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Die Forderung einer Hypothekenbank, eine Hypothek gegen einen Immobilienkäufer zu erwirken, ist ein Problem, das in der Gerichtspraxis immer häufiger auftritt.
Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ setzen wir das Thema Hypotheken fort und stellen Ihnen die Einrichtung eines Hypothekenanspruchs des Käufers zugunsten einer Hypothekenbank vor (im Folgenden „ Hypothekenbankanspruch “ genannt ). Hypothekenbankansprüche werden bei Bauvorhaben in Abschnitt IV des Grundbuchs eingetragen und geben bei anderen Käufern Anlass zu Bedenken. Daher möchten wir Ihnen erläutern, was diese Sicherheit beinhaltet.
Hypothekenbankforderung – Rechtsgrundlage
Die Rechtsgrundlage für die Eintragung eines Anspruchs der Hypothekenbank bildet primär das Gesetz vom 29. August 1997 über gedeckte Schuldverschreibungen und Hypothekenbanken (nachfolgend „BH-Gesetz“ genannt). Gemäß Artikel 20 Absatz 5 dieses Gesetzes kann eine Hypothekenbank dem Darlehensnehmer den im Darlehensvertrag festgelegten Betrag vor der Sicherung der Forderungen aus dem gewährten Darlehen durch eine Hypothek zur Verfügung stellen, sofern die in Absatz 4 genannte Sicherheit errichtet ist und das für das Bauvorhaben genutzte Grundstück geführte Grund- und Hypothekenregister den Anspruch der Hypothekenbank auf die gleichzeitige Eintragung einer Hypothek auf dem Grundstück zur Sicherung der Darlehensrückzahlung bei der Grundstücksteilung ausweist. Die nachstehend aufgeführten grundlegenden Elemente leiten sich aus der genannten Bestimmung ab.
Erstens die Institution,in deren Namen eine Hypothekenbankforderung angemeldet wird, nur eine Hypothekenbank sein. Es ist zu beachten, dass nicht jede Bank, die Hypothekendarlehen vergibt, eine Hypothekenbank ist. Derzeit gibt es in Polen fünf Hypothekenbanken; die Liste ist auf der Website der polnischen Finanzaufsichtsbehörde (Knf) zu finden: https://www.knf.gov.pl/podmioty/Podmioty_sektora_bankowego/Banki_hipoteczne.
Zweitens handelt es sich bei dem Grundstück, auf dem das Bauvorhaben durchgeführt wird, um ein vorläufiges Sicherungsrecht . Der Anspruch der Hypothekenbank ist in Abschnitt IV des Grundbuchs für dieses Grundstück eingetragen. Er belastet jedoch nicht das gesamte Grundstück, sondern nur eine bestimmte Einheit, falls es zu einer separaten Eigentumsübertragung kommt.
Drittens ist die Wohnimmobilie die als Sicherheit dienende Immobilie , und die Hypothek wird gleichzeitig mit der Aufteilung des Grundstücks eingetragen. Das bedeutet, dass gleichzeitig mit dem Abschluss des Vertrags über die separate Eigentumsübertragung an dem Grundstück und dessen Übertragung an die Käufer eine vertragliche Hypothek zugunsten der Hypothekenbank in das für das Grundstück einzurichtende Grundbuch eingetragen wird.
Eintragung und Löschung des BH-Antrags
Das BH-Gesetz enthält gesonderte Regelungen bezüglich der Eintragung und Löschung von BH-Ansprüchen.
Grundsätzlich kann ein Antrag auf Eintragung eines Anspruchs gestellt werden von: (1) dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Bauvorhaben durchgeführt wird, (2) einer Hypothekenbank oder (3) dem Käufer der Wohnimmobilie. Jede dieser Parteien ist berechtigt (legitimiert), und in der Praxis sind dies meist die Käufer. Wichtig ist jedoch, dass die Eintragung eines BH-Anspruchs im Grundbuch nicht der Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks (oder des Nießbrauchers, sofern ein solches Recht besteht) bedarf, auf dem das Bauvorhaben durchgeführt wird. Daher kann es vorkommen, dass Eintragungsanträge in Abschnitt IV des Grundbuchs erscheinen, ohne dass der Bauträger davon Kenntnis hat. Insofern kann der Bauträger dieses Recht der Käufer oder Hypothekenbanken weder einschränken noch ausschließen.
