W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” przybliżymy Państwu tematykę dotyczącą nabywania nieruchomości leśnych, w tym ograniczeń związanych z obrotem tego rodzaju gruntów. Zasady te wynikają z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach („Ustawa o lasach”).
Grunty leśne stanowią obok gruntów rolnych nieruchomości, którymi rozporządzanie zostało znacząco ograniczone przez ustawodawcę. Przed wprowadzoną w 2016 r. nowelizacją Ustawy o lasach, nabywanie gruntów leśnych niestanowiących własności Skarbu Państwa, ograniczone było wyłącznie względem cudzoziemców, którzy – na mocy przepisów ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – zobowiązani byli do uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości leśnej, wydawanego przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych w drodze decyzji administracyjnej.
Zgodnie z wprowadzonym ww. nowelizacją art. 37a Ustawy o lasach, Skarbowi Państwa przysługuje, z mocy ustawy, prawo pierwokupu do gruntu, który zbywany jest przez osobę fizyczną, osobę prawną bądź jednostkę nieposiadającą osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (w tym spółki osobowe).
Oznacza to, że przed zawarciem z podmiotem innym niż Skarb Państwa umowy przenoszącej prawo własności do nieruchomości leśnej, koniecznym będzie, celem umożliwienia Skarbowi Państwa skorzystania z przysługującego mu ww. prawa pierwokupu, zawarcie umowy warunkowej (etapy procedowania w sytuacji występowania prawa pierwokupu po stronie Skarbu Państwa omawialiśmy dla Państwa w poranku #61 – w tym przypadku procedura będzie analogiczna). Zatem, dopiero w przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu, w ciągu miesiąca od zawiadomienia Skarbu Państwa o zamiarze zbycia takiej nieruchomości, umowa rozporządzająca prawem własności nie będzie obarczona wadą nieważności. Czynność prawna dokonana bez zawiadomienia działającego w imieniu Skarbu Państwa nadleśniczego skutkuje jej nieważnością, która nie jest sanowana, co oznacza, że takie prawo, jako objęte nieważną czynnością prawną, nie zostaje przeniesione na nabywający podmiot.
Jak wynika z brzmienia ust. 5 art. 37a Ustawy o lasach, w sytuacji, gdy prawo pierwokupu gruntu, z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w wykonaniu ww. prawa przysługuje Skarbowi Państwa, za który działają Lasy Państwowe, z wyłączeniem niniejszego ustępu względem przypadku, gdy prawo to przysługuje parkowi narodowemu, tj. gdy grunt leśny położony jest w granicach parku narodowego.
Omawiane prawo pierwokupu przysługuje w następujących przypadkach:
1. gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków jako las [Ls]
W przeciwieństwie do prawa pierwokupu ustanowionego względem nieruchomości rolnych, przepisy dotyczące gruntów leśnych ustanawiają owe prawo na rzecz Skarbu Państwa niezależnie od powierzchni nieruchomości. Wyłączenie takiego prawa należy jednak przyjąć w sytuacji, gdy grunt oznaczony jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione [Lz]. W praktyce nierzadko dane w ewidencji gruntów nie są uaktualniane na bieżąco, co za tym idzie, stan ujawniony w ewidencji może być sprzeczny z rzeczywistym przeznaczeniem i wykorzystywaniem danego gruntu. Dalej, może dojść zarówno do sytuacji, w której Skarbowi Państwa będzie przysługiwało przedmiotowe prawo względem gruntu niezadrzewionego (a zatem nieposiadającego desygnatów ustawowej definicji lasu), jednak oznaczonego w ewidencji gruntów jako [Ls] – lasy, jak i sytuacji, gdy ze względu na brak takiego oznaczenia w ewidencji, pomimo zalesienia terenu, Lasy Państwowe nie będą posiadały ustawowych podstaw do skorzystania na rzecz Skarbu Państwa z prawa pierwokupu.
2. gruntu przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Prawo pierwokupu może przysługiwać bądź ze względu na przeznaczenie przez radę gminy w akcie planistycznym danej nieruchomości pod zalesienie, bądź w drodze decyzji o warunkach zabudowy, w przypadku braku uchwalonego planu miejscowego. Wątpliwości pojawiają się natomiast co do istnienia przedmiotowego prawa w sytuacji rozbieżności pomiędzy danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów, a planem miejscowym. Przy braku przeznaczenia w planie gruntu pod zalesienie, przy jednoczesnym oznaczeniu takiego gruntu jako „Ls” w ewidencji gruntów, ze względu na najdalej idące skutki w postaci nieważności czynności prawnej, należy jednakże przyjąć, że grunt objęty jest prawem pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa.
3. gruntu spełniającego definicję lasu zgodnie z art. 3 Ustawy o lasach tj.:
(i) grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony: przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków,
(ii) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne,
objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa.
W tym przypadku ustawodawca przewidział stosowanie prawa pierwokupu w sytuacji spełnienia przez grunt łącznie obu przesłanek, mianowicie normy obszarowej oraz wypełniania przez nieruchomość legalnej definicji lasu w oparciu o przepisy Ustawy o lasach.
Powyższe podstawy ustawowe ustanawiają prawo pierwokupu w sytuacji, gdy planowane jest zbycie gruntu leśnego w drodze umowy sprzedaży. Ograniczenia w nabywaniu nieruchomości leśnej odnoszą się także względem przypadków zawierania innej, niż umowa sprzedaży, umowy lub jednostronnej czynności prawnej, w tym m.in. umowa zamiany, czy umowa darowizny. Wówczas, Lasom Państwowym reprezentującym Skarb Państwa przysługuje, zgodnie z ust. 2 art. 37a Ustawy o lasach, prawo wykupu poprzez złożenie oświadczenia o nabyciu tego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej.
Przeniesienie prawa własności do gruntu w drodze innej czynności prawnej niż umowa sprzedaży, bez umożliwienia skorzystania z wykupu na rzecz Skarbu Państwa implikuje, tak jak w przypadku nieumożliwienia skorzystania z prawa pierwokupu, bezwzględną nieważnością takiej czynności.
Przepisy ograniczające nabywanie gruntów leśnych poprzez ustanowienie na rzecz Skarbu Państwa prawa pierwokupu oraz instytucji wykupu literalnie odnoszą się jedynie do przenoszenia prawa własności, a nie prawa użytkowania wieczystego. Zdania w tym zakresie są podzielone, jednakże ze względu na skutki w postaci nieważności umowy w sytuacji nieumożliwienia skorzystania przez Lasy Państwowe na rzecz Skarbu Państwa z prawa pierwokupu, jako bezpieczniejsze dla obrotu prawnego nieruchomości, w tym przede wszystkim dla nabywcy gruntu, należy przyjąć stanowisko uwzględniające istnienie prawa pierwokupu także względem prawa użytkowania wieczystego.
Wyłączenie prawa pierwokupu i wykupu należy zastosować jednak względem nieruchomości budynkowych oraz lokalowych. Wskazuje się, że owe wyłączenie nie będzie miało zastosowania w sytuacji, gdy wraz z prawem do lokalu ma zostać nabyty udział w gruncie. Według jednak odmiennego stanowiska, prawo pierwokupu nie może przysługiwać względem nieruchomości lokalowej stanowiącej odrębną nieruchomość, nawet gdy do nieruchomości wspólnej wchodzi grunt będący nieruchomością spełniającą przesłanki z Ustawy o lasach. Aczkolwiek i w niniejszym przypadku, wobec ewentualnej sankcji nieważności czynności prawnej, należy przyjąć prawo pierwokupu przy nabywaniu nieruchomości w drodze umowy sprzedaży.
Wyłączenie spod rygoru nabycia gruntu leśnego dopiero w sytuacji nieskorzystania z prawa pierwokupu bądź wykupu takiego gruntu przez Lasy Państwowe na rzecz Skarbu Państwa następuje względem rozporządzenia takim gruntem na rzecz: (i) małżonka zbywcy, (ii) krewnych lub powinowatych zbywcy w linii prostej bez ograniczenia stopnia, (iii) krewnych lub powinowatych zbywcy w linii bocznej do trzeciego stopnia, (iv) osób związanych ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli, (v) jednostek samorządu terytorialnego, (vi) w przypadku dziedziczenia oraz (vii) zbycia gospodarstwa rolnego, w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Powyższe obrazuje jak istotne, z punktu widzenia nabywającego dany grunt, jest przeprowadzenie uprzedniego audytu prawnego nieruchomości przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności do gruntu bądź prawo użytkowania wieczystego. Okazać się może bowiem, że kupujący rozporządza swoim majątkiem na rzecz legitymującego się prawem własności do nieruchomości leśnej, poprzez zapłatę oznaczonej w umowie sprzedaży sumy pieniężnej, bez jednoczesnego nabycia – wbrew przedmiotowi umowy sprzedaży – prawa własności do takiej nieruchomości. Zgodnie z omówioną regulacją prawną, zawarcie umowy bez umożliwienia Skarbowi Państwa skorzystania z prawa pierwokupu implikuje (za wyjątkiem wyłączeń podmiotowych) w każdym przypadku bezwzględną nieważnością takiej umowy, która to w żadnym przypadku nie podlega sanowaniu.
W następnym tygodniu omówimy dla Państwa tematykę zabudowy działki siedliskowej i dopuszczalnej na niej zabudowy zagrodowej, w tym wyłączenia od obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
autor:
