Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w walucie obcej (najczęściej we frankach szwajcarskich), wiązało się z dużym stresem po stronie kredytobiorcy. Wielu z nich zdecydowało się wytoczyć powództwo o unieważnienie kredytu. Spłata kredytu hipotecznego stanowi wydatek na cele mieszkaniowe. Zatem w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od jej nabycia oraz spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości mieszkaniowej możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.
Czy jednak z ulgi mieszkaniowej możemy skorzystać w przypadku, gdy spłacany przez nas kredyt został unieważniony?
Odpowiedzi na takie pytanie udzielił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 8 listopada 2024 r. znak 0113-KDIPT2-2.4011.606.2024.2.EC.
O jej wydanie zwróciła się osoba fizyczna, która w 2008 r. uzyskała kredyt we frankach szwajcarskich na zakup domu, który nadal zamieszkuje. Następnie we wrześniu 2019 r. kupiła mieszkanie, które sprzedała dwa miesiące później. Środki ze sprzedaży mieszkania w całości zostały przeznaczona na spłatę kredytu. W marcu 2024 r. sąd unieważnił umowę kredytową z 2008 r.
W interpretacji wskazano, że w takiej sytuacji skorzystanie z ulgi mieszkaniowej jest niemożliwe. Nie uznano argumentacji wnioskodawcy, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały w całości przeznaczone na spłatę kredytu, co zgodnie z ustawą stanowi realizację własnego celu mieszkaniowego. Unieważnienie bowiem kredytu rodzi obowiązek po stronie banku do zwrócenia wszystkich dokonanych wpłat. Uznaje się wówczas, że stosunek prawny pomiędzy bankiem a kredytobiorcą nigdy nie powstał. Skoro umowa kredytu została uznana za niezawartą i nastąpił zwrot wszelkich świadczeń wynikających z umowy, to spłatę kredytu należy uznać za niebyłą. W związku z tym nie została spełniona przesłanka wydatkowania środków ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe.
Wydana interpretacja budzi zastrzeżenia wśród praktyków prawa podatkowego. Należy bowiem zauważyć, że środki zostały przekazane do banku w celu spłaty kredytu, który w tym czasie nie został jeszcze unieważniony. Kredyt ten został zaciągnięty na zakup domu, w którym wnioskodawca realizował własne cele mieszkaniowe. Zagadnienie to można było zatem rozstrzygnąć patrząc przez pryzmat celu przyświecającemu wnioskodawcy w momencie spłaty kredytu. Gdyby bowiem wiedział, że kredyt zostanie unieważniony, mógłby środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania wydatkować w inny sposób, który uprawniałby go do skorzystania z ulgi podatkowej. Na konieczność badania celu wydatku wskazywał m. in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku 14 czerwca 2017 r. II FSK 1475/15.
Należy mieć też na uwadze cel wprowadzenia ulgi mieszkaniowej, którym jest „(…) podejmowanie przez podatników inwestycji mieszkaniowych służących zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, który ze względów społecznych, nawet kosztem zasady równości podatkowej, zasługuje na preferencyjne podatkowe potraktowanie. Ustanowienie przesłanek uprawniających do skorzystania z ulgi podatkowej, a także ocena czy w konkretnym przypadku przesłanki te zostały spełnione, nie powinny z założenia kolidować z racjonalnością gospodarczą podejmowanych przez podatnika działań, chyba że prowadziłoby to do nieuzasadnionego nadużywania zakresu ustanowionych preferencji.” (II FSK 1475/15). Tymczasem wydana interpretacja podatkowa zdaje się zupełnie pomijać cele, które realizuje ulga mieszkaniowa.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 02 czerwca 2025 r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
