Umowa deweloperska w uproszczeniu jest umową przedwstępną zawieraną z deweloperem. Jej zadaniem jest ustalenie m. in. ceny oraz przedmiotu przyszłej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej mogą być zbywane na rzecz innego podmiotu. W przypadku jednak gdy cesja jest dokonywana przez podatnika VAT, może pojawić się wątpliwość w zakresie zastosowania prawidłowej stawki VAT.
Dostawa nieruchomości mieszkalnych, które nie korzystają ze zwolnienia z podatku VAT, opodatkowana jest stawką obniżoną 8%. Stawka ta znajduje bowiem zastosowanie w przypadku budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zalicza się do niego obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264.
Wydawać by się zatem mogło, że skoro przedmiot umowy przenoszącej własność nieruchomości mieszkalnej opodatkowany jest stawką 8%, to również cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, mającej docelowo doprowadzić do przeniesienia własności, również powinna być opodatkowana tą samą stawką podatku.
Innego zdania był jednak Naczelny Sąd Administracyjny. W uchwale podjętej przez skład siedmiu sędziów w dniu 24 czerwca 2024 r. sygn. akt I FSK 1661/20 stwierdził, że cesja umowy deweloperskiej nie stanowi dostawy towarów, lecz jest świadczeniem usług. Wydawać by się mogło, że taka kwalifikacja ma znaczenie czysto teoretyczne, wyłącznie dla dogmatyków prawa podatkowego. Nic bardziej mylnego! Ma to bowiem istotne znaczenie praktyczne. O ile bowiem dostawa nieruchomości mieszkalnych jako dostawa towaru opodatkowana jest 8% VATem, o tyle cesja umowy deweloperskiej jako świadczenie usług opodatkowane jest stawką podstawową, tj. 23%.
W uzasadnieniu przedmiotowej uchwały NSA wskazał, że w wyniku cesji umowy deweloperskiej „Cesjonariusz nabywa (…) od cedenta prawo do zawarcia i realizacji (domagania się zawarcia i realizacji) „umowy przyrzeczonej” przez dewelopera w postaci dostawy lokalu mieszkalnego, a nie do rozporządzania już takim lokalem jak właściciel. Po jego stronie powstaje jedynie roszczenie w zakresie zawarcia i realizacji umowy przez dewelopera, a więc takie samo prawo, którym wcześniej w chwili cesji dysponował cedent. Skoro ten ostatni nie dysponował lokalem mieszkalnym, to nie mógł w drodze cesji nim rozporządzić”.
Istotą bowiem dostawy towaru jest przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel. Skoro zatem podmiot zbywający prawa i obowiązki z umowy nie rozporządza nieruchomością jak właściciel, nie może dokonywać dostawy towaru. Zgodnie natomiast z ustawą o VAT, świadczeniem usług są wszelkie transakcje, które nie stanowią dostawy towarów. Z tego zaś względu uznano, że cesja umowy deweloperskiej stanowi świadczenie usług, a w związku z tym opodatkowana jest stawką 23% VAT.
Podstawą opodatkowania jest wynagrodzenie (odstępne) podmiotu zbywającego prawa i obowiązki (cedenta). Zwrot wpłaconych zaliczek na poczet nabycia lokalu mieszkalnego jest natomiast świadczeniem pieniężnym towarzyszącym cesji, nie stanowi wynagrodzenia i nie jest podstawą opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 30 marca 2025 r.
autor/redaktor cyklu:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
