W ramach dzisiejszego artykułu kontynuujemy nasz cykl poświęcony częściom wspólnym nieruchomości w kontekście praw i obowiązków wspólnot mieszkaniowych oraz właścicieli lokali. Skupimy się w szczególności na tym, jak w świetle orzecznictwa sądów traktowane są tarasy w budynkach wielorodzinnych oraz jaki ma to wpływ na prawa i obowiązków zarówno wspólnoty mieszkaniowej jak i właścicieli poszczególnych lokali.
Warto już na początku wskazać, że zgodnie z treścią art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („UWL”) na właścicielu lokalu ciąży szereg obowiązków związanych z posiadanym lokalem. Właściciel lokalu musi ponosić koszty związane z jego utrzymaniem i to w całości. Dotyczy to zarówno kosztów związanych z remontem, usuwaniem awarii w lokalu, kosztów wynikających z zużywanej wody, prądu, gazu itp., jak również należności publicznoprawnych takich jak np. podatek od nieruchomości. Dodatkowo na właścicielu lokalu ciąży obowiązek przestrzegania porządku domowego, co wydaje się oczywiste w świetle tego, że przestrzeganie odpowiednich norm między właścicielami lokalu jest kluczowe dla zachowania poprawnych stosunków i unikania konfliktów sąsiedzkich.
Niezależnie jednak od obowiązków związanych ściśle z samym lokalem, to na każdym z właścicieli ciąży obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W poprzednim artykule (#224) wskazywaliśmy, że istnieją pewne rozbieżności w orzecznictwie co do kwalifikowania np. balkonów, jako części wspólnych lub jako przynależności do poszczególnych lokali.
Dlaczego ma to aż tak duże znaczenie? Ponieważ w przypadku obowiązku ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu koszt ten obciąża wyłącznie właściciela (lub właścicieli, jeżeli jest ich kilku) lokalu. Natomiast w przypadku, gdy mówimy o częściach wspólnych koszt ten ponoszony jest przez wspólnotę mieszkaniową, a zatem jest dzielony pomiędzy członków wspólnoty mieszkaniowej proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej (choć i tutaj mogą pojawić się pewne odstępstwa np. przy lokalach użytkowych). Tym samym, w zależności od tego czy zakwalifikujemy dany element jako część wspólna albo jako element lokalu (lub przynależność do lokalu) ważyć się będą wysokość i zakres kosztów, które będziemy musieli ponieść.
Trzeba przyznać, że w kontekście ponoszenia kosztów nierzadko może być w takim przypadku mowa o sporych kwotach. I właśnie w tym miejscu pojawiają się wątpliwości dotyczące tego, jak traktować np. balkony i tarasy w budynkach wielorodzinnych przyznane do wyłącznego korzystania danemu właścicielowi lokalu. Z jednej strony, na pierwszy rzut oka wydaje się, że skoro stanowią one element konstrukcyjny całego budynku to należy uznać, że to część wspólna, natomiast patrząc z drugiej strony to przecież z takiego balkonu lub tarasu korzysta wyłącznie właściciel lokalu, do którego ten balkon lub taras przylega. Warto również dodać, że rozróżnienie to ma znaczenie w kontekście prac, które jako właściciel lokalu chciałby wykonać na balkonie lub tarasie, gdyż w pewnych okolicznościach konieczne będzie uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie takich prac.
Jak więc sprawy tego typu były rozstrzygane przez sądy?
Otóż orzecznictwo w tych sprawach zauważyło, że problem jest o wiele głębszy niż tylko sprowadzenie go do próby zakwalifikowania balkonów czy tarasów wyłącznie do jednej z ww. dwóch grup. Przykładowo, w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 września 2022 r., sygn. akt II OSK 1549/20, NSA potwierdzono, że to na właścicielach poszczególnych lokali ciąży obowiązek utrzymywania tarasu przynależnego do lokalu w należytym stanie, jednakże dotyczy to wyłącznie wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu oraz jego przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W związku z tym, wspólnotę mieszkaniową obciążać będą z kolei obowiązki utrzymywania w należytym stanie elementów konstrukcyjnych tarasu (takich jak np. płyta stropowa), gdyż jest to element architektoniczny konstrukcji tarasu trwale połączony z bryłą budynku.
Tym samym, zasadniczo wszelkie nakazy związane z usuwaniem nieprawidłowości stanu technicznego tarasu powinny być w pierwszej kolejności kierowane do wspólnoty mieszkaniowej, a nie do właściciela lokalu, do którego one przynależą, gdyż to właśnie „na wspólnocie mieszkaniowej ciąży obowiązek utrzymywania budynku, jako obiektu budowlanego, w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej”.
Powyższe orzeczenie dotyczyło kwestii wykonania nałożonego w drodze decyzji wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego obowiązku kapitalnego remontu tarasu oraz balkonu przynależnego do konkretnego lokalu mieszkalnego. Na zły stan techniczny tarasu i balkonu skarżył się właściciel lokalu, do którego taras przynależał. Zakres remontu był bardzo szeroki i obejmował m.in. ingerencję w części konstrukcyjne tarasu i balkonu, zaś sporządzona ekspertyza wskazywała na szereg błędów wykonawczych, które mogłyby zagrażać bezpieczeństwu budynku. Wspólnota Mieszkaniowa, która została zobowiązana do dokonania napraw zarzucała, iż błędnie została uznana za jedynego adresata decyzji PINB-u i twierdziła, że prace te nie są elementem nieruchomości wspólnej. Finalnie to właśnie Wspólnota Mieszkaniowa została zobowiązana do dokonania napraw. Pomimo tego, że orzeczenie to nie rozstrzygało o kwestii ponoszenia kosztów wykonania napraw, zaś jedynie o tym, kto jest zobowiązany do ich wykonania to zwykle w takich sytuacjach, do tego, aby to finalnie właściciel lokalu poniósł koszty konieczne byłoby wykazanie przez Wspólnotę Mieszkaniową, iż to on ponosi winę za zły stan tarasu i balkonu, co biorąc pod uwagę, że wady w tym stanie faktycznym dotyczyły błędów wykonawczych (na co w sposób oczywisty właściciel lokalu nie mógł mieć wpływu), to nie sposób znaleźć podstawy do obciążenia kosztami właśnie właściciela lokalu.
Podobna teza wynika również z orzeczenia NSA z dnia 20 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 794/17, gdzie sąd również zwrócił uwagę na to, że to względy natury architektonicznej lub estetycznej decydują o tym, że balkon, taras lub ich elementy mogą zostać uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej.
Podsumowując, z prawnego punktu widzenia nie jest możliwe, aby określić w sposób jednoznaczny status balkonów lub tarasów w blokach wielorodzinnych ze względu na ich dwojaki charakter. Fragmenty tarasu, które służą zaspokojeniu potrzeb indywidualnych właściciela lokalu należy traktować jako przynależność do lokalu, zaś elementy konstrukcyjne balkonu/tarasu są uważane za części wspólne, a zatem w tym zakresie obowiązki utrzymania należytego stanu obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 października 2024 r.
autor:
