Der nächste Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“ zum Thema ewiges Nießbrauchrecht befasst sich mit dem Erlöschen des ewigen Nießbrauchrechts und seinen Folgen. Trotz seines Namens ist dieses Recht befristet – es gilt für maximal 99 Jahre.
Diese Frist kann sich jedoch aufgrund der Änderung (Verlängerung) und Standardisierung der Laufzeiten des ewigen Nießbrauchs verlängern, worüber wir letzte Woche berichteten (Nr. 67). Da der ewige Nießbrauch in seiner jetzigen Form seit fast 60 Jahren besteht, haben wir derzeit erst die Hälfte der Laufzeit der frühestmöglich begründeten Rechte erreicht. Daher wird wenig über das Erlöschen des ewigen Nießbrauchs und seine Folgen gesprochen, obwohl dies dringend notwendig wäre – insbesondere, da dieses Recht vor Ablauf seiner festgelegten Laufzeit erlöschen kann und die Folgen des Erlöschens erheblich sind.
Gemäß dem Real Estate Management Act vom 21. August 1997 („UGN“) erlischt das dauerhafte Nießbrauchsrecht mit Ablauf der im Nießbrauchsvertrag festgelegten Frist oder vorzeitig durch Kündigung des Vertrags. Dies sind jedoch nicht alle Fälle, in denen dieses Recht erlischt. Es erlischt auch durch Enteignung, den Verzicht einer staatlichen oder kommunalen Körperschaft auf das Recht oder durch den Erwerb des Eigentums an der Immobilie durch den Nießbraucher. Es ist außerdem zu beachten, dass die Löschung des dauerhaften Nießbrauchs aus dem Grundbuch nicht zwingend für dessen Erlöschen erforderlich ist. Das Recht erlischt mit Eintritt eines bestimmten Ereignisses.
Eine der Folgen des Erlöschens eines dauerhaften Nießbrauchsrechts ist vor allem, dass der Grundstückseigentümer Eigentümer der Gebäude und Anlagen wird. Der Nießbraucher hat dann Anspruch auf Entschädigung für Gebäude und Anlagen, die er gemäß der Vereinbarung errichtet oder erworben hat. Es ist wichtig zu beachten, dass keine Entschädigung für Gebäude und Anlagen besteht, die entgegen den Bestimmungen der Vereinbarung über das dauerhafte Nießbrauchsrecht errichtet wurden. Der Nießbraucher ist berechtigt, solche Gebäude und Anlagen (d. h. solche, die entgegen der Vereinbarung errichtet wurden) abzureißen, solange die Vereinbarung über das dauerhafte Nießbrauchsrecht in Kraft ist. Nach deren Ablauf kann das Recht des ehemaligen Nießbrauchers, solche Gebäude oder Anlagen abzureißen, nur noch aus den Bestimmungen dieser Vereinbarung abgeleitet werden.
Die dem Nutzungsberechtigten zustehende Vergütung sollte dem Wert dieser Gebäude und Anlagen entsprechen, der am Tag des Ablaufs des Nutzungsrechts ermittelt wird.
Wenn das unbefristete Nießbrauchsrecht durch Kündigung des Vertrags vor Ablauf der darin festgelegten Frist erlischt, erhält der Nießbraucher die für den nicht genutzten Zeitraum gezahlten Jahresgebühren zurückerstattet. Dies gilt jedoch nach geltender Rechtsprechung nicht für die Jahresgebühr, die für das Jahr der Kündigung des unbefristeten Nießbrauchsrechtsvertrags entrichtet wurde.
Gleichzeitig unterliegen die Gebühren einer Indexierung, wobei der maximal zu erstattende Betrag den Wert des ewigen Nießbrauchsrechts zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nicht übersteigen darf. Es ist jedoch unklar, wie dieser Betrag zu berechnen ist, da keine Bestimmung den Wert des ewigen Nießbrauchsrechts nennt oder festlegt, wie dieser Wert zu schätzen ist.
Eine weitere Folge des Erlöschens des Rechts auf ewigen Nießbrauch ist das Erlöschen der darauf lastenden Rechte. Zu den Rechten, die den ewigen Nießbrauch belasten (Belastungen), gehören vor allem: gesetzlich zulässige beschränkte Eigentumsrechte (Hypotheken, Nießbrauch, Dienstbarkeiten), Pflichtrechte (Miet-, Pachtverträge) sowie sonstige persönliche Rechte und Ansprüche, sofern diese im Grundbuch eingetragen waren. Die Bestimmung zur Beendigung der auf dem Recht auf ewigen Nießbrauch lastenden Rechte (Artikel 241 des Bürgerlichen Gesetzbuches) findet jedoch nicht in allen Fällen Anwendung. Es gibt eine Reihe von Ausnahmefällen. Dies tritt ein, wenn zum Zeitpunkt des Immobilienkaufvertrags das zuvor begründete Recht auf ewigen Nießbrauch kraft Gesetzes erlischt. In beiden Fällen erlöschen Hypotheken und sonstige Rechte am Recht auf ewigen Nießbrauch nicht, sondern werden zu Belastungen des erworbenen Grundstücks.
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass der Ablauf des Dauernutzungsrechts bis vor Kurzem zahlreiche Zweifel und Unstimmigkeiten in der Rechtsprechung hinsichtlich der Auswirkungen auf das Sondereigentum an Räumlichkeiten auf Grundstücken mit Dauernutzungsrecht. Diese Unstimmigkeiten wurden durch einen Beschluss des Obersten Gerichtshofs vom 25. August 2017 (III CZP 11/17) ausgeräumt, der von einem siebenköpfigen Richterkollegium auf Antrag des Menschenrechtsbeauftragten erlassen wurde. Demnach führt „der Ablauf der Dauer des Dauernutzungsrechts an einem Grundstück nicht zum Erlöschen des Sondereigentums an den Räumlichkeiten in dem auf diesem Grundstück befindlichen Gebäude“. Mit diesem Beschluss wurden die berechtigten Bedenken der Grundstückseigentümer ausgeräumt. Der Oberste Gerichtshof führte aus, dass seine Position durch wichtige gesellschaftliche Erwägungen gestützt werde. Die Deckung des Wohnraumbedarfs durch Sondereigentum an Räumlichkeiten in Gebäuden auf Grundstücken mit Dauernutzungsrecht ist weit verbreitet. Eine abweichende Auffassung würde jedoch zu einem inakzeptablen Verlust dieses Rechts für den Eigentümer der Räumlichkeiten führen. Es ist hervorzuheben, dass die betreffende Resolution auch für Gewerbeimmobilien gilt. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass das separate Eigentum an Immobilien ein Eigentumsrecht im Sinne von Artikel 64 der Verfassung darstellt. Daher besteht kein Grund, den darin vorgesehenen Schutz von Eigentumsrechten je nach Art des Eigentums zu differenzieren. Folglich gilt die Resolution sowohl für das separate Eigentum an Wohnimmobilien als auch an Gewerbeimmobilien.
Heute laden wir Sie ein, den nächsten Artikel zum Thema des Rechts des ewigen Nießbrauchs zu lesen, der nächste Woche erscheint und sich mit der Beendigung und Änderung des Vertrags über den ewigen Nießbrauch befasst.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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