Zgodnie z zapowiedzią rozpoczynamy cykl artykułów związanych z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów („UOKiK”), w kontekście inwestycji deweloperskich, w szczególności tych o charakterze mieszkaniowym. W tym właśnie kontekście podstawowym zadaniem UOKiK jest ochrona konsumentów przed praktykami deweloperów, którzy mogą złamać zakaz stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów lub zakaz stosowania we wzorcach umowy zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych. Dzisiaj postaramy się wyjaśnić, co te pojęcia oznaczają.
Na wstępie warto jednak przypomnieć, że konsumentem jest to osoba fizyczna dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 22(1) k.c.). W praktyce oznacza to, że jeżeli deweloper zawiera umowy z osobami fizycznymi, które kupują lokale w ramach swojej działalności, to omawiane dzisiaj przepisy nie znajdą zastosowania.
Z naruszeniem zbiorowych interesów konsumentów mamy zaś do czynienia w przypadku naruszenia art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów („ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów”). Zawarty w tym artykule katalog praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów ma charakter otwarty i są to generalne wytyczne do oceny konkretnych działań przedsiębiorców. Ogólnie należy wskazać, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie, sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, zachowanie dewelopera. Do naruszenia dochodzi m.in. w przypadku niedotrzymania przez przedsiębiorcę obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji lub dopuszczanie się nieuczciwych praktyk rynkowych lub czynów nieuczciwej konkurencji.
Z kolei, zgodnie z ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym („ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym”) zakazane jest stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych. Zgodnie z art. 4 tej ustawy praktyka rynkowa stosowana przez deweloperów wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu – lokalu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. Pod pojęciem „praktyki rynkowej” należy zaś rozumieć działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, sposób postępowania, oświadczenie lub informację handlową, w szczególności reklamę i marketing, bezpośrednio związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta.
W art. 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym wymieniono szczególne rodzaje nieuczciwych praktyk rynkowych, do których zalicza m.in.: (i) praktykę rynkową wprowadzającą w błąd (w szczególności co do cech, ceny, sposobu jej obliczenia czy rodzaju lokalu), (ii) agresywną praktykę rynkową lub (iii) nieprzestrzeganie kodeksu dobrych praktyk. Pominięcie istotnych informacji, które mogą wpłynąć na decyzję konsumenta także może zostać uznane za wprowadzenie w błąd. Jeżeli nieuczciwa praktyka rynkowa godzi w zbiorowe interesy konsumentów, może być uznana za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.
Stosowanie niedozwolonych klauzul umownych stanowi naruszenie art. 23a ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zaś zgodnie z art. 385(1) § 1 k.c. postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Co więcej zgodnie z art. 385 (1) § 3 k.c. za nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem uważa się te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, w szczególności te przejęte z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez przedsiębiorcę. Ryzyko stosowania klauzul niedozwolonych w przypadku umów zawieranych w ramach realizowanych przedsięwzięć deweloperskich jest zatem szczególnie wysokie, gdyż umowy te poczynając od rezerwacyjnych, przez deweloperskie i przedwstępne po umowy sprzedaży, zawierane są na wzorach przygotowanych przez dewelopera. Stopień skomplikowania elementów takich umów oraz potrzeba zachowania spójności i równości postanowień w stosunku do wszystkich nabywców, jak najbardziej uzasadnia potrzebę przyjęcia stosunkowo jednolitych wzorów. Ważne jednak by treść proponowanych konsumentom projektów umów nie zawierała klauzul niedozwolonych.
Przed nowelizacją przepisów w 2016 r. klauzule uznane za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wpisywane były do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonych przez Prezesa UOKiK (dzisiaj wpisywane są tylko te, co do których pozwy zostały wniesione przed 17 kwietnia 2016 r.). W aktualnym stanie prawnym klauzule niedozwolone można znaleźć w decyzjach Prezesa UOKiK publikowanych na stronie internetowej urzędu.
Warto jednak pamiętać, że obecnie uznanie przez Prezesa UOKiK postanowienia wzorca umowy za niedozwolone ma skutek tylko w stosunku do dewelopera, który je stosował oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli z tym konkretnym deweloperem umowę na podstawie abuzywnej klauzuli wskazanej w decyzji. Jest to tzw. kontrola abstrakcyjna postanowień wzorca umowy. Oznacza to, że inni deweloperzy nie są taką decyzją związani, jednakże istnieje ryzyko, że w przypadku wszczęcia postępowania u innego dewelopera, UOKiK także stwierdzi, że podobne do już uznanej za niedozwoloną, klauzule także mają charakter abuzywny.
Warto pamiętać, że konsument może powiadomić Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania przez dewelopera praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów lub niedozwolonego postanowienia wzorca umowy. Takie zgłoszenie może następnie być podstawą do wszczęcia postępowania administracyjnego przez Prezesa UOKiK. Efektem postępowania jest wydanie decyzji administracyjnej, w której rozstrzyga, czy dana praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów lub czy dana klauzula ma charakter niedozwolony.
Prezes UOKiK może również wydać ostrzeżenie konsumenckie, jeżeli z zebranych w postępowaniu informacji wynika szczególnie uzasadnione podejrzenie stosowania przez konkretnego dewelopera praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, która może spowodować znaczne straty lub niekorzystne skutki dla szerokiego kręgu konsumentów.
Podsumowując, zadaniem Prezesa UOKiK w zakresie obrotu na rynku deweloperskim jest dbałość o właściwe funkcjonowanie konkurencji, jak i o interesy zbiorowe konsumentów, w tym przez uznawanie stosowanych w umowach z konsumentami klauzul umownych za niedozwolone. W tej dziedzinie Prezes UOKiK ma bardzo szerokie kompetencje pozwalające na weryfikację kierowanych wobec deweloperów zarzutów, jak i nakładanie kar za naruszenia omawianych dzisiaj przepisów.
O zasadach prowadzenia postępowań przez Prezesa UOKiK w sprawach dotyczących naruszenia przepisów omawianych dziś ustaw, napiszemy już za tydzień.
Przypominamy także, że już w czwartek – 25.11.2021, o godzinie 13:00 spotykamy się na platformie clickmeeting, gdzie adwokat dr Joanna Barzykowska omówi tzw. Nową ustawę deweloperską. Za jej sprawą pojawiło się wiele zmian dla całej branży nieruchomości, jednak w szczególności mogą je odczuć deweloperzy oraz banki. Mimo tego, że szeroko omówiliśmy zmiany w cyklu alertów pod hasłem Wtorkowe Poranki dla Budowlanki, zdecydowaliśmy się w pigułce przekazać najważniejsze kwestie.
Wydarzenie jest bezpłatne, wystarczy się zarejestrować klikając w link.
Stan prawny na dzień 22 listopada 2021 r.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
