В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы представляем материал о правовых изменениях, вступивших в силу в августе и с которыми мы столкнемся в сентябре. Ниже мы выбрали изменения, которые могут быть важны как для отдельных лиц, работающих на рынке недвижимости, так и для инвесторов, профессионально работающих в этой отрасли.
1. Поправка к Закону о пространственном планировании и развитии
Закон от 7 июля 2023 года, вносящий поправки в о пространственном планировании и развитии , а также в некоторые другие законы, является крупнейшей поправкой к Закону о пространственном планировании и развитии. В принципе, эта поправка вступит в силу 23 сентября 2023 года. Мы стараемся представить изменения, ожидающие рынок, с марта. Поэтому, тех, кто заинтересован в получении дополнительной информации об изменениях, приглашаем ознакомиться с нашими статьями за последние месяцы.
Среди наиболее важных изменений отметим следующее:
i. К 31 декабря 2025 года генеральные планы коммуны должны заменить изучение условий и направлений пространственного развития коммуны — о том, что это такое и каковы их последствия, мы пишем в № 148 и #149,
ii. Принципы общественного участия в процедуре принятия градостроительных актов меняются – как мы писали ранее #150,
iii. Правила вынесения и применения решений ВЗ изменятся – подробнее в #156,
iv. Появятся новые инструменты: ZPI (№ 157) и инвестиционные соглашения с муниципалитетами (№ 158).
В свою очередь, мы описали, как были сформированы переходные и заключительные положения в пунктах № 164 и № 165.
На следующей неделе – также в контексте этой поправки – мы проанализируем для вас изменения в так называемом законе Lex о застройщиках.
2. Кредит под 2 процента
На своей последней августовской сессии Сейм внес изменения в правила предоставления кредитов под 2%, внеся их в Закон о принципах предоставления гарантий Государственного казначейства по обязательствам Национального агентства энергетической безопасности.
В соответствии с принятыми изменениями, ипотечный кредит для семей и обеспеченный кредит под 2% могут быть предоставлены только заемщикам, которые, помимо прочего, на дату подачи заявки на вышеуказанный кредит не являются и не являлись стороной другого ипотечного кредитного соглашения, заключенного в течение трех лет до подачи заявки с целью приобретения жилого помещения, дома на одну семью или права на кооперативное владение ими.
Лицо, взявшее другой ипотечный кредит на строительство дома, также не сможет претендовать на этот кредит. Однако данная поправка предусматривает возможность получения кредита, если другой договор расторгается до получения средств (это также относится к кредитам на строительство дома, а также на покупку дома или жилой недвижимости).
Еще одно важное изменение — возможность получения вышеупомянутого займа лицом, приобретающим часть доли в праве собственности, но при условии, что оно уже имеет долю в этом праве по наследству.
3. Изменения в строительном законодательстве – строительство без разрешения
Закон о принципах предоставления государственных гарантий по обязательствам Агентства национальной энергетической безопасности также предусматривает изменения в Законе о строительстве. Законопроект ожидает рассмотрения в Сенате.
Предлагаемые изменения касаются возможности строительства «отдельно стоящих домов, не более двухэтажных одноквартирных жилых зданий площадью более 70 м²,зона воздействия которых полностью находится в пределах участка или участков, на которых они были спроектированы, и строительство осуществляется для удовлетворения собственных жилищных потребностей инвестора». Для строительства такого здания не потребуется разрешение на строительство, только уведомление. Ранее такая возможность существовала для одноквартирных домов с полезной площадью до 70м².
На практике это означает, что строительство одноквартирных домов станет возможным после подачи уведомления в соответствующий орган и оповещения органа строительного надзора о дате начала работ. Освобождение от требования получения разрешения на строительство исключает возможность подачи возражений со стороны архитектурно-строительного надзорного органа. Важно помнить, что такой дом должен быть построен для собственных нужд владельца. Это исключает строительство для продажи или сдачи в аренду. Однако обязанность назначить руководителя строительства и вести строительный журнал сохраняется.
В связи с внесением поправок авторы проекта объявляют, что предоставят всем желающим возможность бесплатно скачать проекты домов различных размеров.
Жилые павильоны площадью до 35 м2 и киоски с застроенной площадью не более 15 м2 также смогут быть построены без разрешения .
В свою очередь, появится возможность строить бассейны и пруды площадью не более 50 м2 рядом с жилыми домами и индивидуальными рекреационными сооружениями без разрешения на строительство и безпредварительного уведомления .
4. Экологические решения
29 августа 2023 года Совет министров опубликовал постановление от 10 августа 2023 года, вносящее изменения в постановление о проектах, которые могут оказывать существенное воздействие на окружающую среду. По мнению разработчиков, оно призвано снизить нагрузку и упростить инвестиционный процесс, связанный с требованиями к получению экологического разрешения для парковок и гаражей. Требование о получении экологического разрешения увеличивается с нынешних 0,5 гектара для 1 гектара площади парковки (гаража), а для природоохранных зон — с 0,5 гектара до нынешних 0,2 гектара. Это означает упрощение строительства крупных парковок.
Данное постановление вступит в силу через 14 дней после его объявления, то есть 13 сентября 2023 года.
Обращаем ваше внимание на переходное положение, согласно которому проекты, начатые на дату вступления в силу регламента и в отношении которых не завершена процедура вынесения экологического решения, будут осуществляться в соответствии со старыми правилами.
Несомненно, получение экологического разрешения является одним из самых трудоемких этапов подготовки инвестиций. Поэтому те, кто в настоящее время подает заявки на получение экологических разрешений из-за нехватки парковочных мест и гаражей, и кому такие разрешения не потребуются после изменения правил, могут рассмотреть варианты дальнейшей обработки или внесения изменений в свои заявки. Мы, разумеется, готовы оказать индивидуальную поддержку инвесторам в этом вопросе.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 29 августа 2023 года.
авторы:
