Dzisiejszy artykuł w cyklu Wtorkowe Poranki dla Budowlanki poświęcony jest kolejnym zmianom przewidzianym w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”), a mianowicie nowym obowiązkom po stronie banków.
Przypomnijmy, że dotychczasowe przepisy przewidywały cztery środki ochrony nabywców (i) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, (ii) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, (iii) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową oraz (iv) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zgodnie z wprowadzanymi zmianami, ustawodawca zrezygnował z zabezpieczenia w formie gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej pozostawiając funkcjonujący dotychczas:
a) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego bank wypłaca deweloperowi stopniowo zgromadzone środki proporcjonalnie do poczynionych prac zgodnie z harmonogramem inwestycji oraz
b) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z którego wypłata zdeponowanych środków na rzecz dewelopera następuje dopiero po przeniesieniu na nabywcę praw określonych w Nowej ustawie deweloperskiej.
Nie uległy natomiast zmianie same przepisy dotyczące zarówno wyłącznego uprawnienia banku do wypowiedzenia umowy o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, jak i zobowiązanie banku do wypłaty na rachunek nabywcy zgromadzonych na prowadzonym przed wypowiedzeniem rachunku powierniczym środków, w przypadku niezłożenia takiej dyspozycji przez dewelopera.
Zasady wypłaty środków z otwartego rachunku powierniczego zostały uregulowane w art. 16 Nowej ustawy deweloperskiej. Po pierwsze, określono termin wskazujący, że bank wypłaci deweloperowi nie wcześniej niż w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej z ustawy deweloperskiej dot. lokalu użytkowego (lub udziału w nim) oraz po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, wysokość kwoty, która stanowi iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz (i) ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego bądź (ii) ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego (zwany dalej: „iloczyn procentu kosztów ostatniego etapu i ceny lokalu”).
Po zakończenia ostatniego etapu pozostałe środki wpłacone przez nabywcę na otwarty rachunek powierniczy bank wypłaci dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo wynikające z umowy określonej w Nowej ustawie deweloperskiej, w tym umowy deweloperskiej.
W przypadku umów przedwstępnych z ustawy deweloperskiej dot. lokalu lub domu jednorodzinnego (o kategoriach umów pisaliśmy #51), bank również wypłaca deweloperowi środki wpłacone na otwarty rachunek powiernicy przez nabywcę nie wcześniej niż 30 dni od dnia zawarcia umowy przenoszącej prawa do lokalu / domu jednorodzinnego na nabywcę, za wyjątkiem kwoty stanowiącej ww. iloczyn procentu kosztów ostatniego etapu i ceny lokalu/domu jednorodzinnego, która to kwota powinna zostać wypłacona zgodnie z harmonogramem. Również w tym przypadku, bank zobowiązany jest do wstrzymania się z wypłatą kwoty należnej za realizację ostatniego etapu do momentu otrzymania wypisu aktu notarialnego przenoszącej prawo w ramach którejś z wyżej wskazanych umów.
Ustawodawca, ponad dotychczasowy obowiązek banku do przeprowadzenia kontroli zakończenia każdego z etapów inwestycji przed wypłatą środków, konkretyzuje w wprowadzonym art. 17 Nowej ustawy deweloperskiej, zakres i przedmiot kontroli, który winien przeprowadzić bank względem dewelopera i zakończonych przez niego etapów bądź całego przedsięwzięcia deweloperskiego. W konsekwencji kontrola banku będzie dotyczyła kwestii legitymowania się przez dewelopera tytułem prawnym do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie, posiadania pozwolenia na budowę bądź dokonania zgłoszenia budowy względem, którego organ nie wniósł sprzeciwu oraz sytuacji finansowej dewelopera, w tym m.in., czy nie zostało względem niego wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne albo upadłościowe, jak i, czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne oraz uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców lub podwykonawców.
Kolejna kwestia, którą zobowiązany będzie zbadać bank dotyczy weryfikowania zakończenia określonego w harmonogramie etapu realizacji przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, poprzez sprawdzenie (i) wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, (ii) udokumentowania faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu, (iii) uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy – w przypadku zakończenia robót budowlanych.
Przed wypłatą środków z tytułu zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia, bank dodatkowo weryfikować będzie posiadanie przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu, bądź odpowiednio zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Bank zobowiązany będzie do wstrzymania wypłaty środków pieniężnych w sytuacji negatywnej oceny któregoś z elementu podlegającego kontroli, w tym w sytuacji wszczęcia wobec dewelopera postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego. Środki mogą zostać wypłacane dopiero po usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości. Niewątpliwie, co było podnoszone na etapie prac legislacyjnych, pozostaje otwarte pytanie jak bank ma zweryfikować kwestie postępowań restrukturyzacyjnych albo upadłościowych – wydaje się, że deweloper powinien w tym zakresie składać dodatkowe oświadczenia, że takowe wobec niego nie są prowadzone, choć ust. 5 art. 17 Nowej ustawy deweloperskiej nie wymienia go wprost.
Istotnym jest, że Nowa ustawa deweloperska mówi, że jeżeli wynika to z umowy zawartej z deweloperem bank może zapewnić sobie w szerszym zakresie uprawnienie do dokonania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środków pieniężnych w szerszym zakresie. Potencjalnie może to prowadzić do tego, że banki takie kontrole będą chciały dookreślić lub wprowadzić dodatkowe zakresy.
Na zakończenie warto podkreślić, że koszty wymaganych przez Nową ustawę deweloperską kontroli ponosi w całości deweloper. Wydaje się zatem, że łączny koszt prowadzenia rachunków powierniczych i dodatkowych usług kontrolnych banku wymaganych przez Nową ustawę deweloperską może znacząco wzrosnąć, co pośrednio może też przyczynić się do wzrostu cen lokali i domów jednorodzinnych.
Jeżeli chodzi o status Nowej ustawy deweloperskiej to w dalszym ciągu nie została ona podpisana przez Prezydenta RP i na ten moment nie jesteśmy w stanie wskazać terminu jej publikacji, a tym bardziej wejścia w życie.
W następnym tygodniu omówimy dla Państwa kolejne zmiany wprowadzone przepisami ustawy deweloperskiej, tym razem w zakresie przewidującym nową instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
W dzisiejszym alercie pragniemy jeszcze podziękować kolejnym osobom, które od roku pracują z nami nad merytoryczną stroną naszych alertów. Dziękujemy prawnikowi Mateuszowi Brzęckiemu oraz praktykantowi – Pawłowi Kopytowskiemu za poświęcony czas i podzielenie się swoją wiedzą.
