Wzrost znaczenia transportu lotniczego w Polsce w ostatnich dekadach przynosi nie tylko korzyści gospodarcze i mobilnościowe, ale także wyzwania dla mieszkańców terenów przyległych do portów lotniczych. W odpowiedzi na nadmierny hałas oraz inne uciążliwości środowiskowe, wynikające z funkcjonowania lotnisk, wprowadzane są tzw. obszary ograniczonego użytkowania (OOU). Oznacza to ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości znajdujących się w takim obszarze, co często skutkuje spadkiem ich wartości.
Zgodnie z art. 129 ust. 1 i 2 Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 647) „Jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części. W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.”
Roszczenia te mogą być kierowane przeciwko podmiotowi, na którego rzecz ustanowiono OOU – najczęściej jest to właściciel lub zarządzający lotniskiem.
Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 stycznia 2025 r. I CSK 198/24 – „Ograniczeniem jest już samo ustanowienie obszaru ograniczonego użytkowania, gdyż powoduje ono obniżenie wartości nieruchomości, będące następstwem ograniczeń przewidzianych w treści aktu o utworzeniu tego obszaru. Dalsze negatywne konsekwencje ustanowienia dla właścicieli nieruchomości. Na skutek wejścia tego aktu w życie, dochodzi do zawężenia granic prawa własności. Od tej daty właściciel musi bowiem znosić dopuszczalne na tym obszarze podwyższone normatywnie immisje hałasu, bez możliwości żądania ich zaniechania, co, rzecz jasna, wpływa również na obniżenie wartości nieruchomości.”
Odszkodowanie przysługujące właścicielowi nieruchomości na podstawie art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska, związane z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania (OOU), zostało szeroko omówione w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W licznych wyrokach Sąd jednoznacznie wskazał, że samo ustanowienie OOU, skutkujące obniżeniem wartości nieruchomości, pozwala ubiegać się o odszkodowanie.
Wejście w życie aktu ustanawiającego OOU prowadzi do zawężenia granic prawa własności. Właściciel od tego momentu zobowiązany jest do znoszenia ponadnormatywnego hałasu i innych uciążliwości środowiskowych, bez prawa do żądania ich zaniechania. Taki stan rzeczy wpływa bezpośrednio na zmniejszenie wartości nieruchomości.
Sąd Najwyższy, m.in. w wyroku z 29 listopada 2012 r. (II CSK 254/12), podkreślił, że przepisy nie zawierają definicji szkody ani jej zamkniętego katalogu. Szkoda w rozumieniu tych przepisów obejmuje zarówno spadek wartości nieruchomości, jak i koszty dostosowania budynków do wymagań technicznych, np. poprzez modernizację akustyczną. Nawet jeśli właściciel nie miał obowiązku wykonania takich prac, ale je przeprowadził (np. wymiana okien, izolacja akustyczna), to poniesione nakłady uznaje się za szkodę możliwą do naprawienia.
Zgodnie z art. 129 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska odszkodowanie obejmuje wyłącznie formę pieniężną – poszkodowany nie ma możliwości wyboru formy naprawienia szkody, jak ma to miejsce w ogólnej zasadzie z art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego. Tym samym ustawodawca z góry wyklucza restytucję naturalną.
W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2024 r. (III CZP 56/23), SN potwierdził dotychczasową linię orzeczniczą wskazując, że ustanowienie OOU jest ingerencją w prawo własności. Jej skutkiem jest zarówno formalne ograniczenie prawa właściciela, jak i materialna szkoda w postaci obniżenia wartości nieruchomości, będąca następstwem zalegalizowanego oddziaływania środowiskowego.
Podsumowując, orzecznictwo Sądu Najwyższego wyraźnie wskazuje, że odszkodowanie przysługuje właścicielowi nieruchomości objętej OOU niezależnie od tego, czy doszło do fizycznych ingerencji w budynek. Wystarczające jest samo ustanowienie strefy, jeśli skutkuje ono spadkiem wartości nieruchomości lub koniecznością poniesienia kosztów dostosowawczych, nawet jeśli nie zostały jeszcze zrealizowane.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 27 maja 2025 r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
