W dzisiejszym artykule z cyklu p.t. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy serię artykułów w temacie hipoteki. Dziś przybliżymy Państwu aspekty prawne, związane ze sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką, w tym z udzieleniem przez wierzyciela hipotecznego zgody na bezobciążeniowe zbycie nieruchomości w kontekście sprzedaży lokali przez deweloperów.
I. Zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką
Zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką wiąże się z koniecznością uwzględnienia szeregu przepisów prawa cywilnego, a w szczególności przepisów Kodeksu cywilnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość, ma wpływ na warunki jej zbycia i wiąże się z określonymi obowiązkami zarówno dla zbywcy, jak i nabywcy. Poniżej zostaną przedstawione kluczowe aspekty prawne związane z takim zbyciem.
Zasady ogólne
Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla zbywanej nieruchomości, stanowiąca jej obciążenie, nie zostaje automatycznie wykreślona z księgi wieczystej w wyniku zbycia nieruchomości. Hipoteka obciąża nieruchomość, a jej nabywca staje się dłużnikiem rzeczowym w stosunku do wierzycieli ujawnionych w księdze wieczystej. Zatem zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką powoduje, że nabywca staje się jej nowym właścicielem, ale hipoteka nie wygasa, chyba że wierzytelność zostanie spłacona i wierzyciel wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, wskutek czego hipoteka zostanie wykreślona. Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dopóki wpis taki widnieje, hipoteka dalej obciąża daną nieruchomość.
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego
Przepisy przewidują kilka sposobów, na uregulowanie tej kwestii:
- Spłata zobowiązań przez dłużnika przed zbyciem nieruchomości (np. po zawarciu umowy przedwstępnej) – przed zbyciem nieruchomości obciążonej hipoteką, zbywca może spłacić dług, a wierzyciel hipoteczny ma obowiązek wydania odpowiedniego zaświadczenia potwierdzającego wygaśnięcie zabezpieczenia hipotecznego. Następnie, na tej podstawie, możliwe jest wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
- Wykreślenie hipoteki przez kupującego – przy podpisaniu umowy sprzedaży część kwoty na zapłatę ceny idzie prosto na rachunek wskazany przez wierzyciela hipotecznego, a dopiero kwota pozostała po spłacie wierzycieli jest wpłacana na rachunek bankowy sprzedającego. Tym samym kupujący ma pewność, że wierzytelność jest spłacona.
Zgodnie z art. 92 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek.
Pamiętać należy jednak, że przez podpisaniem umowy potrzebne będą oświadczania wszystkich wierzycieli o wysokości całkowitego zadłużenia, ze wskazaniem podstawy wpisu, kosztach i warunkach przedterminowej spłaty wierzytelności, wskazanie numeru rachunku do spłaty oraz tzw. promesy t. j. oświadczenia wierzyciela, że po całkowitej spłacie wierzytelności, wyda zezwolenie na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Zgodnie z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka wygasa z chwilą zaspokojenia wierzytelności. W celu wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, konieczne jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie obciążenia. We wniosku należy przedstawić odpowiednie dowody na spłatę długu (tzw. list mazalny, czyli dokument wystawiany przez bank po spłacie kredytu hipotecznego), takie jak zaświadczenie od wierzyciela o całkowitej spłacie zobowiązania i zgodę na wykreślenie hipoteki. Od wniosku o wykreślenie jednej hipoteki należy uiścić opłatę sądową w wysokości 100 zł.
Ważne by zgoda wierzyciela na wykreślenie miała formę co najmniej pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym. W przypadku banku zgoda może zostać wydana w trybie art. 95 Prawa bankowego.
Ryzyko związane z zakupem nieruchomości obciążonej hipoteką
Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką wiąże się z ryzykiem, które powinno zostać uwzględnione przez nabywcę. Nabywca obciążonej nieruchomości może bowiem zostać zobowiązany do spłaty zadłużenia. W związku z tym zazwyczaj w praktyce obrotu, nieruchomości obciążone hipoteką nabywane są w kilku krokach:
- zbadanie stanu prawnego nieruchomości oraz pozyskanie od sprzedającego zaświadczenia od wierzyciela hipotecznego o stanie zadłużenia,
- zawarcie umowy sprzedaży, w której część ceny w kwocie stanowiącej równowartość zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na nieruchomości zostaje zapłacona przelewem bezpośrednio na rachunek wierzyciela hipotecznego wskazany w zaświadczeniu, celem całkowitej spłaty wierzytelności,
- różnica pomiędzy ustaloną ceną sprzedaży nieruchomości a ww. kwotą wierzytelności zapłacona zostanie przelewem na rachunek sprzedającego niezwłocznie po przedłożeniu zaświadczenia od wierzyciela hipotecznego, z którego wynika, że wierzytelność wygasła wskutek jej całkowitej spłaty i wierzyciel wyraża zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.
- złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, załączając wymagane dokumenty.
II. Zgoda na bezobciążeniowe zbycie nieruchomości w umowach deweloperskich
Dla deweloperów doniosłe znaczenie w kontekście realizowanych inwestycji, które często finansowane są z kredytu bankowego, mają regulacje zawarte w tzw. ustawie deweloperskiej.
Zgodnie z art. 25. wstawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjnym (tzw.: „Ustawa deweloperska”) deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek posiadać zgodę banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę. Dopuszczalne jest także zobowiązanie wierzyciela hipotecznego do jej udzielenia przed zawarciem umowy sprzedaży.
Zgoda lub zobowiązanie do jej udzielenia stanowi załącznik do umowy deweloperskiej.
W przypadku niespełnienia przez dewelopera obowiązku posiadania zgody lub zobowiązania do jej udzielenia, nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej na zasadach określonych w art. 43 ust. 1 -5 ustawy deweloperskiej, a ponadto brak takiej zgody wiąże się odpowiedzialność karną po stronie dewelopera. Co więcej, podmiotem ponoszącym odpowiedzialność pozostaje nie tylko deweloper, ale również podmioty działające w jego imieniu lub w jego interesie.
Z punktu widzenia nabywcy istotne jest także prawo do żądania przeniesienia własności lokalu bez obciążenia hipotecznego w sytuacji, gdy wpis roszczenia z umowy deweloperskiej został złożony do działu III księgi wieczystej wcześniej niż wniosek o ustanowienie hipoteki.
Podsumowując, obciążenie nieruchomości hipoteką ma doniosłe znaczenie dla potencjalnych nabywców, tak całych nieruchomości, jak ich części czy poszczególnych lokali. Jako Kancelaria doradzamy klientom na każdym kroku transakcji nabywania nieruchomości, w tym zabezpieczając nabywców nieruchomości obciążonych hipotekami.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 07 kwietnia 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
