nabywca nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z tą uchwałą. W tym zakresie organ administracji architektoniczno- budowlanej ma obowiązek przekazać ostateczne pozwolenie na budowę do właściwego oddziału terenowego KOWR;
- w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej położonej w granicach administracyjnych miast, której zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, inwestor nie uzyskał zakładanej uchwały oraz nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z tą uchwałą,
- w terminie 5 lat od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie zrealizował i nie oddał do użytkowania:
- W przypadku inwestycji składającej się z więcej niż jednego budynku mieszkalnego- co najmniej 50% budynków mieszkalnych wchodzących w skład inwestycji lub
- Infrastruktury towarzyszącej.
UKUR zatem co prawda pozwala na zakup nieruchomości rolnej, ale jednocześnie ustanawia stosunkowo krótkie terminy na realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej. W zakresie punktu 3 ocena, czy został dochowany pięcioletni termin dokonywana jest w oparciu o przepisy prawa budowlanego – warunek ten będzie spełniony, jeżeli w tym terminie możliwe jest zgodne z przepisami prawa budowlanego użytkowanie obiektu budowlanego.
Terminy, o których mowa powyżej mogą być na wniosek inwestora przedłużone przez KOWR, nie dłużej jednak niż o rok licząc od dnia upływu tych terminów, jeżeli nie mogły zostać dotrzymane z przyczyn niezależnych od inwestora. Tutaj kwestie udowodnienia spoczywają oczywiście na inwestorze i podlegają ocenie KOWR. Warto podkreślić, że złożenie oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem KOWR.
Umowa przenosząca własność nieruchomości rolnej w oparciu o analizowany wyjątek powinna zawierać o tym pouczenie. Co więcej, notariusz sporządzający umowę ma obowiązek przekazać wypis aktu notarialnego do właściwego dyrektora oddziału terenowego KOWR w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. KOWR otrzymuje zatem taką informację i niewątpliwie weryfikuje, czy inwestor realizuje inwestycję.
W przypadku zatem, gdy inwestorowi nie uda się uzyskać uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub pozwolenia na budowę w terminie 2 lat lub zrealizować inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej w terminie 5 lat, KOWR ma prawo nabycia takiej nieruchomości. Nabycie następuje po cenie ustalonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, o które mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, określonej na dzień złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości przez KOWR.
Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości.
Warto przypomnieć, że lex deweloper wprowadza także wyłączenie stosowania ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w stosunku do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, znajdujących się w granicach administracyjnych miast.
Podsumowując, lex deweloper wprowadził nie tylko specjalny tryb realizacji inwestycji mieszkaniowych, ale i odstępstwa od stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, których celem jest ułatwienie w nabywaniu nieruchomości rolnych na tego rodzaju inwestycje mieszkaniowe. Wprowadzone terminy na uzyskanie uchwały, pozwolenia na budowę lub zakończenia inwestycji wydają się jednak na tyle krótkie, że zainteresowanie inwestorów w stosowaniu tych przepisów nie jest duże.
Za tydzień, przybliżymy Państwu jakie zmiany w specustawie mieszkaniowej planuje rząd w związku z reformą planowania przestrzennego.
Wspólnie z Rzeczpospolitą oraz Polskim Związkiem Firm Deweloperskich zapraszamy Państwa na szkolenie pt. „Branża deweloperska w obliczu nowej ustawy deweloperskiej”. Celem szkolenia jest omówienie zmian, na które muszą przygotować się deweloperzy od 1 lipca 2022 r. w związku z wejściem w życie nowej ustawy. Szczegóły znajdziecie Państwo na stronie konferencje.rp.pl.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 14 marca 2022 r.
autor:
