W dzisiejszym artykule z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przeanalizujemy dla Państwa kwestie związane z podziałem nieruchomości obciążonych hipoteką.
Zgodnie z art. 76 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece („UKWiH”) w razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Nie ma tu znaczenia czy podział następuje w sposób fizyczny czy na podstawie czynności prawnej. Podział nieruchomości powoduje wyodrębnienie z niej dwóch lub więcej nowych nieruchomości. Dokonanie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką ma ten skutek, że nowo powstałe nieruchomości zostają z mocy prawa objęte hipoteką, która od tego momentu jest hipoteką łączną. Nie jest tu potrzebne wyrażenie zgody przez właścicieli wyodrębnionych nieruchomości na obciążenie ich hipoteką łączną. Wpis takiej hipoteki do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny i może nastąpić w każdym czasie. Nie dochodzi bowiem do powstania nowego zabezpieczenia, a jedynie do zwielokrotnienia jego przedmiotu.
Jeżeli hipoteka ustanowione jest na udziale w prawie własności lub użytkowania wieczystego części nieruchomości i dojdzie do zniesienia współwłasności, wówczas hipoteka obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony hipoteką. Dotyczy to zarówno umownego jak i sądowego zniesienia współwłasności. Przy takich podziałach należy też pamiętać, że postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.
Jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela.
Wierzyciel hipoteczny, któremu przysługuje hipoteka łączna na dwóch lub więcej nieruchomościach może dokonać jej podziału między poszczególne nieruchomości, jednakże taka czynność ma charakter rozporządzający i wywołuje skutki prawne w postaci powstania samodzielnych hipotek dopiero z chwilą ich ujawnienia w księgach wieczystych.
Nie ma również przeszkód, aby to sam właściciel lub użytkownik wieczysty w momencie ustanawiania hipoteki dokonał obciążenia hipoteką łączną więcej niż jedną nieruchomość.
Co więcej, zgodnie z art. 22 UKWiH ograniczone prawa rzeczowe obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Oznacza to, że ustanowione wcześniej (przed połączeniem) hipoteki obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Treść każdej hipoteki pozostaje niezmienna. Jednak w przypadku istniejącej kolizji hipotek przysługujących różnym wierzycielom, obciążających dotychczas poszczególne łączone nieruchomości zachodzi potrzeba zawarcia porozumienia przez wierzycieli hipotecznych, co do kolejności wpisów w dziale IV. W przypadku braku takiego porozumienia sąd wieczystoksięgowy może odmówić połączenia nieruchomości.
Z punktu widzenia nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych istotne znaczenie mają ust. 4 i 5 art. 76 UKWiH. Przede wszystkim w przypadku, gdy roszczenie nabywcy zostało wpisane do działu III księgi wieczystej przed wpisem hipoteki to w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość nie obciąża nieruchomości utworzonych przez podział, tj. lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej budynkiem jednorodzinnym. W przypadku zaś, gdy hipoteka już istniała to w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki został określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następuje stosownie do postanowień umowy.
Powyższe ma zabezpieczyć nabywcę nabywających mieszkania lub domy w ramach prowadzonych przedsięwzięć deweloperskich. Dodatkowo, deweloper ustanawiający hipotekę na nieruchomości ma obowiązek posiadać i załączyć do umowy deweloperskiej, zgodę banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia. Brak takiej zgody lub jej promesy grozi karą grzywny, która może zostać nałożona przez dewelopera.
Podsumowując, obciążenie nieruchomości hipoteką nie wyklucza możliwości dokonywania jej podziałów lub łączenia. Jednakże wpływa na zakres praw i obowiązków właściciela/użytkownika wieczystego oraz nabywców takiej nieruchomości.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 kwietnia 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
