Rok 2023 jest niewątpliwie rokiem zmian w prawie, zarówno tych od dawna zapowiadanych, jak i takich wynikających z aktualnych wydarzeń. Wielokrotne nowelizacje objęły też ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących („Lex deweloper”). Liczne zmiany spowodowały, iż odnalezienie się w tych regulacjach stanowi spore wyzwanie. Wobec tego w ramach dzisiejszego artykułu postanowiliśmy podsumować dla Państwa przebieg zmian oraz przyjrzeć się temu, co ostatecznie w lex deweloper się znalazło oraz temu z czego (z wielką ulgą dla wielu obserwatorów z branży deweloperskiej) ostatecznie ustawodawca zrezygnował.
Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych (określana jako „ustawa deregulacyjna”), która znowelizowała m.in. tzw. Lex deweloper miała w założeniu zwiększyć dostępność terenów pod budowę nowych mieszkań. Przyjęte rozwiązania miały pozwolić łatwiej zrealizować inwestycję na terenach, na których w przeszłości zlokalizowane były nieużywane dziś centra handlowe lub biurowce (o czym pisaliśmy #151). Nowelizacja wprowadziła przy tym dodatkowe obostrzenia m.in. w postaci wymogu 1,5 miejsca postojowego na 1 mieszkanie (z wyjątkiem w przypadku zabudowy śródmiejskiej), których skutkiem ubocznym mógł być wzrost cen za 1 metr kwadratowy. Nowelizacja była szeroko komentowana i krytykowana przez specjalistów, którzy punktowali jej słabe strony i wskazywali kierunek, w jakim powinny iść jej korekty. Z uwagi na zauważalną konieczność zmian, przepisy te, od momentu wejścia ich w życie z dniem 12 maja 2023 r., stały się przedmiotem wielu poprawek (w ostatnich miesiącach aż 3, z czego ostatnia z 17 sierpnia 2023 r.).
Jedną z kluczowych zmian poprawiających ww. przepisy była ostateczna rezygnacja z wspomnianego wyżej wymogu 1,5 miejsca postojowego na 1 mieszkanie. Przepis ten wzbudził w środowisku duże kontrowersje, gdyż tak zawyżone normy mogły przyczynić się do znacznego wzrostu cen mieszkań, a z pewnością postawić pod znakiem zapytania niemałą liczbę planowanych inwestycji pod kątem ich opłacalności. Wzrost cen mieszkań wynikałby ze zmniejszenia powierzchni użytkowej mieszkań (PUM), gdyż większa część powierzchni całkowitej budynku musiałaby zostać przeznaczona na miejsca postojowe, aby spełnić wymagania przewidziane wprowadzonymi zmianami. Będzie to zatem powrót do stanu sprzed 12 maja 2023 r., gdyż przed tym dniem normy te ustalały władze lokalne (rada gminy), które najlepiej orientowały się w tym, jakie potrzeby w zakresie ilości miejsc postojowych powinny zostać zaspokojone w danej społeczności.
Kolejnym krokiem w dobrą stronę jest zmniejszenie do 2,5% (z pierwotnych 5%) pułapu powierzchni usługowej i handlowej. Dolny pułap na poziomie 5% nie przystawał do małych inwestycji, gdzie dużo ciężej jest zlokalizować usługi takiej jak np. sklepy spożywcze. Niestety analogicznie z 20% do 40% nie zwiększony został górny pułap tego wskaźnika. Z całą pewnością zmiana ta pozwoliłaby na większą elastyczność przy projektowaniu inwestycji, zwłaszcza, że wyraźnie dostrzegalny jest trend łączenia funkcji mieszkalnych z usługami i handlem, jak np. budynki łączące mieszkania oraz galerię handlową.
To, co również nie uległo zmianie w stosunku do przepisów obowiązujących od 12 maja 2023 r. to oczywiście ułatwienie przekształcania terenów przeznaczonych pod zabudowę handlową (a ściślej obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży pow. 2000 m2) użytkowanej w ten sposób lub jako zabudowa biurowa. Taką zabudowę można będzie w łatwiejszy sposób przekształcać na potrzeby zabudowy mieszkaniowej i to niezależnie od przeznaczenia danego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też co ważne, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas, tj. przed 12 maja 2023 r., warunek niesprzeczności ze studium był zawężony jedynie do terenów wykorzystywanych w przeszłości jako tereny wojskowe, produkcyjne, kolejowe czy też usług pocztowych. Z kolei po wejściu w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: „Nowelizacja”), inwestycja mieszkaniowa lub inwestycja towarzysząca będzie mogła być realizowana niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że będzie zgodna z planem ogólnym gminy, oraz nie będzie sprzeczna z uchwałą o utworzeniu parku kulturowego.
Pozostał również obowiązek zachowania powierzchni biologicznie – czynnej na poziomie minimum 25% powierzchni terenu inwestycji mieszkaniowej, przy czym w przypadku zabudowy śródmiejskiej wskaźnik ten wynosić będzie 12,5%). W związku z ustawą deregulacyjną do ustawy lex deweloper wprowadzono definicję obu tych pojęć. Jednakże, Nowelizacją zostały one znów zmienione i tak od 24 września 2023 r. mają być rozumiane jako:
1) powierzchnia biologicznie czynna – jako powierzchnia biologicznie czynna w rozumieniu art. 2 pkt 28 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
2) Zabudowa śródmiejska – obszar zabudowy śródmiejskiej określony w planie ogólnym gminy (szerzej o tej definicji pisaliśmy #146).
Warto zaznaczyć, że połowa obszaru przeznaczona jako powierzchnia biologicznie czynna zgodnie z ustawą deregulacyjną, jak i Nowelizacją, ma być przeznaczona do użytku ogólnodostępnego, nie tylko dla mieszkańców danego osiedla, przy czym obowiązek ten można zrealizować przy uwzględnieniu infrastruktury już istniejącej w dniu składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej na danym terenie. Z takich założeń zrezygnowano w przypadku zabudowy śródmiejskiej, gdzie taki wymóg nie musi zostać zachowany.
Nowelizacja zmienia też definicję inwestycji towarzyszącej, która od 24 września 2023 r. będzie rozumiana przez „inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U […]), dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, o których mowa w art. 2 pkt 25 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.”
Ponadto, Nowelizacja wprowadza przepis pozwalający na przekształcenie we własność, z mocy prawa, gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste z dniem oddania do użytkowania budynku mieszkalnego wybudowanego w trybie lex deweloper – o ile oczywiście zostaną spełnione przesłanki do przekształcenia wynikające z ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Z całą pewnością należy przyjąć negatywnie brak wydłużenia obowiązywania lex deweloper do końca 2030 roku. Przypominamy, iż pierwotnie uchwalona w 2018 r. ustawa przewidywała utratę mocy obowiązującej z dniem 1 stycznia 2028 r. W toku ostatnich zmian legislacyjnych – tj. Nowelizacją, ustawodawca zdecydował się również na skrócenie tego okresu o 2 lata, tj. do dnia 1 stycznia 2026 r. Aż tak drastyczne skrócenie terminu obowiązywania ustawy wydaje się zbyt radykalne.
W ostatnich latach można bowiem dostrzec wzrost liczby inwestycji, które są realizowane właśnie w oparciu o tę ustawę. Pomimo początkowego dystansu w stosunku do jej rozwiązań widać, że współpraca pomiędzy deweloperami a władzami lokalnymi zaczynała się układać, co przełożyło się na zwiększenie projektów inwestycyjnych realizowanych w tej formie. Tym bardziej szkoda, że ustawodawca nie zdecydował się na jeszcze dłuższy okres obowiązywania lex deweloper. Biorąc jednak pod uwagę ilość wprowadzonych w ostatnim czasie zmian w tym zakresie, nie sposób wykluczyć, iż refleksja może nastąpić również odnośnie do terminu jej obowiązywania i możemy spodziewać się kolejnej zmiany.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 11 września 2023 r.
autorzy:
