W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcielibyśmy przybliżyć Państwu jedną z najnowszych interpretacji Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego („GUNB”), wydanej w ramach cyklu edukacyjnego pn.: „Ciekawe interpretacje GUNB”, w którym urząd wyjaśnia wybrane przepisy prawa budowlanego, które mogą budzić wątpliwości lub rozbieżne interpretacje.
W 34 wydaniu ww. cyklu, w kontekście budzącego dotychczas w praktyce wątpliwości zagadnienia ważności decyzji o warunkach zabudowy po podziale działki inwestycyjnej, opisano niedawno wydany wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 1551/21, dotyczący ważności decyzji o warunkach zabudowy po podziale działki inwestycyjnej.
Wyrok wydano na kanwie następującego stanu faktycznego:
Prezydent Miasta udzielił pozwolenia na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Podstawą do udzielenia pozwolenia na budowę była m.in. wydana wcześniej decyzja o warunkach zabudowy dla działek inwestycyjnych. Dwa lata po udzieleniu pozwolenia na budowę jedna z działek inwestycyjnych została podzielona.
Prezydent Miasta zmienił pozwolenie na budowę m.in. w zakresie: podziału nieruchomości i wprowadzenia nowej numeracji działek oraz zmniejszenia powierzchni zabudowy trzech budynków i oznaczenia ich nowej numeracji.
Dla zmienionej inwestycji nie została wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy. Ponadto rok po zmianie pozwolenia na budowę, gminie została sprzedana jedna z działek inwestycyjnych powstałych z podziału, z przeznaczeniem pod budowę drogi. Złożono wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę. Wnioskujący argumentowali m. in., że dla inwestycji powinna zostać wydana nowa decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja zmieniająca pozwolenie na budowę dotyczyła bowiem innych działek niż te wskazane w decyzji o warunkach zabudowy.
Rozważając to zagadnienie, Naczelny Sąd Administracyjny podsumował:
„W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę przepisy Prawa budowlanego stosuje się odpowiednio. Oznacza to, że nie w każdym przypadku musi być wymagana nowa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zależy to bowiem od zakresu zmian wprowadzonych do decyzji zmieniającej pozwolenie na budowę.”
Wskazał także, że „Decyzja ustalająca warunki zabudowy wydawana jest dla określonego terenu inwestycji, który obejmuje jedną lub więcej działek ewidencyjnych. Oznacza to, że ewentualny późniejszy podział działek ewidencyjnych, które wchodzą w skład terenu inwestycji, nie ma wpływu na treść rozstrzygnięć zawartych w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Odnoszą się one nie do poszczególnych działek, lecz terenu inwestycji jako całości.”
Odpowiadając zatem na pytanie, co w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy została wydana na całą nieruchomość, która następnie została podzielona, warto zwrócić również uwagę na wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 27 kwietnia 2017 r. (sygn. IV SA/Po 107/16), w którym czytamy:
„Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana dla określonej (oznaczonej geodezyjnie) „działki”, lecz dla określonego „terenu”. Niewątpliwie nie są to pojęcia tożsame. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji, może obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie w tej decyzji owej działki (owych działek) służy przede wszystkim identyfikacji tego terenu oraz wyznaczeniu jego granic. Jest bezsporne, że w wyniku geodezyjnego podziału takiej działki (takich działek) nie przestaje istnieć teren, którego dana decyzja dotyczy, a tylko zmienia się formalny (geodezyjny) „opis” tego terenu”.
Wobec powyższego należy wysnuć wniosek, że podział działki, dla której jest wydana decyzja o warunkach zabudowy, nie wpływa na ważność tej decyzji WZ.
Odnosząc wyżej poruszone zagadnienie do przepisów przypomnijmy, że zgodnie z art. 36a Prawa budowlanego należy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę w przypadku istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę.
Z kolei ust. 5 art. 36a Prawa budowlanego określa enumeratywnie, co stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego czy innych warunków pozwolenia na budowę i jest to m.in. odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu w przypadku: (i) zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany, (ii) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części czy ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Czy jednak podział nieruchomości, na której ma być zrealizowana inwestycja na podstawie wydanego pozwolenia na budowę, stanowi istotne odstępstwo w rozumieniu ww. artykułu?
Ustęp 6 ww. przepisu wskazuje, że to projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od pierwotnego projektu. To zatem w ocenie projektanta pozostaje uznanie, czy dane odstąpienie jest nieistotne, w którym to przypadku dołącza do dokumentacji budowy tylko odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia i nie wymaga się uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia.
Każdorazowo należy zatem do kwestii podziału podejść indywidualnie.
Niemniej jednak wydaje się, że wskazania interpretacja GUNB jest zgodna z przeważającym orzecznictwem. I tak m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie w wyroku z 28 maja 2015 r. (sygn. II SA/Lu 716/14), stoi na stanowisku, że: „w wyniku podziału nie ma potrzeby zmieniać decyzji o pozwoleniu na budowę. W obrocie prawnym pozostają wówczas dwie decyzje, których postanowienia w odpowiednim zakresie się uzupełniają i modyfikują. Nie ma wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych”.
Warto w tym miejscu przypomnieć, że w ubiegłych latach pojawiały się odmienne interpretacje i orzeczenia, przykładowo należy wskazać tu stanowisko, zgodnie z którym w związku z podziałem jednej z działek inwestora na mniejsze działki budowlane wymagane byłoby uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, bo w sytuacji, gdy działki te są objęte zatwierdzonym projektem budowlanym, to wymagają uaktualnienia przebiegu ich granic na projekcie zagospodarowania terenu, a tym samym dostosowania rozwiązań projektowych do aktualnego stanu rzeczy.
Podsumowując, co do zasady, podział geodezyjny działki objętej pozwoleniem na budowę nie wpływa na zakres zatwierdzonych robót budowlanych. Taki podział nie wpływa też na ważność decyzji o warunkach zabudowy. Podział geodezyjny wpływa natomiast na stan prawny nieruchomości oraz może mieć wpływ na zachowanie przez budowany obiekt warunków technicznych. Należy zatem zawsze przeprowadzić analizę, czy i jak podział wpłynie na warunki techniczne usytuowania budynku, a w konsekwencji czy taka zmiana mogłaby zostać uznana za istotne odstępstwo od projektu budowlanego. W takich przypadkach pożądana będzie konsultacja z architektem lub prawnikiem.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 lipca 2024 r.
autor:
