Zgodnie z zapowiedziami, w dzisiejszym artykule kontynuujemy rozważania związane z ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, („lex deweloper” lub „specustawa mieszkaniowa”), przechodząc do omówienia zagadnień związanych z lokalnymi standardami urbanistycznymi (także „LSU”). Zagadnienie to jest nadal aktualne, choć zgodnie z projektem nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (o którym pisaliśmy w #85), cały rozdział poświęcony LSU miałby zostać uchylony.
Przypomnijmy, LSU są przyjmowane przez radę gminy w formie uchwały o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych, która stanowi akt prawa miejscowego. Jest to niezwykle ważne, bo już w tym zakresie pojawił się spór, czy wobec tego uchwała obowiązuje tylko w stosunku do inwestycji realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej, czy może do wszystkich inwestycji realizowanych na terenie gminy, jak również czy gmina może postawić dodatkowe warunki nie wynikające z ustawy. Przyjęte do tej pory uchwały w większości przypadków są bardziej rygorystyczne niż warunki wynikające z lex deweloper, dlatego rozstrzygnięcie tego zagadnienia jest niezwykle istotne.
W mojej ocenie, w tym zakresie przepisy specustawy należy interpretować ściśle, a więc że LSU dotyczą wyłącznie inwestycji realizowanych w trybie tej ustawy oraz powinny obejmować tylko parametry wprost w niej wskazane. W przeciwieństwie do planowanych przez rząd gminnych standardów urbanistycznych, które miałyby zostać wprowadzone w nowym art. 13a ust. 1 lit. b) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i obowiązywać w stosunku do wszystkich inwestycji z uwagi na treść planu ogólnego gminy (szczegółowo te kwestie będziemy analizować, gdy projekt zostanie przyjęty przez Radę Ministrów).
Co zatem mogą regulować lokalne standardy urbanistyczne? Art. 17 specustawy mieszkaniowej szczegółowo określa jakie warunki musi spełniać teren, by móc zrealizować na nim inwestycję mieszkaniową. Poza oczywistymi, jak dostęp do drogi publicznej, sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej, warunki te obejmują:
(i) odległości do przystanku komunikacji miejskiej – nie większa niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 500 m,
(ii) odległość do szkoły podstawowej – nie większa niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 1500 m, i która jednocześnie jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
(iii) dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2, w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców, 1500 m,
(iv) ograniczoną liczbę kondygnacji naziemnych – poza miastami i w miastach do 100 000 mieszkańców do 4 kondygnacji naziemnych, a w pozostałych miastach do 14 kondygnacji naziemnych.
To właśnie w zakresie parametrów wymienionych w (i)-(iv) powyżej, gminy mogą ustalić lokalne standardy urbanistyczne, przy czym nie mogą się one różnić o więcej niż 50% od standardów.
Dodatkowo, zgodnie z art. 19 ust. 3 w LSU gmina może także określić liczbę miejsc parkingowych, niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów Prawa energetycznego. Tutaj także pojawił się problem interpretacyjny czy określana w uchwale liczba miejsc parkingowych może dotyczyć tylko inwestycji mieszkaniowych, czy także towarzyszących, gdzie gminy (jak np. w Warszawie) ustaliły współczynnik miejsc parkingowych dla lokali usługowych / budynków handlowo-usługowych. Sprawa ta została rozstrzygnięta przez Naczelny Sąd Administracyjny, który przychylił się do rozszerzającej wykładni tego przepisu, sankcjonując tym samym, że LSU może także określać liczbę miejsc parkingowych i dostęp do sieci ciepłowniczej dla inwestycji towarzyszących (por. wyrok NSA z 25.09.2019 r., sygn. II OSK 2174/19).
Inny problem związany z miejscami postojowymi był przedmiotem rozstrzygnięcia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznania (wyrok WSA w Poznaniu z 23.10.2019 r., sygn. Akt IV SA/Po 404/19), a dotyczył on określenia terenu, na którym mają być zapewnione miejsca parkingowe związane z realizacją danej inwestycji mieszkaniowej. Wojewoda stwierdził, że przepis specustawy nie daje radzie gminy bezpośrednio uprawnienia do wskazania miejsca lokalizacji miejsc parkingowych, w tym, że mają one być położone na działce będącej przedmiotem inwestycji. Zdania tego nie podzielił WSA, który powołując się na wykładnię celowościową doszedł do wniosku, że przepis ten umożliwia zawarcie w LSU uściślenia, że miejsca parkingowe niezbędne dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej mają znajdować się na terenie nieruchomości, na której realizowana będzie ta inwestycja. WSA wskazał, że powiązanie lokalizacji miejsc parkingowych z miejscem inwestycji jest racjonalne, logiczne i zgodne z zasadami racjonalnej gospodarki przestrzennej – trudno się z tym nie zgodzić. Dlatego planując inwestycję rekomendujemy, by miejsca postojowe znajdowały się na terenie, który został wskazany jako miejsce realizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej.
Podsumowując, wprowadzenie przez gminy lokalnych standardów urbanistycznych, zaostrzających rygory realizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie specustawy, znacznie utrudniły jej stosowanie. Jak pokazują jednak ostatnie przykłady uchwał o ustaleniu lokalizacji są one możliwe do spełnienia, ale wymagają dialogu zarówno z organami gminy, jak i lokalną społecznością. Miejmy nadzieję, że zapowiadana nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie przekreśli już wypracowanych warunków takiej współpracy.
Nie rozstajemy się z lex deweloper i w przyszłym tygodniu pochylimy się nad tak ciekawym zagadnieniem, jakim są instrukcje Prezydenta m. st. Warszawy, jako dokumenty mające ułatwić realizację inwestycji w omawianym trybie.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 14 lutego 2022 r.
autor/redaktor cyklu:
