W dzisiejszym artykule w dalszym ciągu zajmujemy się tym, jak orzecznictwo sądowe definiuje części wspólne w budynkach, w których zostały wyodrębnione samodzielne lokale i powstały części wspólne oraz jakie elementy zalicza do tej kategorii.
Jak już wskazywaliśmy w poprzednim artykule (#225), punktem wyjścia do rozważań jest artykuł 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („UWL”), który mówi o tym, jakie obowiązki obciążają właściciela lokalu, a jakie ciążą na wspólnocie mieszkaniowej czy też lokalowej. Przypominamy, że jednym z głównych obowiązków właściciela lokalu jest ponoszenie kosztów związanych z utrzymaniem lokalu oraz uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Co więc jeszcze, poza balkonami i tarasami (którym poświęciliśmy zeszłotygodniowy artykuł), należy do części wspólnych nieruchomości?
Bardzo ciekawe i kompleksowe spojrzenie na ten problem zawarte zostało w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 lutego 2020 r., sygn. akt VII SA/Wa 2295/19.
Stan faktyczny tej sprawy dotyczył nałożenia obowiązku wykonania robót budowlanych na tarasach jednego z lokali w wielorodzinnym budynku mieszkalnym, tak aby doprowadzić go do stanu zgodnego z prawem. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego po otrzymaniu informacji od mieszkańców o złym stanie technicznym budynku, nakazał wspólnocie mieszkaniowej dostarczenie ekspertyzy, zaś po ocenie jej wyników wszczął postępowanie administracyjne w tej sprawie, a następnie wydał decyzje o nakazie wykonania robót budowlanych w celu doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem poprzez wykonanie szczelnego przejścia rur odwadniających tarasy, usunięcie nieszczelności tynku na elewacji oraz usunięcie wszystkich ubytków tynku na elewacjach budynku i nieszczelności przy obiektach blacharskich.
Wspólnota mieszkaniowa kwestionowała ww. decyzje, gdyż stała na stanowisku, że to właściciele poszczególnych lokali powinni być adresatami decyzji.
Ostatecznie sprawę rozpatrywał WSA, który pochylił się nad kwestią tego, czy rury spustowe odprowadzające wody opadowe, a także ściany, stropy oraz inne elementy konstrukcyjne budynku stanowią jego części składowe, a co za tym idzie, czy obowiązek ich naprawy obciążać będzie wspólnotę mieszkaniową, czy też właścicieli poszczególnych lokali?
WSA w ww. wyroku stwierdził, że w jego ocenie wskazanie na wspólnotę mieszkaniową jako całość nie budzi wątpliwości bowiem m.in. ściany zewnętrzne i ściany nośne, stropy, a także strychy nieużytkowe, balkony, loggie i podobne rozwiązania architektoniczno-budowlane oraz infrastruktura techniczna (rury, przewody itp.) są uznawane za części wspólne budynku.
Jak wskazał skład orzekający: „niedorzecznością byłoby twierdzenie, że stropy, ściany i rynny służą tylko właścicielom lokali, które do nich w pionie lub poziomie przylegają. Orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tym zakresie zgodne” (patrz np.: wyroki NSA z 6 lipca 2018 r., sygn. akt II OSK 1996/16, z 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 758/16, bądź wcześniej: z 6 grudnia 2006 r., sygn. II OSK 858/06, a także wyrok WSA w Rzeszowie z 4 września 2019 r., sygn. akt II SA/Rz 363/19 lub wyrok WSA w Gliwicach z 22 stycznia 2010 r., sygn. II SA/Gl 115/09).
Jednakże, WSA wskazał również na pewien bardzo istotny wyjątek od takiej reguły, mianowicie: „wyjątki od powyższej zasady uznawania ścian, stropów oraz instalacji wodnych itp. za części wspólne budynku są dopuszczane jedynie, gdyby określony element budynku lub jego zmiana były wynikiem indywidualnego, zwykle samowolnego działania konkretnego właściciele lokalu”.
Tym samym więc, w przypadku, gdy właściciel konkretnego lokalu samowolnie dokona zmian elementów budynku takich jak ściany, czy też strop, musi liczyć się z ryzykiem, że to on zostanie obciążony obowiązkiem dokonania naprawy takiego elementu. W pozostałym zakresie zasadniczo obowiązki związane z dokonywaniem napraw, remontów oraz utrzymanie w należytym stanie ścian oraz stropów będą obciążać wspólnotę mieszkaniową.
Za tydzień podsumujemy dla Państwa propozycje rozwiązań i zmian w prawie w październiku i listopadzie.
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 29 października 2024 r.
autor:
