W ostatnim październikowym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” postanowiliśmy przeanalizować dla Państwa dwie istotne uchwały Sądu Najwyższego, związane z nieruchomościami rolnymi oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego o wysokości podatku od garażów podziemnych.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2023 r., sygn. akt III CZP 106/22
Omawiana uchwała jasno wskazuje, że gospodarstwo rolne przekazane na podstawie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin następcy pozostającemu w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków.
Do wydania cytowanej uchwały w orzecznictwie sądów brak było jednolitego stanowiska, co do tego czy gospodarstwo rolne przekazane osobie pozostającej w małżeńskiej wspólnocie majątkowej na podstawie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. wchodziło do jej majątku osobistego czy wspólnego małżonków. Przy czym jeszcze przed uchwałą dominował pogląd, że w braku odmiennych zastrzeżeń wchodzi ono właśnie do majątku wspólnego.
W praktyce wielokrotnie spotkaliśmy się już z przypadkami, gdzie w księgach wieczystych jako właściciel widniała tylko osoba, na rzecz której takie gospodarstwo zostało przekazanie. W świetle zaś powołanej uchwały wpis taki jest błędny, a w księdze wieczystej jako właściciel powinien zostać wpisany też małżonek (małżonka). Ma to doniosłe znaczenie do prawidłowego określenia właścicieli takiego gospodarstwa czy to na potrzeby ewentualnej sprzedaży czy też prawidłowego określenia udziałów spadkowych. Dlatego bardzo istotne jest zbadanie nie tylko stanu wpisów w księdze wieczystej, ale również podstaw nabycia.
W tym miejscu warto też przypomnieć, że już w 2005 r. w składzie 7 sędziów SN została podjęta uchwała z dnia 25 listopada w sprawie o sygn. akt III CZP 59/05 mówiąca, że „Gospodarstwo rolne, przekazane na podstawie ustawy z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz o innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140) następcy pozostającemu w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, należy do majątku wspólnego.” Tym samym Sąd Najwyższy zachował spójność wykładni przepisów kolejnych ustaw regulujących przekazywanie gospodarstw rolnych.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 października 2023 r., sygn. akt III CZP 113/22
W drugiej uchwale, którą dzisiaj analizujemy, Sąd Najwyższy uznał, że „do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej reglamentacji na podstawie art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b tej ustawy.”
Powyższa uchwała rozstrzyga jednoznacznie o losie nieruchomości rolnej, która po podziale geodezyjnym będzie miała powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha. Zdaniem Sądu Najwyższego nie podlega ona wtedy zakresowi stosowania ustawy z dnia 11 kwietnia 2023 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako „UKUR”). Oznacza to, że mimo faktu wyodrębnienia z nieruchomości rolnej, pozostała część nieruchomości z chwilą podziału traci swój status rolny, a zatem nie stosuje się ograniczeń wynikających z UKUR.
Wobec tego obrót działką, która w wyniku podziału ma powierzchnię użytków rolnych mniejszą 0,3 ha będzie znacznie prostszy, bowiem nabyć ją może każdy, nie tylko rolnik indywidualny. Nie ma też konieczności sięgania do wąskiego katalogu wyłączeń przewidzianych w UKUR.
Wykładnia tego przepisu jest też spójna z ostatnią nowelizacją, o której pisaliśmy w #174 , która wprost stanowi, że przepisów UKUR nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. W świetle tej zmiany ewentualny podział nieruchomości celem wydzielenia działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3ha, aby do umowy sprzedaży nie miały zastanowienie ograniczenia wynikające z omawianej ustawy, nie będzie już potrzebny.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2023 roku, sygn. akt SK 23/19
Również w tym miesiącu, po czterech latach rozpatrywania, Trybunał Konstytucyjny wydał orzeczenie, w którym stwierdził, że uznawanie na potrzeby obliczenia podatku od nieruchomości garaży za pomieszczenia niemieszkalne jest niekonstytucyjne.
Trybunał Konstytucyjny dokładnie uznał, że
„art. 1a ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 ust. 1 pkt 2, w związku z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i e ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70) w zakresie, w jakim umożliwiają, na potrzeby podatku od nieruchomości, uznanie wyodrębnionego garażu znajdującego się w budynku mieszkalnym, za część budynku o odmiennym niż mieszkalny charakterze, są niezgodne z zasadą szczególnej określoności regulacji daninowych wywodzoną z art. 84 w związku z art. 217 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
oraz
– w zakresie, w jakim uzależniają zastosowanie odpowiednich stawek podatku od nieruchomości do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu od jego wyodrębnienia lub niewyodrębnienia jako przedmiotu odrębnej własności, przez co do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu wielostanowiskowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, zastosowanie ma stawka określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych a nie stawka określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy, są niezgodne z art. 32 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 2 i art. 84 Konstytucji.”
Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego sprzeciwia się zjawisku, w którym gminy określały inną wysokość podatku od nieruchomości dla garaży wyodrębnionych (tj. dla których były założone odrębne księgi wieczyste) względem garaży niewyodrębnionych (tj. stanowiących część nieruchomości wspólnych). Te drugie miały ustalane stawki, jak dla lokali mieszkalnych, zaś pierwsze znacząco wyższe. Wynikało to z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która określa maksymalne stawki podatku, które aktualnie wynoszą odpowiednio 1 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej od nieruchomości mieszkalnych i 9,71 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej od nieruchomości pozostałych (choć każda gmina może określić stawki mniejsze).
Konsekwencją zapadłego wyroku jest pozbawienie gmin prawa do ustalania różnych stawek podatku od nieruchomości dla wyodrębnionych garaży i garaży niewyodrębnionych.
Warto odnotować, że wskazane przepisy utracą swoją moc obowiązującą dopiero z dniem 31 grudnia 2024 r. Do tego czasu powinny zostać wprowadzone odpowiednie zmiany ustawowe.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 31 października 2023 r.
autor:
