Nowa ustawa deweloperska – umowa rezerwacyjna

20.04.2021 | Wtorkowe Poranki dla Budowlanki

Jak zapowiadaliśmy od dzisiaj będziemy dla Państwa analizować kolejne postanowienia rządowego projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „Projekt”). O samym Projekcie i proponowanych zmianach pisaliśmy już w alercie #40. Jak wskazywaliśmy, proponowane zmiany nie są rewolucyjne, ale będą miały znaczący wpływ na prowadzenie działalności deweloperskiej w Polsce. Wprowadzenie w życie projektu ustawy w jej obecnym brzmieniu będzie skutkowało wzmocnieniem pozycji nabywcy będącego osobą fizyczną, rozszerzeniem katalogu umów regulowanych, w tym o umowę rezerwacyjną, uprzywilejowaniem zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Celem dzisiejszego artykułu, jest przybliżenie Państwu zmian dotyczących umowy rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna obecnie

Bardzo duży popyt na mieszkania z rynku pierwotnego sprawia, że przedmiotem umów są lokale, które dopiero powstaną w przyszłości. W wielu przypadkach, zwłaszcza osiedli atrakcyjnie położonych, etap sprzedaży mieszkań rozpoczyna się na tyle wcześnie, iż nie jest jeszcze możliwe zawarcie z klientem umowy deweloperskiej. Zdarza się też (gdy zakres inwestycji pozwala już na jej zawarcie), że konieczne może być powzięcie odpowiednich czynności przygotowawczych, czy to po stronie dewelopera, czy też nabywcy.

W tych wszystkich przypadkach strony decydują się najczęściej na zawarcie umowy rezerwacyjnej, niekiedy nazywanej wstępną czy listem intencyjnym. Wbrew utartemu nazewnictwo nie jest to umowa zdefiniowana w przepisach prawa. Umowa ta została wykształcona przez praktykę i wymagania rynku, stanowi więc umowę nienazwaną, to jest taką, która wprost nie została uregulowana, ani nazwana żadnym aktem prawnym. W razie problemów interpretacyjnych, stosuje się odpowiednio do niej przepisy o zleceniu z Kodeksu cywilnego.

Celem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do nieoferowania konkretnego lokalu mieszkalnego czy też domu jednorodzinnego innym klientom w konkretnie oznaczonym czasie. W umowie rezerwacyjnej możemy też znaleźć zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej oraz uiszczenia tzw. opłaty rezerwacyjnej, która wynosi najczęściej do maksymalnie kilkunastu tysięcy złotych. Celem opłaty rezerwacyjnej jest zabezpieczenie interesu dewelopera, który zaprzestaje poszukiwania nabywców na dany lokal lub dom. W razie rezygnacji nabywcy – w zależności od postanowień umowy – deweloper może opłatę zatrzymać.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej opiera się zatem na tzw. zasadzie swobody umów. To zaś oznacza, iż treść umowy zależna jest przede wszystkim od woli stron decydujących się na jej zawarcie.

Właśnie w tej swobodzie UOKiK dopatruje się problemów. Jak wskazano w uzasadnieniu Projektu, „brak regulacji w tym zakresie może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy. Istnieje ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych, przy czym mogą to być środki w znacznej wysokości.”

Nie ulega wątpliwości, że przy dużym popycie mieszkań, stroną o silniejszej pozycji jest deweloper. Co więcej, zauważalne jest, że strony nie przykładają dużej wagi do umowy rezerwacyjnej, traktując ją jako coś przejściowego, chwilowego, mimo że wywiera skutki na łączące ich zobowiązania i generuje określone zobowiązania finansowe.

Propozycja zmian

W Projekcie ustawy wprowadza się wprost instytucję tzw. umów rezerwacyjnych. Zawarcie takiej umowy będzie fakultatywne, a będzie ona określać w szczególności:

  1. strony, miejsce i datę podpisania umowy;
  2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
  3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 31 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
  4. okres na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej będzie zobowiązanie dewelopera lub przedsiębiorcy innego niż deweloper, o którym mowa w art. 4 Projektu, do wyłączenia z oferty sprzedaży, na czas określony w umowie, wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej.

Fakultatywnie pobierana opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekroczyć kwoty odpowiadającej 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym i będzie miała charakter kaucji zaliczanej na poczet ceny.

Projekt określa również sytuacje, w których opłata rezerwacyjna będzie zwracana:

  1. rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
  2. deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4 Projektu nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
  3. deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

W sytuacjach innych niż wskazane powyżej, opłata rezerwacyjna nie będzie podlega zwrotowi.

Co ciekawe, Projekt wprowadza swoistą karę umowną dla dewelopera. W przypadku, gdy deweloper nie będzie wykonywał zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, zobligowany będzie do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Konstrukcja ta jest więc bardzo podobna do zadatku. To samo dotyczy sytuacji, gdy umowa deweloperska lub umowa przedwstępna zostały poprzedzone umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości – w takiej sytuacji opłata rezerwacyjna zwracana będzie w podwójnej wysokości.

Warto także wskazać, że projektowane przepisy łączą umowę rezerwacyjną z prospektem informacyjnym. Oznacza to zatem, że w momencie podpisywania umowy rezerwacyjnej prospekt już powinien istnieć, podczas gdy do tej pory prospekt powstaje często później i jest przesyłam przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Zagadnienia związane z prospektem informacyjnym w Projekcie przeanalizujemy dla Państwa już w przyszłym tygodniu.

Jeżeli chodzi o przebieg procesu legislacyjnego, to obecnie projekt nowej ustawy deweloperskiej jest już po drugim czytaniu w Sejmie. W dniu 15 kwietnia zostało sporządzone kolejne sprawozdanie Komisji Infrastruktury i zgodnie z planowanym porządkiem obrad sprawozdanie z prac nad Projektem ma zostać poddane pod głosowanie na dzisiejszym posiedzeniu Sejmu.

Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.

Jeżeli jeszcze nie są Państwo na naszej liście mailingowej zapraszamy do wysłania maila na social@kglegal.pl z informacją, że chcecie Państwo otrzymywać „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”.

autor:

Magda Kwiatkowska

Radca prawny
+ 48 228 563 660 | m.kwiatkowska@kglegal.pl

redaktor cyklu:

dr Joanna Barzykowska

Adwokat, wspólnik
+ 48 502 677 504 | j.barzykowska@kglegal.pl