W dzisiejszym artykule, w ramach kontynuacji cyklu dotyczącego inwestycji typu PRS, przybliżymy Państwu tematykę umów na realizację inwestycji typu PRS.
Już na samym początku należy podkreślić, że realizacja inwestycji typu PRS wyłamuje się ze standardowych rozwiązań, skupiających się na zakupie gotowych projektów przez deweloperów. W tym modelu biznesowym ogromną rolę odgrywa synergia dewelopera i funduszu, o czym piszemy w dalszej części artykułu.
Należy podkreślić, że rozwój mieszkań na wynajem przede wszystkim jest uzależniony od inwestorów instytucjonalnych, których obecność może tylko korzystnie wpłynąć na problem niedoboru mieszkań na rynku najmu. Na uwagę zasługuje fakt, że inwestycje PRS tworzą niezliczoną liczbę scenariuszy transakcji, co czyni je jeszcze bardziej wyjątkowym projektem realizacji inwestycji mieszkaniowych. Stąd też należy podkreślić, że nie ma idealnego scenariusza transakcji, ponieważ każda jest multidyscyplinarna i cechuje się wysokim poziomem elastyczności, dostosowanym do potrzeb inwestora. Wspólnym mianownikiem takich inwestycji jest jednak dążenie do spełnienia oczekiwań oznaczonej grupy potencjalnych najemców. Celem takiego działania jest jak największa dywersyfikacja najemców, która ma przyciągnąć różne grupy i przełamać obecny schemat, w którym dominuje raczej podejście własnościowe do kwestii nieruchomości.
Koegzystencję dewelopera z funduszem świetnie przedstawia formuła finansowaniaforward-funding polegająca na tym, że fundusz gwarantuje całość środków na realizację inwestycji mieszkaniowej, przy czym przekazywane przez fundusz środki zapewniają mu możliwość zagwarantowania sobie oczekiwanego standardu wykończenia zarówno lokali, jak i całego budynku. Transakcje wspólne funduszu z deweloperem są w zasadzie kompatybilne z Narodowym Programem Mieszkaniowym, który polski rząd wprowadził w 2016 r.
Relacje biznesowe dewelopera z funduszem i związane z nimi transakcje typu forward-funding/forward-purchase zaczynają się już na etapie zakupu samego gruntu, który jest realizowany wspólnie tak, aby był on jak najbardziej trafiony pod oczekiwania klientów funduszu i standardy projektowe funduszu. Nie wyłącza to jednak możliwości skorzystania przez dewelopera z nierzadko budowanego konsekwentnie przez lata banku ziemi, gdyż inwestorzy instytucjonalni niezwykle cenią sobie wiedzę i doświadczenie deweloperów w tym zakresie oraz intuicję odnośnie do właściwej lokalizacji takiej inwestycji. Tak więc, poza samym etapem zakupu gruntu, transakcje tego typu dotyczą także zakupu lokali, czy też budynków przez fundusz, już na wczesnym etapie realizacji, zapewnienie finansowania budowy przez dewelopera, a także ściśle określonych warunków i terminów realizacji nałożonych na dewelopera.
Z powyższego można wyprowadzić ogólną zasadę o ścisłej współpracy dewelopera z funduszem, której zwieńczeniem jest oddanie inwestycji pod klucz, zgodnie ze standardem przekazanym przez fundusz. Wskazać należy, że jest to przykład współpracy, w której wiedza i doświadczenie dewelopera w połączeniu z możliwościami organizacyjnymi oraz szeroką dostępnością kapitału inwestora instytucjonalnego przekładają się bezpośrednio na stworzenie produktu, który stanowi wartą uwagi alternatywę dla konieczności nabywania własności lokalu. Warto również zaznaczyć, że dzięki współpracy takich podmiotów o wiele łatwiej jest wprowadzać w ramach inwestycji rozwiązania, które są przyjazne środowisku oraz przyczyniają się do intensywnego, ale zbilansowanego rozwoju tkanki miejskiej. Przypomnijmy, że wzorowo przeprowadzona realizacja inwestycji PRS zaczyna się już na etapie zakupu nieruchomości, a następnie obejmuje wszystkie inne etapy, jeszcze przed rozpoczęciem robót, tj. zawarcie umowy o prace projektowe, umowy z generalnym wykonawcą, jak też umowy o zarządzanie projektem.
Równie dobrze może się okazać, że deweloper dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę rozpoczyna współpracę z funduszem. W takim wypadku, deweloper i fundusz po zawarciu umowy inwestycyjnej razem zrealizują inwestycję, podczas której zapłata funduszu będzie następować zgodnie z postępem budowy i uzgodnionym harmonogramem, co pozwala na bieżące finansowanie inwestycji przez dewelopera, zaś z drugiej strony zabezpiecza interesy inwestora instytucjonalnego, jako podmiotu kapitalizującego. W dalszej kolejności pozostaje deweloperowi wykończyć lokale ,,pod klucz’’ i je wyposażyć.
Należy pamiętać, że współpraca dewelopera z funduszem obejmuje także wspólny marketing i zawarcie umów najmu, które są istotnymi elementami umowy inwestycyjnej dewelopera z konkretnym funduszem.
Podkreślamy, że w całym procesie realizacji inwestycji PRS ważną rolę będą odgrywać profesjonalni doradcy, których rola na początkowym stadium współpracy pomiędzy funduszem a deweloperem jest strategiczna, bowiem od tego okresu zależy jakość relacji stron transakcji, a co za tym idzie jakości realizacji inwestycji. Niezwykle pożądane jest, aby dobierać doradców posiadających doświadczenie w tym sektorze, gdyż różni się on w sposób znaczący od typowych przedsięwzięć deweloperskich.
W kolejnym artykule przybliżymy Państwu tematykę umów najmu w inwestycjach typu PRS.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 20 września 2022 r.
autor:
