Dzień dobry w Nowym Roku 2025! Mamy nadzieję, że będzie on dla wszystkich naszych czytelników dobry i pełen sukcesów.
Zgodnie z zeszłorocznymi zapowiedziami w dzisiejszym artykule chcemy podsumować zapowiedzi zmian wskazywane przez rząd, jak również wskazać na oczekiwania i potrzeby rynku nieruchomości wobec 2025 roku.
Planowane zmiany w prawie związane z rynkiem nieruchomości zostały chyba najpełniej przedstawione w zapowiedzi Projektu ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Wiele pomysłów tam wskazanych wychodzi naprzeciw oczekiwaniom inwestorów, dlatego mamy nadzieję, że zapowiedziany termin na przedstawienie konkretnego projektu ustawy na I kwartał 2025 r. utrzyma się, gdyż z niecierpliwością czekamy na konkrety.
Nie jest naszym zamiarem wymieniać tu wszystkie zapowiedzi, ale wskażemy na te – naszym subiektywnym zdaniem, najistotniejsze.
Po pierwsze, uwolnienie z ograniczeń obrotu gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Rozumiemy potrzebę ochrony gruntów rolnych, lecz te położone w miastach powinny zwiększać podaż gruntów pod inwestycje, w tym mieszkaniowe, bez dodatkowych ograniczeń i decyzji uzależnionych od zgody KOWR. Wobec tego za właściwą należy określić propozycję wprowadzenia zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego poprzez rozszerzenie rodzaju gruntów wyłączonych spod reżimu ustawy o wszelkie nieruchomości rolne mieszczące się w granicach administracyjnych miast.
Po drugie, zmiany w procedurach planistycznych idą w dobrym kierunku: możliwości zwiększenia przypadków zastosowania uproszczonej procedury uchwalenia planu miejscowego, czy też uproszczenie procedur związanych z uchwalaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych (umożliwienie radzie gminy ustalenia w drodze uchwały, wytycznych dotyczących umów urbanistycznych zawieranych w związku ze sporządzaniem zintegrowanych planów inwestycyjnych). Co prawda na krótko, o ile ustawodawca nie zdecyduje się na wydłużenie terminu możliwości uzyskiwania uchwał o ustaleniu lokalizacji mieszkaniowej dłużej niż do końca 2025 r., ale pozytywnie należy ocenić przyznanie gminom większej elastyczności w dopasowaniu parametrów inwestycji do lokalnych warunków, jak np. zniesienie obowiązku zachowania współczynnika miejsc parkingowych na poziomie 1,5 miejsca na jedno mieszkanie, jak również propozycję wskazania, że uchwała taka może stanowić podstawę do dokonywania podziałów nieruchomości.
Czekamy też na konkretne propozycje, które mają ograniczyć opóźnianie realizacji procesów inwestycyjnych lub ich całkowite wstrzymywanie poprzez składanie przez strony postępowania nieuzasadnionych środków zaskarżenia na różnych jego etapach. Na ten moment projektodawcy zakładają wprowadzenie przepisu zobowiązującego strony postępowań do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach: zarzutów wobec rozstrzygnięć, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie. Jest to już ponowna zapowiedź zmian, ale żadna z nich nie weszła jeszcze w życie. Z naszej perspektywy chcielibyśmy dodać, że może dobrym rozwiązaniem byłoby także wprowadzenie obowiązku dokonywania opłaty od odwołania, która mogłaby zniechęcać do składania bezpodstawnych odwołań.
Mniej podoba nam się pomysł przywrócenia prawa do ustanawiania prawa użytkowania wieczystego gruntu na cele mieszkaniowe, bo przecież i tak w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie gruntu przekształci się ono we własność. Nie będzie to stanowiło wobec tego zachęt dla gmin do ustanawiania tego prawa. Wyjaśnić należy, że nowelizacja przywraca stan prawny sprzed 1 stycznia 2019 r., znoszący zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Proponowana zmiana ma na celu umożliwienie właścicielowi gruntu, np. gminie, ustanowienie określonego tytułu prawnego na rzecz inwestora realizującego przedsięwzięcie doniosłe pod kątem społeczno-gospodarczym, przy umożliwieniu kontroli realizacji celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste.
Warto też podkreślić, że w dalszym ciągu polski rynek nieruchomości oczekuje na wprowadzenie przepisów pozwalających na tworzenie REIT-ów i inwestowanie w ten sposób w nieruchomości. Dochodzą nas głosy, że prace nad projektem ustawy są już zaawansowane, wobec tego czekamy na ich przedstawienie i mamy nadzieję, że w 2025 r. uda się tę nową instytucję do polskiego prawa wprowadzić.
Kolejny rok z rzędu wskazujemy, że rynek nieruchomości czekają zmiany w związku z obowiązkiem przyjęcia nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W 2024 r. termin na ich wprowadzenie znów został przesunięty do 20 września 2027 r. Jak jednak wielokrotnie już podkreślaliśmy, zmiany te będą miały fundamentalne znaczenia dla projektowania nowych inwestycji, wobec tego ich przyjęcie powinno zostać poprzedzone konsultacjami, na które potrzebny jest odpowiedni czas. Co więcej, powinny one zostać przyjęte wcześniej tak, by inwestorzy i projektanci nie zostali znów zaskoczeni w ostatnim momencie.
Jeden rok się skończył, kolejny się zaczyna – mamy nadzieję, że w tym roku zostaną wprowadzone rozwiązania prawne, które faktycznie wpłyną na skrócenie procedur administracyjnych w toku inwestycji budowlanych, stanowiące znaczący koszt wpływający na ceny nieruchomości w Polsce.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 7 stycznia 2025 r.
autorzy:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
