W związku z pracami trwającymi nad ogłoszonym przez Ministra Rozwoju i Technologii projektem zmian m.in. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (dalej: „Ustawa deweloperska”), w dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” omówimy dla Państwa poszczególne propozycje zmian, które aktualnie zostały skierowane do konsultacji publicznych.
Zgodnie z art. 56a projektu ustawy o zmianie Ustawy deweloperskiej („Projekt nowelizacji”), Portal DOM (Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami) ma być prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Obejmować on będzie gromadzenie i przetwarzanie danych i informacji dotyczących obrotu lokalami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi na terytorium RP oraz:
a) utworzenie, utrzymywanie i rozwijanie w oparciu o nie punktu dostępu do informacji o cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych;
b) generowanie lub opracowywanie w oparciu o nie informacji statystycznych służących prowadzeniu polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w tym informacji statystycznych dotyczących uczestników tego obrotu.
Powyższe dane będą uzyskiwane ze wszystkich transakcji mających za przedmiot przeniesienie tytułu prawnego nieruchomości na terytorium RP, tj.:
a) nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne i domy jednorodzinne z rynku pierwotnego, które są objęte obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego zgodnie z przepisami Ustawy deweloperskiej;
b) nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne z rynku pierwotnego, nieobjęte obowiązkiem prowadzenia rachunku powierniczego;
c) oraz nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego przekazywane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.
Jak wynika z uzasadnienia Projektu nowelizacji, proponowane zmiany podyktowane są koniecznością zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości, a co za tym idzie, wzmocnieniem ochrony potencjalnych nabywców nieruchomości, jak i ułatwieniem profesjonalnym podmiotom planowania inwestycji mieszkaniowych. Przy czym, powyżej wspomniana potencjalna ochrona nabywców polegać ma na zapobieżeniu pochopności decyzji nabywcy co do wyboru nieruchomości, wobec bazowania przez niego wyłącznie na cenach oferentów, z wyłączeniem możliwości rzeczywistego porównania cen podobnych nieruchomości na danym terenie. Jednocześnie, projektodawca uzasadniając zasadność wprowadzenia Projektu nowelizacji, wskazuje, że gromadzenie takich danych umożliwi organom publicznym analizę rynku mieszkaniowego, w celu prawidłowego prowadzenia polityki mieszkaniowej.
Stosownie bowiem do art. 56e Projektu nowelizacji, Portal DOM będzie upubliczniał dane o liczbie transakcji i średnich cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych lub ich medianach w lokalizacji, okresie i przekroju rodzajowym wybranych przez użytkownika Portalu DOM. Powyższe dane będą upubliczniane wyłącznie w sytuacji, gdy łącznie dla wybranych przez zainteresowanego użytkownika Portalu DOM lokalizacji, okresu i przekroju rodzajowego:
a) liczba lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych jest nie niższa niż sześć;
b) liczba nabywców jest nie niższa niż sześciu.
Stosownie do argumentacji Projektodawcy, ograniczenie wyszukiwania danych, w sytuacji gdy ilość transakcji nie przekracza sześciu w wybranym przekroju czasowo-rodzajowym lub gdy ten sam podmiot nabywa np. 6 lokali mieszkalnych, rodzi w pierwszej kolejności pytanie: jakie kryterium stanowiło podstawę ograniczenia wyszukiwania danych właśnie do wskazanej w Projekcie nowelizacji liczby. Co za tym idzie, czy przesłanka ochrony danych osobowych, która stanowi podstawę argumentacji w tym zakresie za wprowadzeniem takiego ograniczenia, rzeczywiście zostaje w takim przypadku spełniona.
Nie należy jednocześnie pomijać, że projektodawca wraz z planowanym Portalem DOM, proponuje rozszerzenie danych dotyczących transakcji, które mogą być pozyskiwane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej na potrzeby obowiązków wynikających z ustawy z dnia 01 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu.
Dodatkowo, jak wynika z art. 4 Projektu nowelizacji, na podstawie zmian do Ordynacji podatkowej, Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny jako operator Portalu DOM, niebędący jednak organem administracji publicznej, miałby posiadać nieograniczony dostęp na potrzeby prowadzenia Portalu, do informacji gromadzonych przez organy administracji publicznej, stanowiących tajemnicę skarbową.
Analizując zatem projektowane przepisy, należy poddać pod rozwagę, po pierwsze czy zaproponowane narzędzie rzeczywiście będzie w stanie stanowić ochronę przyszłych nabywców, w oparciu o gromadzone informacje, w tym ceny sprzedawanych nieruchomości, po drugie, czy instrument taki może stanowić faktyczną podstawę do poprawy sytuacji mieszkaniowej na polskim rynku, w tym stanowić podstawę dla rozwoju polityki mieszkaniowej. Niezależnie jednak od tego, czy planowane zmiany rzeczywiście przyczynią się do poprawy sytuacji mieszkalnictwa w Polsce, z całą pewnością wprowadzą dodatkowe, szerokie uprawnienia dla organów administracji publicznej, jak również dla Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, w zakresie pozyskiwania informacji o dokonywanych transakcjach na rynku nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 23 września 2024 r.
autor:
