Styczeń minął, ale obfitował w wiele zapowiedzi zmian w prawie, które niewątpliwie stanowić będą wyzwania prawne, z jakimi będzie musiała mierzyć się branża deweloperska oraz budowlana. Początek roku przyniósł między innymi: rządowe zapowiedzi walki z „patodeweloperką” oraz projekt ustawy realnie ograniczający najem instytucjonalny. Dzisiaj wspomnimy też o nowej formie inwestycji mieszkaniowej, czyli kooperatywach. Zapraszamy do lektury!
Na początek przypomnijmy, że Minister Rozwoju i Budownictwa chcąc walczyć ze zjawiskiem tak zwanej „patodeweloperki” zaproponował zmiany w warunkach technicznych w postaci m.in. zwiększenia minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki z 4 m do 6 m, zwiększenia czasu nasłonecznienia z 3 do 3,5 godziny, budowę „balkonów zapewniających prywatność” oraz „komfortowych placów zabaw”. Tutaj nie znamy jeszcze szczegółowej treści projektu, ale nie ulega wątpliwości, że proponowane zmiany mogą być kolejnym czynnikiem zwiększającym koszt budowy, zniechęcającym do rozpoczynania nowych inwestycji. W konsekwencji, jak wskazuje też PZFD, nowe zmiany mogą wpłynąć niekorzystnie na dostępność mieszkań w przyszłości.
Drugą dużą i niespodziewaną zapowiedzią były przedstawione przez rząd propozycje zmiany w zasadach nabywania większej liczby mieszkań, w tym przez sektor najmu instytucjonalnego. Jak tłumaczyli pomysłodawcy, rosnące ceny nieruchomości są realnym problemem dla potencjalnych nabywców, a proponowane rozwiązania mają zahamować wzrost cen. Wynika to z faktu, że wzrost cen ma być wypadkową masowego skupu nieruchomości w celach najmu przez duże, wyspecjalizowane podmioty, co ogranicza liczbę mieszkań dostępnych na rynku, które mogłyby być nabyte przez osoby fizyczne.
A co konkretnie zakłada projekt ustawy o ograniczeniach w nabywaniu lokali mieszkalnych? Proponuje się ograniczenie możliwości nabywania lokali mieszkalnych w przypadku, jeżeli dany podmiot posiada w swoich zasobach, co najmniej pięć mieszkań. Po przekroczeniu limitu podmiot, który będzie chciał nabyć kolejne mieszkanie będzie mógł to zrobić z częstotliwością jednego mieszkania na 12 miesięcy. Takie rozwiązanie prawne na pewno wpłynie negatywnie, na już ograniczony popyt na rynku mieszkaniowym. Co więcej, kupując szóste i kolejne mieszkanie zamierza się wprowadzić wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Projekt ten spotkał się z krytyką nie tylko rynku, ale i przedstawicieli rządu, wobec czego czekamy na ostateczny kształt projektu i na pewno do analizy tego projektu ustawy wrócimy.
Dzisiaj, chcemy też zwrócić uwagę na przepisy, które już zostały przyjęte, dotyczące nowych rozwiązań dla osób fizycznych w postaci kooperatyw mieszkaniowych.
Kooperatywa mieszkaniowa to nowy sposób na budowę budynków mieszkalnych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Kooperatywa została uregulowana w ustawie z dnia 4 listopada 2022r. „o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości, w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych” przepisy powyższej ustawy wejdą w życie z dniem 1 marca 2023.
Kooperatywa to grupa inicjatywna, działająca na zasadzie spółki cywilnej. Grupa ta będzie mogła liczyć na gwarantowany kredyt mieszkaniowy z Banku Gospodarstwa Krajowego i wybudować inwestycję mieszkaniową w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Przedsięwzięcie to, co do zasady nie może być ukierunkowane na zysk czy na cele inwestycyjne. Grupa inwestycyjna będzie musiała się składać z minimum trzech osób, a do grupy inwestycyjnej należeć będą mogły tylko osoby fizyczne. Grunty, na których powstaną nieruchomości w trybie kooperatywy, będą udostępniane z zasobów gminnych.
W celu realizacji inwestycji kooperatywy mieszkaniowej, członkowie grupy inwestycyjnej będą zobowiązani zawrzeć umowę spółki cywilnej bądź umowę kooperatywy mieszkaniowej (art. 5 ust. 1 pkt 1 i 2 ww. ustawy o kooperatywach). W umowie kooperatywy określone będą:
- przedmiot inwestycji mieszkaniowej;
- planowana w ramach inwestycji mieszkaniowej liczba lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu;
- zasady finansowania inwestycji mieszkaniowej;
- zasady rozliczenia inwestycji mieszkaniowej;
- sposób prowadzenia spraw i podejmowania decyzji;
- zasady reprezentacji;
- zasady przystąpienia do umowy oraz zasady odstąpienia od umowy;
- czas trwania umowy;
- zasady rozwiązania umowy.
Strony umowy kooperatywy będą ponosić odpowiedzialność solidarną za zaciągnięte zobowiązania.
Podsumowując, początek roku przyniósł wiele zapowiedzi zmian w prawie, które mogą znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy.
Za tydzień wracamy do tematu cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego i opiszemy zasady działania elektronicznej bazy projektów budowlanych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 7 lutego 2023 r.
autorzy:
