Dzisiejszy poranny alert otwiera cykl, w którym będziemy dla Państwa omawiać kwestie związaną z realizacją inwestycji mieszkaniowych. W szczególności będziemy analizować projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z planem posiedzeń sprawozdanie z prac Komisji Infrastruktury w tym przedmiocie może być rozpatrywane przez Sejm już 14-15 kwietnia. Rozpocząć chcemy jednak od przedstawienia przepisów, które już obowiązują, czyli omówienia zagadnienia związanego powierzchnią użytkową lokali i budynków, w tym też mieszkań.
Obliczenie i ustalenie powierzchni użytkowej lokalu jest niezwykle ważnym zagadnieniem dla każdego właściciela. Jest ono istotne nie tylko z punktu widzenia obliczenia ceny sprzedaży, ale także wpływa na wysokość udziału w nieruchomości wspólnej oraz na podstawę obliczenia podatku od nieruchomości. W nie mniejszym stopniu kwestia ta powinna też interesować właścicieli budynków, gdyż to od wielkości powierzchni użytkowej obliczana jest m.in. wysokość podatku od nieruchomości.
Art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali stanowi, że udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (czyli np. komórki lokatorskiej czy piwnicy) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Co oznacza, że im wyższy udział, tym właściciel musi płacić więcej do budżetu wspólnoty mieszkaniowej.
Ważną konsekwencją tego przepisu jest też to, że pomiar powierzchni w każdym lokalu powinien być przeprowadzony tą samą metodą – tak by każdy sprawiedliwie partycypował w utrzymaniu części wspólnych. W praktyce nie zawsze tak jest i problemy często pojawiają się w starszych budynkach, gdzie wysokość udziału wpisana w księdze wieczystej jest nieproporcjonalna do wielkości mieszkania. Istnieją sposoby na uporządkowanie takich przypadków, ale wymagają one współpracy wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni oraz wszystkich właścicieli.
Wysokość udziału (obliczonego w oparciu o powierzchnię użytkową) wpływa też na wysokość podatku. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej. Co oznacza, że im większy ułamek tym także wyższy podatek od nieruchomości. W przypadku budynków, im większa powierzchnia użytkowa tym większy podatek, a powierzchnia ta powinna być mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych.
Skoro już przedstawiliśmy dlaczego powierzchnia użytkowa jest taka ważna to teraz przejdziemy do omówienia, jak jest wyliczana. Należy od razu zaznaczyć, że w prawie polskim nie ma jednej definicji wyjaśniającej czym jest powierzchnia użytkowa. Ten stan rzeczy akceptowany jest zarówno przez organy władzy publicznej, jak i sądy. Zauważył to m.in. Naczelny Sąd Administracyjny, który wskazał, że „jedno mieszkanie powinno mieć jedną powierzchnię”, ale „obecnie w zależności od celu, w jakim zachodzi potrzeba ustalenia powierzchni użytkowej lokalu, jej wielkość może się różnić” (wyrok z 24.02.2020 r., sygn. II OSK 3795/18). Dlatego chcemy Państwu wskazać na dwie obowiązujące definicje, które zastosowanie może prowadzić do innych wyników obmiaru powierzchni.
Pierwsza definicja stosowana jest na na potrzeby ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z jej brzmieniem powierzchnia użytkowa lokalu to:
• powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania,
• za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Druga definicja stosowana na potrzeby projektu budowlanego mówi, że:
- powierzchnię użytkową budynku [i analogicznie lokalu] pomniejsza się o powierzchnię przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
- powierzchnię użytkową budynku powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób.
Warto wskazać, że definicją te są zgodne, że do powierzchni użytkowej nie zalicza się m.in. powierzchni balkonów, tarasów i loggii, ale mówią już zupełnie, co innego jeżeli chodzi o antresolę. Niestety metody wykładni prawniczej nie pomagają rozwiązać tych sprzeczności i ostatecznie wiele zależy od okoliczności konkretnej sprawy.
Warto też wskazać, że przypadku obu definicji, powierzchnię należy liczyć: (i) w w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do dwóch miejsc po przecinku oraz (ii) w przypadkach pomieszczeń: o wysokości równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.
Obie definicje odwołują się też do Polskiej Normy, prz czym pierwsza odnosi się do normy „odpowiedniej do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”, zaś z drugiej wprost wynika, że należy stosować normę PN-ISO 9836. Tutaj warto wskazać, że do 18 września 2020 r., była to Polska Norma PN-ISO 9836:1997, zaś do projektów budowlanych składanych zgodnie ze znowelizowanymi przepisami Prawa budowlanego jest to PN-ISO 9836:2015-12. Na tym tle także pojawia się wiele rozbieżności i wątpliwości, przy czym dzisiejszy alert jest zbyt krótki by o nich mówić. Jeżeli jednak chcieliby Państwo o tych problemach podyskutować to zapraszamy do kontaktu.
Podsumowując, w polskim prawie brak jest jednej, nadrzędnej definicji, która zapewniałaby spójność obliczeń powierzchni użytkowej budynków i lokali oraz jest ona zależna od celu na jaki ma być obliczona. W praktyce Kancelarii spotykamy się z różnymi sposobami obliczeń i wiele zależy od ustaleń z geodetą, który dokonuje obmiaru powierzchni lokalu lub budynku.
Już dziś zapraszamy do przeczytania kolejnego alertu, w którym pochylimy się nad projektowanymi przepisami nowej ustawy deweloperskiej, które wprowadzą do prawa cywilnego nowy typ umowy nazwanej – umowę rezerwacyjną.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Jeżeli jeszcze nie są Państwo na naszej liście mailingowej zapraszamy do wysłania maila na social@kglegal.pl z informacją, że chcecie Państwo otrzymywać „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”.
autor i redaktor cyklu:
