W naszym dzisiejszym Poranku dla Budowlanki, szczegółowo omówimy Państwu jedną z najistotniejszych dla rynku nieruchomości oraz całej branży budowlanej zmian w prawie, jaka została uchwalona w bieżącym roku. Związana jest ona z tematyką postulowanej już od wielu lat, stopniowej eliminacji specyficznej formy władania, jaką jest użytkowanie wieczyste. Pomimo wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, która z dniem 1 stycznia 2019 r. przekształciła prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, w Polsce wciąż pozostało wiele nieruchomości, na których użytkownicy wieczyści nie mogli się uwłaszczyć.
Z powyższego względu, z końcem sierpnia 2023 r. weszła w życie kolejna ustawa mająca na celu eliminację użytkowania wieczystego – między innymi i w szczególności rozszerzono możliwość nabycia własności w stosunku do gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne (np. zabudowanych garażami, zapewniających obsługę komunikacyjną, techniczną nieruchomości), jak i gruntów oddanych na cele gospodarcze (mikro-, małe, średnie i duże przedsiębiorstwa). Wszystko powyższe umożliwić ma ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”), która – z wyjątkiem kilku wyróżnionych przepisów – weszła w życie w dniu 31 sierpnia 2023 r.
Na mocy powyższej Nowelizacji, w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”) wprowadzono rozwiązania umożliwiające nabycie prawa własności użytkownikom wieczystym gruntów, które nie uległy dotąd uwłaszczeniu z mocy prawa lub na podstawie decyzji administracyjnej. Głównym instrumentem prawnym wprowadzonym ustawą jest czasowe roszczenie o nabycie nieruchomości gruntowej przyznane jej użytkownikowi wieczystemu, który zrealizował cel umowy ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego, a ponadto uzyskał to prawo w okresie, gdy było ono surogatem prawa własności i zasadniczo jedyną formą trwałego korzystania z nieruchomości pochodzących z publicznego zasobu. Zgodnie z przyjętymi przepisami, przedmiotowe roszczenie – czyli żądanie sprzedaży nieruchomości, może być zgłoszone w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, tj. do dnia 31 sierpnia 2024 r.
Jednocześnie w ramach uchwalonych przepisów doprecyzowano, że żądanie sprzedaży nie będzie przysługiwało, jeżeli:
- nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.,
- użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
- przedmiotem sprzedaży miałyby być grunty położone na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich,
- grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych,
- w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Ponadto umowa sprzedaży nie będzie mogła być zawarta, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Oczywiście sprzedaż prawa własności będzie miała charakter odpłatny (na co pozwalały też dotychczasowe przepisy). W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cena nieruchomości będzie ustalana w następujący sposób:
- w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,
- w przypadku rozłożenia ceny na raty – jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cena nieruchomości ustalana będzie w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W ramach przedmiotowego mechanizmu, uwzględniono obligatoryjną bonifikatę od ceny gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej:
- w stosunku której orzeczono niepełnosprawność:
a) w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub
b) przed ukończeniem 16 roku życia lub - zamieszkującej w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1 powyżej, będącej opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób, lub
- będącej członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 5 grudnia 2014 r. o Karcie Dużej Rodziny i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, rozstrzygnięcie o przyznaniu prawa do bonifikaty i określenie warunków udzielania bonifikat pozostawiono w gestii właściwych rad i sejmików. Przy podejmowaniu uchwał o warunkach udzielania bonifikaty organy mogą kierować się kryteriami wskazanymi w ustawie, w tym m.in. szczególną sytuacją społeczną i ekonomiczną beneficjentów, działaniami użytkownika wieczystego podejmowanymi w interesie społeczności lokalnej, realizacją celów publicznych lub społecznie użytecznych, okresem, jaki upłynął od zawarcia umowy użytkowania wieczystego czy terminową realizacją zobowiązań wynikających z tej umowy. Powyższe oznacza, że spełnienie kryteriów określonych w uchwale będzie obligować właściwy organ do udzielenia bonifikaty także przy sprzedaży gruntów stanowiących poprzednio własność jednostek samorządu terytorialnego.
Jak wynika z powyższego, nowelizacja tak naprawdę niewiele zmienia w stosunku do już wcześniej obowiązujących przepisów pozwalających na wykup własności gruntu przez użytkownika wieczystego. Zmianie ulega sposób wyliczenia ceny, która w zależności od przypadku może okazać się wyższa niż na gruncie dotychczasowych przepisów. Na pewno nie będziemy mieli do czynienia z powszechnym wykupywaniem gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste na cele inne niż mieszkalne.
Podsumowując, Nowelizacja dała nowy, choć ograniczony czasowo, instrument w postaci roszczenia o sprzedaż gruntu. Może on zostać wykorzystany przez tych użytkowników wieczystych, którzy chcieli, a z uwagi na odmowy organów, nie mogli wykupić prawa własności – ale tylko pod warunkiem, że spełniają warunki ustawowe do skorzystania z roszczenia. Jednakże, dla większości użytkowników wieczystych Nowelizacja nie przyczyni się do zmiany formy władania nieruchomościami, gdyż w dalszym ciągu będzie ona zależna od poniesienia dodatkowych kosztów związanych z wykupem gruntu.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 14 listopada 2023 r.
Powyższy artykuł ukazał się pierwotnie w Vademecum Dewelopera nr 38, 3/2023.
autorzy:
