Kontynuując w ramach „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki” nasz cykl poświęcony prawom pierwokupu, w dzisiejszym artykule skupimy się na ograniczeniach w obrocie nieruchomościami, które są położone w granicach parków narodowych.
Nierzadko bowiem zdarza się, iż nieruchomość, której zakupem jesteśmy zainteresowani może znajdować się w granicach parku narodowego. Niewątpliwie bliskość przyrody oraz piękny widok na tereny sąsiadujące z naszą nieruchomością z całą pewnością przykuwają uwagę i stanowią dużą zaletę tak położonej nieruchomości, jednakże zdecydowanie warto mieć na uwadze pewne szczególne regulacje prawne, które ustawodawca przewidział dla takich przypadków.
Niezależnie bowiem od tego, że taką nieruchomość, podobnie jak w pozostałych przypadkach, powinniśmy bardzo szczegółowo przeanalizować pod kątem prawnym w celu zidentyfikowania potencjalnych ryzyk związanych z jej zakupem, to z pola widzenia nie możemy tracić faktu, iż parki narodowe, jako jedna z form ochrony przyrody, podlegają przepisom ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. nr 92, poz. 880 z późn. zm.). W związku z tym, ustawa o ochronie przyrody przewiduje w art. 10 ust. 5, że parkowi narodowemu przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości położonej w granicach parku narodowego. Takie prawo przysługuje Skarbowi Państwa, zaś w praktyce uprawniony do jego wykonania jest park narodowy, w granicach którego znajduje się dana nieruchomość.
Pojęcie granic parku narodowego jest szczególnie istotne, ponieważ takie granice mogą ulegać zmianom. Ustawa o ochronie przyrody definiuje parki narodowe jako obszary, które wyróżniają się szczególnymi wartościami przyrodniczymi, naukowymi, społecznymi, kulturowymi i edukacyjnymi, o powierzchni nie mniejszej niż 1000 ha, na których ochronie podlega cała przyroda oraz walory krajobrazowe.
Tym samym, przed decyzją o zakupie nieruchomości, która znajduje się w bliskim sąsiedztwie parku narodowego, powinniśmy zweryfikować, czy przypadkiem nie leży ona aktualnie w granicach takiego parku. Określenie i zmianę granic parku narodowego możemy znaleźć w odpowiednim rozporządzeniu Rady Ministrów. Dodatkowo sprawdzenie rozmieszczenia parków narodowych możliwe jest za pośrednictwem systemu mapowego Geoserwis, prowadzonego przez Generalną Dyrekcję Ochrony Środowiska.
Jeżeli okaże się, że nieruchomość, której nabyciem jesteśmy zainteresowani, znajduje się na terenie parku narodowego, to taką nieruchomość możemy nabyć wyłącznie wtedy, jeżeli Skarb Państwa – działający poprzez dany park narodowy nie wykona przysługującego mu z mocy powołanej wyżej ustawy prawa pierwokupu.
Na wykonanie powyższego prawa pierwokupu park narodowy, działający poprzez swój organ, czyli dyrektora parku narodowego, ma miesięczny termin. Termin ten liczymy od dnia otrzymania przez dyrektora parku narodowego zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży – umowa sprzedaży jest bowiem w takiej sytuacji zawierana pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu. W przeciwnym razie zawarta umowa będzie bezwzględnie nieważna. Niniejsze zawiadomienie doręcza dyrektorowi parku narodowego notariusz sporządzający warunkową umowę sprzedaży.
Dyrektor parku narodowego wykonuje prawo pierwokupu poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził warunkową umowę sprzedaży. Jednakże w przypadku, gdyby złożenie oświadczenia u takiego notariusza byłoby niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone u innego notariusza. W przypadku złożenia takiego oświadczenia jest ono niezwłocznie doręczane przez notariusza sprzedawcy nieruchomości.
Co do zasady, prawo pierwokupu nieruchomości dyrektor parku narodowego wykonuje po cenie ustalonej przez strony w ramach warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości. Jednakże ustawa przewiduje mechanizmy umożliwiające sądową kontrolę ceny takiej nieruchomości. Mechanizmy takie są stosowane na wniosek dyrektora parku narodowego, który w przypadku, gdy w jego ocenie cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, może zwrócić się do sądu o ustalenie ceny takiej nieruchomości. Powyższe uprawnienie oczywiście nie jest bezterminowe, stąd dyrektor parku narodowego jest ograniczony 14 dniowym terminem na zwrócenie się do sądu o ustalenie właściwej ceny.
Jak sami Państwo zauważyli, przepisy przewidują szereg przypadków w których dany podmiot jest uprawniony do pierwokupu nieruchomości. Stąd też często może dochodzić do sytuacji, gdzie w stosunku do jednej nieruchomości przysługiwać będą określonym podmiotom prawa pierwokupu, których źródłem będą inne ustawy lub np. ustalenia zawarte w umowie (tzw. umowne prawo pierwokupu). Ustawodawca w ramach ustawy o ochronie przyrody przewidział taką ewentualność i postanowił, że w przypadku kolizji praw pierwokupu, pierwszeństwo w realizacji takiego prawa przysługiwać będzie parkowi narodowemu. Proszę jednak pamiętać, że dany przepis określa wyłącznie pierwszeństwo w realizacji takiego prawa pierwokupu, a nie wyłączność. Tak więc, w przypadku gdy mamy kolizję praw pierwokupu co do danej nieruchomości i dyrektor parku narodowego nie wykona swojego uprawnienia, w dalszej kolejności takie uprawnienia mogą wykonać pozostałe podmioty, którym takie prawo przysługuje.
Tym samym dopiero na końcu, to jest w sytuacji, gdy żadnemu z podmiotów prawo pierwokupu nie przysługuje (na skutek upływów terminów na złożenie oświadczeń o wykonaniu prawa pierwokupu lub na skutek złożenia w terminach oświadczeń przez uprawnionych o tym, że nie wykonają prawa pierwokupu) możemy przystąpić do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, wskutek wykonania zawartej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości.
W ramach podsumowania, warto wspomnieć o tym, że ze względu na to, iż granice parków ulegają zmianom, może dojść do sytuacji, w której nasza nieruchomość, która pierwotnie nie znajdowała się w granicach parku narodowego, wskutek takiej zmiany może zostać włączona do terenu parku narodowego. Oczywiście właściciel nieruchomości może nie wyrazić zgody na włączenie jego nieruchomości do terenu parku narodowego, jednak w takiej sytuacji jest ryzyko przeprowadzenia stosownego postępowania wywłaszczeniowego, w którym właścicielowi takiej nieruchomości przysługiwać będą prawa strony i możliwość zaskarżenia takiej decyzji do sądu. Warto podkreślić, że w każdym przypadku właścicielowi takiej nieruchomości należy się odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.
W tym miejscu, już dziś zapraszamy Państwa do lektury naszego kolejnego artykułu w ramach cyklu dotyczącego prawa pierwokupu, który ukaże się w następnym tygodniu w ramach naszych Wtorkowych Poranków dla Budowlanki i dotyczyć będzie pierwokupu Krajowego Zasobu Nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 18 czerwca 2024 r.
autor:
