W dzisiejszym artykule omówimy dla Państwa podstawowe założenia ustawy z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym („Ustawa”), która weszła w życie 27 maja 2022 r.. Czym jest gwarantowany kredyt mieszkaniowy oraz kto i na jakich warunkach może starać się o jego udzielenie przez bank ( „GKM”).
Jest to kolejna ustawa, która stawia sobie za cel poprawę stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w tym przypadku poprzez eliminację bariery braku środków własnych, stanowiących wymagany przez bank wkład własny. Otrzymanie wsparcia, w postaci gwarancji wystawionej przez Bank Gospodarstwa Krajowego, docelowo ma zastąpić wkład własny, obecnie niezbędny do uzyskania kredytu. Biorąc jednak pod uwagę wymagania stawiane potencjalnym kredytobiorcom oraz środki przeznaczone na realizację projektu, skala oraz skuteczność Ustawy w obecnym kształcie będzie raczej minimalna, na co wskazują eksperci.
Dalszą część poświęcimy na warunki, na jakich przyznawane będzie wsparcie z Rządowego Funduszu Mieszkaniowego.
Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie przez gwarantowany kredyt mieszkaniowy należy rozumieć kredyt zabezpieczony hipoteką, w tym kredyt, którego umowa przewiduje zabezpieczenie hipoteką po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, który jest objęty gwarancją albo jest spłacony w części objętej gwarancją. Tak scharakteryzowany gwarantowany kredyt mieszkaniowy ma służyć jako substytut wkładu własnego dla osób, które nie posiadają dostatecznych oszczędności umożliwiających uzyskanie kredytu.
Na wstępie należy wskazać, iż GKM może zostać udzielony tylko i wyłącznie osobie fizycznej, która spełnia warunki określone w art. 3 ust. 1 Ustawy, tj. osobie fizycznej prowadzącej gospodarstwo domowe:
(i) na terytorium Polski albo
(ii) poza jej terytorium, jeżeli:
a. posiada obywatelstwo polskie albo
b. nie posiada obywatelstwa polskiego i prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą takie obywatelstwo, a gwarantowany kredyt mieszkaniowy jest mu udzielany wspólnie z tą osobą.
Kolejnym warunkiem, od którego uzależnione jest udzielenie GKM, jest by żadna z osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy:
i. nie była właścicielem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonała zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
ii. nie miała spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
iii. nie posiadała udzielonego jej innego gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
Po spełnieniu wszystkich powyżej wymienionych warunków kredytobiorca może ubiegać się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy w celu pokrycia całości albo części wydatków:
1) ponoszonych w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
2) ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem;
3) stanowiących wkład budowlany.
Warto także nadmienić, iż ustawodawca wprowadził ograniczenia w zakresie udzielania gwarancji poprzez odniesienie jej do ceny za metr kwadratowy nabywanej nieruchomości. W konsekwencji GKM może zostać udzielony, jeżeli cena lokalu mieszkalnego albo wkład budowlany, w przeliczeniu na 1m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (np. dla m.st. Warszawy wskaźnik ten wynosi aktualnie 7.894,77 zł) oraz:
i. współczynnika 1,3 – w przypadku gdy kredytu tego udziela się w celu pokrycia wydatków ponoszonych w związku z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego, którego kredytobiorca jest pierwszym nabywcą, i którego nabycie następuje od podmiotu, który ten lokal wybudował w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – najczęściej dewelopera albo
ii. współczynnika 1,2 – w przypadku, gdy nabycie dokonywane jest na rynku wtórnym.
Ustawodawca ograniczył także wysokość kwoty objętej gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego do 100 000 zł. Tymczasem patrząc na ceny lokali w większych miejscowościach i coraz wyższych stopach procentowych, wydaje się zbyt małą kwotą, która w praktyce nie pozwoli na pokrycie całości wkładu własnego właśnie taką gwarancją.
Jednocześnie warto zwrócić uwagę na limit środków budżetu państwa przekazywanego do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego z przeznaczaniem na realizacje zadań wynikających z Ustawy, i tak w 2022 r. jest to tylko 100 mln zł. Znów biorąc pod uwagę, iż kwota ta ma zapewnić wypłaty z tytułu gwarancji oraz spłat rodzinnych jest kwotą znikomą, niemogącą realnie wpłynąć na ogólną poprawę sytuacji kredytobiorców. Powyższy problem może być jednak chwilowy, gdyż zgodnie z planami zawartymi w Ustawie z każdym rokiem ta kwota będzie się zwiększać, by w 2032 r. wynosić 2,15 mld zł.
Zgodnie z informacjami dostępnymi na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego na dzień 13 czerwca 2022 r. umowę umożliwiającą zabezpieczenie kredytów gwarancją podpisały Bank Pekao S.A. oraz PKO Bank Polski S.A. Obecnie BGK prowadzi rozmowy z kolejnymi 11 bankami, które zgłosiły zainteresowanie podpisaniem umowy pozwalającej na udzielanie kredytu z gwarancją i realizację spłaty rodzinnej.
Mając na uwadze powyższe, należy uznać tę Ustawę za regulację, która obiera kierunek mogący faktycznie poprawić sytuacje kupujących na rynku mieszkaniowym w Polsce, jednakże poddając szczegółowej analizie zawartość Ustawy, dochodzi się do wniosku, iż potrzebują one zdecydowanych zmian w zakresie chociażby wysokości maksymalnej gwarancji czy też współczynników określających maksymalną cenę nieruchomości, gdyż na dziś są one odrealnione od obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce.
Już za tydzień, przygotujemy dla Państwa kolejny artykuł z cyklu służebności poruszając problematykę ich wpisu i wykreślenia z księgi wieczystej.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 13 czerwca 2022 r.
autor:
