Dzisiejszym artykułem w ramach „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki” rozpoczynamy kolejny cykl, w którym postanowiliśmy przybliżyć Państwu tematykę związaną z częściami wspólnymi nieruchomości, w kontekście praw i obowiązków wspólnot mieszkaniowych oraz właścicieli lokali. Z doświadczenia wiemy, co w praktyce powoduje wiele wątpliwości, dlatego w szczególności skupimy się na przybliżeniu Państwu orzecznictwa, które stara się zdefiniować to co należy do części wspólnych nieruchomości, a co stanowi element lokalu lub jego przynależność.
W pierwszej kolejności warto przypomnieć, że zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali („UWL”), nieruchomość wspólną stanowi grunt, na którym posadowiony jest budynek oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właściciela danego lokalu. Z powyższej definicji wynika, że lokale (czy to mieszkalne czy niemieszkalne), jak również wszelkiego rodzaju urządzenia, które służą do użytku wyłącznie konkretnego właściciela lokalu, nie należą do części wspólnych nieruchomości.
Nie ulegać powinno wątpliwości, że do części wspólnych należą elementy na zewnątrz budynku, takie jak grunt, elewacja, dach, chodniki, drogi, place zabaw, jak i elementy wewnątrz budynku, takie jak m.in. klatki schodowe, windy, korytarze.
Niekiedy jednak bardzo trudne jest jednoznaczne zakwalifikowanie konkretnego elementu do części wspólnych albo lokalu lub przynależności do niego. W takich przypadkach konieczne jest zbadanie danego elementu pod kątem technicznym, zaś w szczególności ocena tego, jaką funkcję taki element spełnia.
Dobrym przykładem są tutaj balkony, których części w pewnych sytuacjach traktowane będą jako części wspólne, w innych zaś jako przynależność do lokalu. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08 wskazał, że „…status prawny balkonu uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, na które decydujący wpływ ma przede wszystkim koncepcja architektoniczna danego budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcję zdobnicze oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Z drugiej strony budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.
W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania takiego balkonu jako pomieszczenia przynależnego.”
Powyższe rozróżnienie, nie tylko w kontekście balkonów, ma istotne znaczenie prawne, ponieważ w zależności od tego czy mamy do czynienia z częścią wspólną czy też z lokalem lub przynależnością do lokalu, to na odpowiednio wspólnocie mieszkaniowej albo właścicielu lokalu ciążyć będą obowiązki związane z zarządem dana rzeczą, w tym uzyskiwaniem pożytków lub ponoszeniem kosztów utrzymania. Obowiązujące przepisy prawa, niestety często są nieprecyzyjne, co powoduje, że kwestie zarządzania częściami wspólnymi nierzadko stają się przedmiotem konfliktów sąsiedzkich. Stąd też warto poznać problematykę związaną z istniejącymi regulacjami prawnymi oraz orzecznictwem w tym zakresie, aby mieć szanse uniknąć niepotrzebnych ryzyk związanych z nienależytym wykonywaniem swoich obowiązków właścicielskich, a przede wszystkich zrozumieć, co w tym zakresie należy do naszych praw, a co do obowiązków.
Mamy nadzieję, że. kolejne artykuły zaciekawią zarówno osoby, które są już właścicielami lokali i chciałyby pogłębić swoją wiedzę, jak również osoby, które dopiero decydują się na zakup pierwszego lokalu, aby dowiedzieć się, na co powinny zwracać uwagę. Wreszcie, w naszych artykułach zapewne odnajdą coś dla siebie osoby, które kierują i administrują wspólnotami mieszkaniowymi, gdyż analizować będziemy przykłady istotnych i powszechnych problemów związanych z zarządzaniem częściami wspólnymi.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 14 października 2024 r.
autor:
