Im heutigen Artikel, der Teil der Reihe „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ ist, möchten wir auf die Themen zurückkommen, die in der Immobilienbranche für viel Diskussion gesorgt haben, nämlich die geplanten Regelungen für Kurzzeitvermietungen in Gebäuden und Räumlichkeiten, die nicht in direktem Zusammenhang mit Hotelaktivitäten stehen.
Wir berichteten bereits im Dezember 2026 über diese geplanten Änderungen im Rahmen des Parlamentsgesetzentwurfs Nr. 2353 (Nr. 283, im Folgenden „Parlamentsgesetzentwurf“) und im Januar über den Regierungsentwurf zur Änderung des Gesetzes über das Eigentum an Grundstücken (Nr. 288, im Folgenden „Regierungsentwurf“). Aufgrund von Anfragen unserer Mandanten haben wir uns entschlossen, die in diesen Gesetzentwürfen vorgeschlagenen Änderungen hinsichtlich der Möglichkeit von Kurzzeitvermietungen zu vergleichen.
Regierungsprojekt – Trennung der Räumlichkeiten in Mehrfamilienhäusern
Der Gesetzentwurf der Regierung führt neue Regeln für die Schaffung von Sondereigentum an Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern ein. Laut den vorgeschlagenen Regelungen ist die Schaffung von Sondereigentum an Wohneinheiten in solchen Gebäuden nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Insbesondere müssen die in den technischen und baulichen Vorschriften festgelegten Anforderungen an Wohn- oder Gewerbeimmobilien erfüllt sein.
Das Projekt sieht außerdem vor, dass der Gemeinderat per Beschluss die Grundsätze für die Schaffung von separatem Eigentum an Räumlichkeiten in Mehrfamilienhäusern innerhalb der Gemeinde oder eines Teils davon festlegen kann.
In der Praxis bedeutet dies, dass es möglich ist, lokale Beschränkungen für die Zuteilung von Räumlichkeiten in solchen Gebäuden einzuführen.
Parlamentsgesetz – Definition der Kurzzeitvermietung
Der Gesetzesentwurf des Parlaments würde Kurzzeitvermietungen direkt regeln, indem er sie als die entgeltliche Bereitstellung von Mietdienstleistungen für ein Einfamilienhaus, ein Wohngebäude oder einen Teil davon für einen Zeitraum von höchstens 30 Tagen definiert.
Diese Anmietung kann sowohl über Online-Buchungsplattformen als auch auf anderen Wegen erfolgen.
Einer der wichtigsten Vorschläge ist die Einführung der Pflicht, die Zustimmung einer Wohnungsbaugemeinschaft oder Wohnungsgenossenschaft einzuholen, um Kurzzeitvermietungen in Räumlichkeiten in Mehrfamilienhäusern durchzuführen.
Wenn innerhalb von sechs Monaten nach Einreichung des Antrags keine Entscheidung getroffen wird, bedeutet dies eine sogenannte stillschweigende Zustimmung.
Der Gesetzentwurf sieht außerdem eine Ausnahme für Eigentümer vor, die dauerhaft in den Räumlichkeiten wohnen und diese nur kurzfristig für höchstens drei Monate im Jahr vermieten.
Der Gesetzesentwurf des Parlaments sieht außerdem die Verpflichtung vor , Kurzzeitvermietungen in das von der Gemeinde geführte Register einzutragen .
Welche Auswirkungen könnten diese Projekte auf die Bescheinigungen zur Wohnunabhängigkeit haben?
Obwohl der Parlamentsentwurf die Frage der Unabhängigkeit der Räumlichkeiten nicht direkt regelt, können beide Entwürfe eine gemeinsame praktische Auswirkung haben.
Die vorgeschlagenen Änderungen könnten Folgendes einschränken:
- Trennung der Räumlichkeiten in Mehrfamilienhäusern
- Beschränkungen der Nutzung von Räumlichkeiten im Rahmen des Kurzzeitvermietungsmodells in Wohngebäuden und kollektiven Wohnanlagen.
Übergangsbestimmungen
Im Regierungsprojekt (Fassung vom 20.02.2026) ist festgelegt, dass die neuen Beschränkungen nicht für Gemeinschaftswohngebäude gelten, die (i) vor dem 1. Januar 2027 oder (ii) auf der Grundlage einer vor diesem Datum erteilten Baugenehmigung errichtet wurden.
Gleichzeitig möchten wir darauf hinweisen, dass Medienberichte nahelegen, dass diese Bestimmung so geändert werden könnte, dass sie auch für Investitionen gilt, die vor dem 1. Januar 2027 abgeschlossen wurden. Dies würde erhebliche Schwierigkeiten für Investoren mit sich bringen, die nicht nur Baugenehmigungen erhalten, sondern bereits mit dem Bau begonnen und möglicherweise sogar Vorverträge für solche Einheiten abgeschlossen haben, da sie für diese Einheiten keine Unabhängigkeitsbescheinigungen mehr erhalten könnten. Wir hoffen, dass diese Berichte keine Änderungen am Projekt nach sich ziehen werden.
Der Parlamentsentwurf geht wiederum davon aus, dass die Bestimmungen sechs Monate nach Veröffentlichung des Gesetzes in Kraft treten und dass Unternehmen, die bisher Kurzzeitvermietungen durchgeführt haben, diese für einen weiteren Zeitraum von zwölf Monaten ab dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes ohne Eintragung in das Register nach den geltenden Bestimmungen weiterführen können.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich beide Projekte derzeit im Gesetzgebungsverfahren befinden und ihre endgültige Fassung noch Änderungen unterliegen kann. Dies gilt insbesondere, da die Regelungen beider Projekte zwar in eine ähnliche Richtung weisen, die konkreten Umsetzungsvorschläge jedoch unterschiedlich sind. Es steht außer Frage, dass Kurzzeitvermietungen reguliert werden, da dies in der Verordnung (EU) 2024/1028 des Europäischen Parlaments und des Rates (der sogenannten Kurzzeitvermietungsverordnung) festgelegt ist. Ob das Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen jedoch bis zum in der Verordnung genannten Stichtag, dem 20. Mai 2026, eingeführt wird, ist weniger sicher.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 17. März 2026.
Autor/Herausgeber der Reihe:
