W dzisiejszym alercie poruszamy kwestie związane z karami, które może nałożyć Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów („UOKiK”) w przypadku stwierdzenia stosowania przez dewelopera klauzul niedozwolonych lub praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Kary mają charakter przede wszystkim pieniężny, ale w decyzji przedsiębiorca może zostać także zobowiązany do podjęcia lub zaniechania określonych działań.
Rozpocznijmy od kar pieniężnych. Zgodnie z art. 106 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów („Ustawa”) Prezes UOKiK może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji, karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie stosował we wzorcach umów klauzule niedozwolone lub stosował praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów. Obrót oblicza się jako sumę przychodów wskazanych w rachunku zysków i strat, a jeżeli nie jest on prowadzony to w rocznym sprawozdaniu finansowym równoważnym do rachunku zysków i strat sporządzanym na podstawie przepisów o rachunkowości lub w innym dokumencie podsumowującym przychody w roku obrotowym, w tym w sprawozdaniu z wykonania budżetu.
Co więcej, jeżeli osoba zarządzająca w ramach sprawowania swojej funkcji w czasie trwania stwierdzonego naruszenia, umyślnie dopuściła się przez swoje działanie lub zaniechanie do naruszenia zakazu stosowania klauzul niedozwolonych lub praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes UOKiK, w decyzji o nałożeniu kary na dewelopera, może nałożyć karę na taką osobę zarządzającą do 2 000 000 zł.
Do kar pieniężnych z tytułu ww. naruszeń ma zastosowanie także przepis art. 111 ust. 1 Ustawy, zgodnie z którą Prezes UOKiK, ustalając wysokość nakładanej kary pieniężnej, uwzględnia w szczególności okoliczności naruszenia przepisów oraz uprzednie naruszenie. Zgodnie z dalszą częścią tego przepisu przy wymiarze nakładanych kar uwzględnia się okres, stopień oraz skutki rynkowe naruszenia. Prezes UOKiK ustalając wysokość kary bierze także pod uwagę okoliczności łagodzące lub obciążające.
Okolicznościami łagodzącymi są m.in.: (i) dobrowolne usunięcie skutków naruszenia; (ii) zaniechanie stosowania zakazanej praktyki przed wszczęciem postępowania lub niezwłocznie po jego wszczęciu; (iii) podjęcie z własnej inicjatywy działań w celu zaprzestania naruszenia lub usunięcia jego skutków; (iv) współpraca z Prezesem UOKiK w toku postępowania, w szczególności przyczynienie się do szybkiego i sprawnego przeprowadzenia postępowania.
Z kolei, gdy chodzi o okoliczności obciążające to wskazuje się na: (i) znaczny zasięg terytorialny naruszenia lub jego skutków; (ii) znaczne korzyści uzyskane przez przedsiębiorcę w związku z dokonanym naruszeniem; (iii) podjęcie z własnej inicjatywy działań w celu zaprzestania naruszenia lub usunięcia jego skutków; (iv) współpraca z Prezesem UOKiK w toku postępowania, (v) dokonanie uprzednio podobnego naruszenia oraz (vi) umyślność naruszenia.
Warto pamiętać, że karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji Prezesa, a w przypadku braku zapłaty podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Na wniosek dewelopera Prezes UOKiK może też odroczyć uiszczenie kary lub rozłożyć ją na raty ze względu na ważny interes wnioskodawcy.
Przechodząc do zobowiązań nakładanych na deweloperów o charakterze niepieniężnym, to w przypadku stwierdzenia stosowania klauzul niedozwolonych, Prezes UOKiK zakazuje ich stosowania oraz może określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia. Może to polegać na obowiązku poinformowania klientów, że określone postanowienia łączących ich z deweloperem umów zostały uznane za niedozwolone lub złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji. Bardzo często UOKiK wymaga, by te oświadczenia zostały opublikowane na stronie internetowej dewelopera oraz w prasie o zasięgu ogólnopolskim lub lokalnym (w zależności od zasięgu terytorialnego działalności dewelopera). Co więcej, deweloper może zostać obciążony kosztami publikacji decyzji w całości lub w części.
W przypadku wydania decyzji w zakresie stwierdzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes UOKiK przede wszystkim nakazuje zaniechania stosowania takich praktyk. Prezes UOKiK może też określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia, które powinny być proporcjonalne do wagi i rodzaju naruszenia oraz konieczne do usunięcia jego skutków. Bardzo często są to właśnie ogłoszenia w prasie i na stronie dewelopera. Z dotychczasowych decyzji UOKiK wynika, że na przykład, gdy deweloper nie stosował środków ochrony wpłat nabywców nakłada obowiązek założenia rachunku powierniczego lub zwrotu nabywcom środków przez nich wpłaconych. Jeżeli przedsiębiorca do dnia wydania decyzji zaniechał stosowania praktyk Prezes uznaje praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdza zaniechanie jej stosowania. To na deweloperze spoczywa obowiązek udowodnienia, że takich praktyk zaniechał.
Dokonując przeglądu decyzji opublikowanych na stronach UOKiK wydanych w stosunku do deweloperów w ostatnich 3 latach można zauważyć, że nakładane kary pieniężne za stosowanie klauzul niedozwolonych wahają się granicach od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych za jedno naruszenia, przy czym łącznie ich wymiar wynosi nawet kilkaset tysięcy złotych. Z kolei w przypadku stwierdzenia praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, decyzje dotyczą przede wszystkich zobowiązania dewelopera do określonych działań zmierzających do usunięcia skutków naruszeń, zaś kary nie zawsze są wymierzane.
Podsumowując, kary nakładane przez Prezesa UOKiK mogą być dotkliwe i opiewać na bardzo wysokie kwoty. Warto, jednakże pamiętać, że istnieje możliwość odwołania się do Sądu Okręgowego w Warszawie – sądu ochrony konkurencji i konsumentów, który weryfikuje wymiar nałożonej przez UOKiK kary i zasadność wykonania nakazanych obowiązków.
W przyszłym tygodniu będziemy chcieli poruszyć temat związany z możliwościami zastosowania postanowień umownych, które pozwalają na zmianę ostatecznej ceny lokalu po zakończeniu inwestycji, w szczególności z uwagi na zmianę powierzchni powykonawczej, stawek VAT lub innych obiektywnych czynników.
Stan prawny na dzień 6 grudnia 2021 r.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor/redaktor cyklu:
