Как мы уже указывали, Сейм принял Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщика («Новый закон о застройщике»), который еще ожидает подписи Президента Республики Польша. Сегодня мы обсудим изменения, касающиеся принятия недвижимости.
В соответствии с Законом о новом строительстве, передача прав по договору о застройке и другим соглашениям, на которые распространяется действие этого закона, по-прежнему будет предшествовать принятию покупателем квартиры или дома на одну семью. Это принятие происходит после того, как решение о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в силу , или после истечения срока подачи возражения против уведомления о завершении строительства дома на одну семью. В зависимости от типа соглашения, обязательства застройщика будут незначительно различаться.
По каждому договору, предусмотренному Законом о новом строительстве, приемка осуществляется в присутствии покупателя. Кроме того, как и прежде, после приемки составляется отчет, в котором покупатель может указать на любые дефекты в квартире или частном доме. Закон о новом строительстве прямо указывает, что в отчете должны быть зафиксированы: (i) отказ покупателя от приемки в случае существенного дефекта, (ii) признание застройщиком существенного дефекта или (iii) отказ застройщика признать существенный дефект.
В свою очередь, положения, обсуждаемые ниже, будут применяться только к соглашениям о развитии (№ 50) и предварительным соглашениям в соответствии с Законом о развитии (№ 51).
Кроме того, застройщик обязан предоставить покупателю информацию о признании дефектов или об отказе признать дефекты и причинах такого отказа в течение 14 дней с момента подписания акта о дефектах. Однако было добавлено требование, согласно которому это должно быть сделано на бумаге или другом долговечном носителе. Новые правила четко указывают, что если застройщик не уведомит покупателя о признании дефектов или об отказе признать дефекты и причинах такого признания в течение 14 дней, считается, что застройщик признал дефекты. Этот принцип также вытекает из общих положений Гражданского кодекса.
Новое положение – статья 41, раздел 6 – гласит, что застройщик обязан, а не обязан, устранить любые выявленные дефекты в жилом доме или частном доме в течение 30 дней с момента подписания отчета. Если застройщик, несмотря на проявленную должную осмотрительность, не устранит дефекты в течение 30 дней, он должен указать (вместо возможности указывать, как раньше) другой срок для устранения дефектов, а также обосновать задержку. Оба эти изменения налагают на застройщика четкие обязательства. Кроме того, добавлено положение о том, что этот срок не должен причинять «чрезмерные неудобства покупателю». Несомненно, практика и судебная практика прояснят значение этого термина.
Важно помнить, что согласно новым правилам, если застройщик не устранит дефекты в течение 30 дней или не укажет дополнительный срок, покупатель должен установить новый срок для устранения дефектов застройщиком . Закон не устанавливает минимальное количество дней, но, похоже, такие сроки должны быть реалистичными, позволяя устранить дефекты в указанный срок. Если этот срок истекает безрезультатно, покупатель может устранить дефекты за счет застройщика. Как указывалось ранее, покупателю не требуется никакого дополнительного согласия или разрешения суда для так называемого замещающего исполнения. Мы надеемся, что это положение не будет использоваться не по назначению, и предполагаем, что подобные ситуации могут привести к многочисленным потенциальным юридическим спорам.
Очень важно то, что Закон о новом строительстве прямо предоставляет покупателю право отказаться от принятия объекта недвижимости, если в ходе приемки будет обнаружен существенный дефект жилого помещения или дома на одну семью, и при этом застройщик откажется признать это в отчете.
В соответствии с Законом о новом строительстве, в случае отказа от принятия объекта недвижимости из-за существенного дефекта, застройщик и покупатель согласовывают новый срок, в течение которого застройщик должен устранить дефект до второй приемки. Отказ от принятия объекта недвижимости из-за существенного дефекта при второй приемке требует от покупателя предоставления экспертного заключения. Покупатель должен запросить такое заключение в течение одного месяца с момента повторного отказа от принятия объекта недвижимости. Если экспертное заключение выявит существенный дефект, покупатель может расторгнуть договор, и застройщик несет полную ответственность за расходы по подготовке заключения. Однако, если экспертное заключение покажет, что дефект отсутствует или не является существенным, покупатель несет полную ответственность за расходы по подготовке заключения. Расходы на подготовку заключения должны быть оплачены не позднее даты заключения договора о передаче права собственности на недвижимость или дом.
Мы также отмечаем, что Закон о новом строительстве регулирует последствия неисправления дефектов, указанных в протоколе приемки, в случае заключения только договора о резервировании. Это означает, что если покупатель не подпишет договор о передаче права собственности на недвижимость (т. е. один из договоров купли-продажи, которые мы обсуждали в пункте 52) из-за неустраненных дефектов, застройщик будет обязан вернуть двойную сумму залога.
Как и прежде, застройщик будет иметь право расторгнуть договор купли-продажи и другие соглашения, регулируемые положениями нового Закона о застройке, в случае неявки покупателя для принятия помещения или дома, несмотря на то, что застройщик дважды направил письменное уведомление с интервалом не менее 60 дней, за исключением случаев, когда неявка покупателя вызвана форс-мажорными обстоятельствами.
Вкратце, процедура приемки жилого дома или отдельно стоящего дома в соответствии с новым Законом о застройке приобретает дополнительное значение, предоставляя покупателю дополнительные права , потенциально опасные для застройщиков. Эти права включают в себя: (i) право покупателя на устранение дефектов за счет застройщика, если застройщик не выполнит ремонт в сроки, установленные Законом; (ii) право покупателя расторгнуть договор или договоры о застройке, имеющие обязательную силу в соответствии с Законом о застройке, в случае обнаружения существенных дефектов. Поэтому важно проверить надлежащее выполнение работ подрядчиками до приемки покупателем.
На следующей неделе мы представим вам информацию о том, какие обязательства, согласно новому Закону о развитии, будут нести банки, ведущие эскроу-счета для инвестиций в развитие.
Сегодня утром мы также хотели бы поблагодарить следующих авторов, которые помогали нам регулярно предоставлять вам информацию из мира строительного права. Мы благодарим юрисконсульта Адрианну Кобыларчик и старших юристов Паулину Холоневскую и Петра Тобольского за их время и содержательный анализ.
Мы также приглашаем вас на наш предстоящий вебинар «Реализация инвестиций в сельскохозяйственную недвижимость», в ходе которого мы рассмотрим, среди прочего, что такое сельскохозяйственная недвижимость и когда она утрачивает свой статус. Мы ознакомим вас с процедурой вывода сельскохозяйственных земель из сельскохозяйственного оборота и сборами, связанными с этим процессом. Наконец, мы также затронем вопрос развития земельных участков под застройку.
Мы сердечно приглашаем вас во вторник, 15 июня 2021 года, в 10:00 утра.