Angesichts der zu prüfenden Bestimmungen Bauträger den Status aller Anträge, die gemäß Abschnitt IV des Grundbuchs eingereicht wurden, regelmäßig überprüfen, um deren Grundlage zu bestätigen. Dies ist wichtig, da Bauträger, die ein Bauvorhaben realisieren, die Zustimmung einer Bank, Kreditgenossenschaft oder eines anderen Hypothekengläubigers einholen müssen, um nach vollständiger Bezahlung oder Kaufzusage des Käufers dessen lastenfreies Alleineigentum an der Immobilie zu begründen. Der Gesetzgeber erkennt jedoch an, dass Bauträger keinen Einfluss auf die Ansprüche von Hypothekenbanken haben. Daher stellt Artikel 33 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und des Bauträgergarantiefonds klar, dass Bauträger nicht verpflichtet sind, Käufer über Einträge oder Ansprüche von Hypothekenbanken zu informieren (ähnlich wie bei Einträgen über Ansprüche anderer Käufer gemäß Abschnitt III).
Der Gesetzgeber hat ausdrücklich festgelegt, dass die Löschung eines Eintrags im Grundbuch die Zustimmung der Hypothekenbank erfordert, zu deren Gunsten die Hypothek eingetragen werden soll. Das bedeutet, dass der Eintrag der Hypothekenbank im Grundbuch auch dann bestehen bleibt, wenn eine Sicherheit – also eine Hypothek – auf die Wohnimmobilie eingetragen ist, ohne dass die Zustimmung der Hypothekenbank erforderlich ist. Diese Zustimmung erteilt die Hypothekenbank üblicherweise auf gesonderten Antrag des Schuldners. Dies schützt einerseits die Hypothekenbanken, führt andererseits aber zu Schwierigkeiten für den Bauträger oder später die Wohnanlage, wenn der Käufer die Zustimmung der Hypothekenbank nicht einholt und deren Eintrag nicht löschen lässt. Da Gerichte diese Löschungen nicht automatisch vornehmen, ist die Mitwirkung des Käufers entscheidend, um sicherzustellen, dass der tatsächliche Rechtsstatus durch die Löschung des Eintrags der Hypothekenbank im Grundbuch abgebildet wird.
Anliegen unserer Kunden und Käufer
In der Praxis erreichen uns viele Fragen dazu, ob die Eintragung einer Hypothekenbankforderung die Rechte und Pflichten anderer Käufer von Immobilien in einem Bauprojekt beeinträchtigt. Die Antwort lautet: Nein. Solange die Immobilien nicht getrennt sind, hat die Hypothekenbank keine Ansprüche an dem Grundstück, auf dem die Investition getätigt wird. Hierbei ist zu betonen, dass die Eintragung einer Hypothekenbankforderungetwas anderes ist als der Antrag auf Eintragung einer Hypothek zugunsten des Hypothekengläubigers, ganz zu schweigen von der eigentlichen Hypothekenbelastung (wir haben Hypotheken in den Artikeln Nr. 244, 245 und 246). Es handelt sich um separate Rechtsakte, die trotz ähnlicher Formulierungen keinesfalls dieselben Rechtswirkungen hervorrufen. Die Hypothek (und der vorhergehende Eintragungsantrag) belastet in der Regel das gesamte Grundstück und wirkt sich auf alle Miteigentümer aus, deren Anteile belastet sind (Fragen zur Belastung von Anteilen siehe Artikel Nr. 249).
Im Falle einer Hypothekenbankforderung sichert sich die Bank ab, indem sie nach Feststellung des separaten Eigentums an dem Grundstück die Eintragung ihrer Hypothek als erste im Abschnitt IV des für das Grundstück eingerichteten Grundbuchs erwirkt. Die Forderung der Hypothekenbank besteht genau in dem Recht, die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch für das Grundstück zu beantragen, für dessen Erwerb das Darlehen gewährt wurde. Sie gilt für die künftige Wohnimmobilie. Diese Hypothek sollte vom Käufer (Schuldner) bei Unterzeichnung des Eigentumsübertragungsvertrags oder unmittelbar danach bestellt werden.
Zusammenfassendlässt sich sagen, dass es ratsam ist, die Grund- und Hypothekenregister sowie alle dort eingetragenen Vermerke und Anträge sorgfältig zu prüfen. Im Falle eines Eintrags in Abschnitt IV des Grund- und Hypothekenregisters für ein Grundstück, auf dem ein Bauvorhaben durchgeführt wird, stellt die Eintragung einer Hypothekenbankforderung kein Risiko beim Kauf des Grundstücks dar und beeinträchtigt nicht die Rechte und Pflichten anderer Käufer des Grundstücks im Rahmen eines solchen Bauvorhabens.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 20. Mai 2025.
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