Dzisiejszy alert porusza kwestie dotyczące możliwości zmiany ceny za lokal mieszkalny w zawieranych z konsumentami umowach deweloperskich. Postanowienia umów przewidujące możliwość zmiany cen były przedmiotem zainteresowania ze strony Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów („UOKiK”), który nierzadko uznawał postanowienia w tym zakresie za niedozwolone. Obecnie, w naszej praktyce spotykamy się z dwiema sytuacjami, gdy strony dopuszczają zmianę ceny: (i) w przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z obmiaru powykonawczego oraz (ii) zmiany stawki podatku od towaru i usług (VAT). Coraz częściej zaś słyszymy pytania, czy jest możliwość wprowadzenie postanowień waloryzujących cenę z uwagi na dużą inflację, wzrost płacy minimalnej czy wzrost cen materiałów i usług na rynku budowlanym. Każdą z tych okoliczności analizujemy poniżej.
Możliwość zmiany ceny wynikającej ze zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego, bazuje na fakcie, że nawet doskonale zaplanowane i zaprojektowane przedsięwzięcie deweloperskie nie gwarantuje w pełni zgodnej z dokumentacją budowy. Wynika to z samej charakterystyki realizacji takich inwestycji, gdzie przy skali przedsięwzięcia bardzo rzadko udaje się zrealizować budynek w pełni zgodnie z projektem budowlanym. Skutkiem powyższego jest to, że ostatecznie powierzchnia lokalu może być większa albo mniejsza w stosunku do zaprojektowanej i uzgodnionej w umowie deweloperskiej. W konsekwencji zasadnym jest jasne określenie w umowie deweloperskiej rozwiązań pozwalających na uelastycznienie ceny na wypadek zmiany w powierzchni lokalu. Postanowienia takie zazwyczaj kształtują wzajemne prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w ten sposób, że konsument jest zobowiązany do dopłaty na rzecz dewelopera w przypadku, gdy zyska na zmianie w powierzchni lokalu, zaś w sytuacji, gdy powierzchnia lokalu mieszkalnego jest mniejsza to deweloper zobowiązany jest do zwrotu już wpłaconej przez konsumenta części ceny.
Orzecznictwo sądowe wskazuje, że postanowienia wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, która zostaje ustalona po zakończeniu inwestycji, nie może zostać uznana za rażąco naruszająca interesy konsumenta. Jednakże postanowienie takie powinno zawierać uprawnienie konsumenta do odstąpienia od umowy, aby nie został naruszony jego interes z punktu widzenia niepewności co do ostatecznych kosztów umowy (tak m.in. wyrok SN z dnia 12 września 2014 r. I CSK 624/13, wyrok SA w Warszawie z dnia 24 czerwca 2015 r., sygn. akt VI ACa 1885/14).
Dodatkowo, postanowienie takie nie może zakładać dowolności odnośnie do końcowych zmian w powierzchni lokalu. W orzecznictwie sądowym przyjął się margines tolerancji, w ramach którego umowa deweloperska uznawana jest za wykonaną prawidłowo. Margines ten wynosi +/- 2% różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu ustaloną w umowie deweloperskiej a powierzchnią rzeczywistą. W przypadku różnicy większej, konsument powinien mieć pełne prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej za zwrotem całości wpłaconych środków tytułem zapłaty ceny.
Kolejnym z czynników skłaniających do wprowadzania postanowień korygujących cenę za lokal jest zmiana stawki podatku VAT. Realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego jest rozłożona w czasie, nawet na kilka lat, w związku z czym pojawia się ryzyko zmiany stawki podatku VAT w trakcie realizacji inwestycji, które jest zupełnie niezależne od stron umowy deweloperskiej.
Analogicznie, jak w przypadku korekty ceny ze względu na zmianę powierzchni lokalu, orzecznictwo sądowe dopuszcza również stosowanie w umowach deweloperskich postanowień o możliwości zmiany ceny lokalu z uwagi na zmianę stawki podatku VAT, o ile ryzyko ekonomiczne związane z wysokością tej stawki nie obciąża jedynie konsumenta. W praktyce postanowienie te powinny dopuszczać korektę ceny zarówno w przypadku, gdy stawka VAT zwiększy się, jak i w sytuacji, gdy ulegnie zmniejszeniu. Postanowienie odmienne tj. zastrzegające jedynie możliwość zwiększenia ceny za lokal z uwagi na wzrost stawki VAT stanowi niedozwolone postanowienie umowne (zob. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 10 marca 2010 r. sygn. akt XVII AmC 1161/09). Postanowienie takie musi również koniecznie zapewniać konsumentowi prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku zmiany stawki VAT.
Powyższe postanowienia zastrzegające możliwość korygowania przez dewelopera ceny za lokal są typowymi oraz powszechnymi na rynku. Jednakże, z uwagi na obecną sytuację ekonomiczną, w szczególności wzrost inflacji oraz wzrost cen materiałów i usług budowlanych rodzi pytania o możliwość wprowadzania w umowach zawieranych z konsumentami dodatkowych postanowień o charakterze waloryzacyjnym. Już teraz nierzadkie są zjawiska, w których wykonawcy robót nie są w stanie oszacować ostatecznych kosztów wykonawczych właśnie z uwagi na bardzo duże wahania na rynku materiałów budowlanych. Powoduje to chęć wprowadzania klauzul waloryzacyjnych, pozwalających na waloryzację wynagrodzenia w zawieranych kontraktach budowlanych, co będzie miało bezpośrednie przełożenie również na przyjmowane przez deweloperów ceny lokali, na potrzeby umów deweloperskich.
Wydaje się, że w takim przypadku deweloperzy nie pozostaną bez argumentów uzasadniających możliwość wprowadzania takich klauzul waloryzacyjnych do umów deweloperskich. W orzecznictwie wskazuje się, że umowa może przewidywać waloryzację świadczenia, o ile jest ona oparta o zobiektywizowane czynniki oraz o ile mechanizm ten działa w obie strony i jest uniezależniony od subiektywnej decyzji dewelopera (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 września 2015 r., sygn. akt VI ACa 830/15).
Należy zatem pamiętać, że klauzule waloryzacyjne powinny być jasne, czytelne i kształtujące równomiernie sytuację obu stron. Oznacza to dopuszczenie zarówno wzrostu, jak i obniżenia ceny w określonych przypadkach oparte na obiektywnych danych. Mogą to być na przykład dane publikowane przez Główny Urząd Statystyczny, jak np. wskaźnik cen produkcji budowlano – montażowej.
Dodatkowym zabezpieczeniem dewelopera, przed ewentualnym zarzutem stosowania niedozwolonych klauzul umownych może być wprowadzenie limitu, powyżej którego cena nie ulegnie zmianie. Wydaje się, że zmiana nie powinna być większa niż +/- 5% – taki limit pozwala konsumentowi już w momencie zawierania umowy deweloperskiej oszacować ewentualną, maksymalną cenę lokalu. Co więcej, w celu zminimalizowana ryzyka uznania takiej klauzuli za niedozwoloną należy pamiętać o zapewnieniu konsumentowi możliwości odstąpienia od umowy w przypadku zaistnienia okoliczności określonej w klauzuli waloryzacyjnej.
Podsumowując, zawarcie w umowie deweloperskiej postanowień przewidujących waloryzację ceny na podstawie obiektywnych czynników takich jak: zmiana powierzchni po obmiarze powykonawczym, zmiana stawek podatku VAT lub zmiana cen i usług w budownictwie, nie oznacza automatycznie, że deweloper stosuje klauzule niedozwolone. Klauzule te są jednak często przedmiotem weryfikacji przez Prezesa UOKiK, dlatego ważne jest by takie postanowienia jasno kształtowały prawa i obowiązki stron oraz przyznawały konsumentowi, co do zasady, prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, w szczególności w przypadku wzrostu ceny.
Już za tydzień będziemy chcieli pochylić się nad zagadnieniem ciężaru dowodu w postępowaniu przez Prezesem UOKiK oraz na etapie postępowania sądowego.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
