Ostatnie alerty ukazujące się w ramach cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” poświęciliśmy procesowi legalizacji samowoli budowlanych. Przeprowadzenie takiej procedury, jeżeli samowolnie wykonane prace zostały zrealizowane w budynku objętym ochroną konserwatorską, powoduje dodatkowe komplikacje. W takiej sytuacji trzeba będzie uzyskać nie tylko decyzję powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, ale również właściwego konserwatora zabytków.
Przepisy dotyczące tego zagadnienia znajdują się w Prawie budowlanym (oraz ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (dalej jako „ustawa o ochronie zabytków”).
Punktem wyjściowym jest art. 39 Prawa budowlanego zgodnie z którym prowadzenie robót budowlanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymaga uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez konserwatora zabytków. Jak wynika z przedstawionego przepisu, wymóg zgody dotyczy nie tylko indywidualnie oznaczonych i chronionych obiektów, ale również obszarów wpisanych do rejestru zabytków (dotyczy to najczęściej zabytkowych obszarów miast – np. starówki, tzw. układów urbanistycznych). Analogiczne przepisy dotyczące robót budowlanych znajdują się w ustawie o ochronie zabytków. Elementem wspólnym i zarazem warunkiem ochrony jest wpis do rejestru zabytków.
Wypada także wspomnieć, że w orzecznictwie pojawiły się wątpliwości, czy w odniesieniu do zabytków możliwe jest w ogóle przeprowadzenie procedury legalizacyjnej, ponieważ art. 36 ustawy o ochronie zabytków odnosi się do prac, które mają zostać dopiero wykonane. Jednocześnie nie ma w ustawie procedury legalizującej samowolę w postaci wykonania przekształcania w substancji zabytku. Ostatecznie przeważyło stanowisko liberalne, zgodnie z którym do prac samowolnie wykonanych w zabytkach, ma zastosowanie procedura legalizacyjna opisana w Prawie budowlanym.
Wobec obowiązku jednoczesnego stosowanie dwóch różnych ustaw, problematyka ta sprawia organom nadzoru budowlanego niejednokrotnie praktyczne trudności.
Do najczęstszych błędów popełnianych przez powiatowych inspektorów nadzoru budowlanego w postępowaniach legalizacyjnych prowadzonych na podstawie rozdziału 5a Prawa budowlanego (m. in. art. 48, czy 50 i 51), można zaliczyć uzyskiwanie stanowiska konserwatora w wadliwej formie. Należy w tym miejscu podkreślić, że art. 39 Prawa budowlanego, jak i art. 36 ustawy o ochronie zabytków stanowi, że do prowadzenia robót budowlanych przy zabytku wymagana jest zgoda konserwatora zabytków. Zgodę tą należy odczytywać jako obowiązek uzyskania decyzji administracyjnej, od której w razie negatywnego rozstrzygnięcie (odmowy), przysługiwać będzie procedura odwoławcza. Tymczasem organy nadzoru budowlanego zwracają się do konserwatora zabytków w ramach nieformalnych uzgodnień, prosząc go o zajęcie stanowiska. Niejednokrotnie to sam inwestor przedkłada do nadzoru budowlanego pismo właściwego konserwatora, w którym to konserwator „nie zgłasza zastrzeżeń” do zrealizowanych prac. Takie nieformalne oświadczenia nie spełniają wymogów formalnych, nie są one bowiem decyzję administracyjną. Teoretycznie, jeżeli inwestor, otrzymałby stanowisko odmowne, nie mógłby od takiego „rozstrzygnięcia” się odwołać. Zdarzają się również przypadki, gdy nadzór budowlany przeprowadza całe postępowanie administracyjne bez udziału właściwego konserwatora.
Wobec powyższego, w ramach prawidłowo prowadzonej procedury legalizacyjnej, konserwator zabytków winien wypowiedzieć się w odniesieniu do wykonanych prac w odpowiednio zastrzeżonej formie, tj. decyzji administracyjnej (art. 106 § 1 kpa).
Wymaga w tym miejscu zasygnalizować, że jeżeli konserwator nie zaakceptuje wykonanych prac, to będzie miał zastosowanie art. 45 ustawy o ochronie zabytków, zgodnie z którym konserwator zabytków wyda decyzję nakazującą przywrócenie zabytku do poprzedniego stanu we wskazany sposób i w określonym terminie.
Na koniec należy zadać jeszcze pytanie, co z legalizacją prac wykonanych w budynkach niewpisanych do rejestru zabytków, ale ujętych w gminnej ewidencji zabytków? Pierw wypada wskazać, że w odniesieniu do obiektów wpisanych do rejestru zabytków, zawsze wymagane będzie uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 29 ust. 7 pkt. 1 Prawa budowlanego). Inaczej jest w przypadku obiektów ujętych jedynie w gminnej ewidencji zabytków. W tym zakresie art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego stanowi, że w stosunku takich obiektów decyzję o pozwoleniu na budowę wydaje się w uzgodnieniu z konserwatorem zabytków. Z uwagi na treść tego przepisu, w przypadku prac wymagających jedynie zgłoszenia robót budowlanych, nie jest wymagane ich uzgodnienie z właściwym konserwatorem. Obowiązek ten dotyczy bowiem jednie robót wymagających uzyskania pozwolenia na budowę. Z uwagi na ogół regulacji zawartych w ustawie Prawo budowlane oraz w ustawie o ochronie zabytków, pominięcie obowiązku w tym zakresie uzgodnienia z konserwatorem prac wykonywanych na podstawie zgłoszenia, zdaje się być niezamierzoną luką w prawie. Co więcej przepisy te bywają odmiennie interpretowane przez różne składy sędziowskie, dlatego legalizacja robót wykonanych bez wymaganego zgłoszenia, które zostały wykonane w obiekcie ujętym jedynie w gminnej ewidencji zabytków, wymaga dokładnej analizy konkretnego przypadku, najlepiej przed wszczęciem takiego postępowania.
Niewątpliwie dla bezpieczeństwa i stabilności prawnej uzyskiwanych przez inwestora decyzji legalizacyjnych, należy czuwać nad prawidłowością podejmowanych przez nadzór budowlany decyzji w odniesieniu do obiektów zabytkowych, albowiem zagadnienia te powodują rozbieżności nie tylko w orzecznictwie organów administracji, ale także sądów administracyjnych.
To już ostatni artykuł dotyczący legalizacji samowoli budowlanych. Jeżeli mają Państwo jakieś konkretne problemy to zachęcamy do kontaktu i jesteśmy gotowi doradzić Państwu także w indywidualnych przypadkach.
Z kolei już za tydzień rozpoczynamy nowy cykl, w którym będziemy chcieli pochylić się nad zagadnieniami związanymi z cyfryzacją procesu inwestycyjno-budowlanego. Mamy nadzieję, że w tym trudnym dla wszystkich stanie epidemii, nasze alerty przybliżą Państwu przepisy, które pozwolą na usprawnienie kontaktów z organami administracji publicznej.
Już teraz zapraszamy Państwa do udziału w kolejnym webinarze, który odbędzie się we wtorek 17 listopada 2020 r., o godz. 10:00, który zatytułowaliśmy „Cyfryzacja procesu budowlanego”. Szczegóły wydarzenia prześlemy wkrótce.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
