W ostatnim już tegorocznym artykule z naszego cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” postanowiliśmy zrobić małe podsumowanie i wskazać na kilka zagadnień, które wpłynęły na rynek nieruchomości w kończącym się roku. Chcąc podsumować jednym słowem to można by użyć słowa „oczekiwanie”. Rynek nieruchomości czekał na wprowadzenie wielu rozwiązań zapowiadanych przez nowy rząd na początku roku, których w większości nie udało się jednak zrealizować.
Rozpoczniemy jednak od pozytywnych kwestii. Jedną z pierwszych, znaczących dla rynku nieruchomości decyzji, było przesunięcie wejścia w życie zmian objętych rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wprowadzonych pod hasłem „stop patodeweloperce”. Rozporządzenie podpisane przez poprzedniego ministra w ostatnich dniach urzędowania mogło znacząco utrudnić realizację wielu inwestycji mieszkaniowych. Przesunięcie tego terminu o 4 kolejne miesiące umożliwiło dokończenie projektów budowlanych dla skomplikowanych oraz dużych inwestycji. Zdecydowanie pierwotny okres vacatio legis rozporządzenia był zbyt krótki, żeby inwestorzy mogli dostosować już rozpoczęte procesy projektowania do wprowadzanych zmian.
Warto pamiętać, że od dnia 1 stycznia 2024 r. w stosunku do wszystkich nowych obiektów oddanych do użytkowania, dla których obowiązkowe jest prowadzenie książki obiektu budowlanego, wprowadzono obowiązek prowadzenia tej książki w formie cyfrowej.
W tym roku wprowadzane były kolejne kroki związane z reformą planowania przestrzennego. Bardzo ważnym był wejście w życie w dniu 27 marca 2024 r. rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 20 lutego 2024 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. Nowelizacja planowania przestrzennego wprowadziła obowiązek zapewnienia zgodności warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, określanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy z planem ogólnym.
Istotnym krokiem rządu w dobrą stronę były zmiany w zakresie podatku od nieruchomości, będące konsekwencją orzeczenia wydanego przez Trybunał Konstytucyjny, który stwierdził niekonstytucyjność definicji „budowli” określonej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. W konsekwencji uchwalono nowelizację dodając nowe definicje, kluczowych z punktu widzenia podatku od nieruchomości, pojęć jak m.in. „budynek”, „budowla”, „obiekt budowlany”, czy też „roboty budowlane”. Dotychczas w tym zakresie konieczne było odwołanie się do definicji wynikających z prawa budowlanego, co często budziło poważne wątpliwości interpretacyjne w kwestiach podatkowych. Zgodnie z nowelizacją w celu ustalenia tego czy dany obiekt jest np. budowlą, konieczne będzie sięgnięcie do załącznika do ustawy, który zawierać będzie zamknięty katalog takich obiektów. Pozytywnie należy odebrać również korzystne zmiany dla właścicieli miejsc postojowych w budynkach mieszkalnych, w których garaże stanowiły odrębne lokale. Dotychczas bowiem, takie lokale podlegały wyższej stawce podatku od nieruchomości. Wchodząca w życie z dniem 1 stycznia 2025 r. nowelizacja spowoduje zrównanie stawek w tym zakresie z garażami niestanowiącymi odrębnych lokali.
Ponadto, w związku z zaistniałą na części terytorium RP powodzią, weszła w życie ustawa z dnia 1 października 2024 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi oraz niektórych innych ustaw. Wśród wielu rozwiązań mających na celu wsparcie poszkodowanych osób, ustawą tą wprowadzono m. in. możliwość wsparcia dla poszkodowanych, będących kredytobiorcami w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 r. o wsparciu kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt mieszkaniowy i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej oraz których dom jednorodzinny lub lokal mieszkalny, których dotyczył kredyt mieszkaniowy (w rozumieniu ustawy o wsparciu kredytobiorców) został uszkodzony lub zniszczony na skutek powodzi oraz którzy utracili, chociażby czasowo, możliwość korzystania z tego domu lub jego części lub tego lokalu albo którzy całkowicie utracili źródło dochodu w wyniku powodzi oraz byli zatrudnieni lub prowadzili działalność gospodarczą na obszarze gminy lub miejscowości wskazanej w przepisach wydanych na podstawie art. 1 ust. 2 specustawy powodziowej.
Z kolei zgodnie z wprowadzonym art. 27a gminom wskazanym jako poszkodowani w wyniku wystąpienia powodzi i w okresie wskazanym w tych przepisach przysługuje prawo pierwokupu lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych położonych na obszarze tej gminy. Nabyte przez gminę lokale mieszkalne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wejdą w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Warto o tym pamiętać, w przypadku nabywania nieruchomości w rejonach dotkniętych powodzią.
Warto zwrócić uwagę, że w dniu 28 listopada 2024 r. Parlament przyjął nowelizację ustawy o odnawialnych źródłach energii. Jest to ważna i potrzebna nowelizacja, bowiem ma ułatwić rozwój energetyki prosumenckiej i przyspieszyć proces inwestycyjny dla OZE poprzez skrócenie terminów wydawania zezwoleń i decyzji. Wreszcie, w ustawie znalazł się przepis, zgodnie z którym działania dotyczące OZE leżą w nadrzędnym interesie publicznym. Powyższe zmiany są jak najbardziej pożądane i korzystne, ponieważ transformacja energetyczna stała się faktem, a OZE są narzędziem zapewniającym niezależność energetyczną i minimalizują zmiany klimatyczne.
Pozytywne działania rządu można zaobserwować także w szeroko rozumianym rolnictwie, które de facto jest mocno związane z nieruchomościami. Pozytywną zmianą było przyjęcie w marcu 2024 r. nowelizacji Kodeksu cywilnego i ustawy o kredycie konsumenckim. Nowe przepisy usunęły ograniczenia dotyczące udzielenia kredytów dla rolników, którzy dzięki temu mają większe szanse na powiększanie swoich gospodarstw rolnych. Co równie ważne zmiany te w dalszym ciągu umożliwiają rolnikom korzystanie z programów pomocowych ARiMR.
Niewątpliwie dla deweloperów mieszkaniowych przełomowy był 2 lipca 2024 r. Wtedy to w pełnym zakresie weszły w życie przepisy ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. 1 lipca 2024 r. skończył się bowiem okres przejściowy, w którym deweloperzy mogli realizować i sprzedawać lokale mieszkalne jeszcze na dotychczasowych zasadach. Od dnia 2 lipca 2024 r. sprzedaż mieszkań w ramach realizowanych przedsięwzięć deweloperskich odbywa się zgodnie z nową ustawą deweloperską.
Brak działań rządu w wielu przypadkach wpłynął negatywnie na rynek nieruchomości.
Największe zawieszenie na rynku z pewnością były spowodowane zapowiedziami w zakresie tzw. kredytu 0%, w tym zmiana założeń na jakich miały one być udzielane. Miał to być jeden z kluczowych programów zaproponowanych przez rząd i stanowić remedium na istniejące na rynku problemy z dostępnością mieszkań dla młodych osób, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. W ostatnich dniach grudnia, ze strony rządowej płyną informacje, że projekt ten na razie nie będzie kontynuowany.
Pomimo licznych prób i zapowiedzi nowy rząd nie dokonał zmian w ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, w zakresie minimalnej liczby miejsc postojowych wynoszącą co najmniej 1,5-krotność liczby mieszkań przewidzianej do realizacji w ramach inwestycji mieszkaniowej. Zmiana ta jest oczekiwana przez rynek, któremu pozostał zaledwie rok do ewentualnego skorzystania z procedury uzyskania uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Brak zmian blokuje wielu deweloperów w zakresie realizacji przedsięwzięć deweloperskich na podstawie powyższej specustawy. Minimalna liczba miejsc parkingowych wciąż wzbudza w środowisku duże kontrowersje, gdyż tak wyśrubowane normy uniemożliwiają realizację wielu inwestycji, zniechęcając deweloperów do wykorzystania tego instrumentu planistycznego.
Rząd powinien wsłuchać się w głosy płynące ze środowiska i dokonać analizy powyższych przepisów, co mogłoby znacząco zwiększyć liczbę realizowanych inwestycji.
Kolejną bolączką, w szczególności deweloperów realizujących inwestycje w Warszawie jest obowiązek sporządzenia planów miejscowych na obszarze objętym planami generalnymi lotnisk, pomimo kilku zapowiedzi zmian w prawie lotniczym w tym zakresie. Obowiązek sporządzenia planu miejscowego blokuje bowiem możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy dla realizacji inwestycji, w tym inwestycji o charakterze mieszkaniowym przez deweloperów, a w konsekwencji ogranicza liczbę potencjalnych inwestycji i podaż mieszkań. Mając na uwadze, że Plan Generalny Lotniska Chopina w Warszawie obejmuje ponad 1/4 obszaru stolicy (przy czym tylko dla połowy obszaru został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), to obecne przepisy blokują możliwość rozpoczęcia jakichkolwiek inwestycji aż na 1/8 obszaru m.st. Warszawy, co w żadnym stopniu nie poprawia sytuacji potencjalnych nabywców mieszkań, gdyż brak gruntu pod inwestycje może powodować dalszy wzrost cen. W tym zakresie wydaje się, że nowelizacja Prawa lotniczego jest już bliska i czekamy na jej przyjęcie przez Senat, a później podpisanie przez Prezydenta.
Z kolei to, co może czekać rynek nieruchomości w Polsce w 2025 roku, podsumujemy już za tydzień.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 31 grudnia 2024 r.
autorzy:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
