Jak wskazywaliśmy, Sejm przyjął ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Nowa ustawa deweloperska”) która jednak nadal czeka na podpis Prezydenta RP. Dzisiaj zaś omówimy tematykę zmian dotyczących odbioru lokalu.
Zgodnie z Nową ustawą deweloperską przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej oraz innych umów, do których zastosowanie znajdzie Nowa ustawa deweloperska nadal będzie poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uzyskaniu przez decyzję o pozwoleniu na użytkowanie ostateczności albo po upływie terminu do wniesienia sprzeciwu do zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego. W zależności od rodzaju umowy obowiązki dewelopera będę się nieznacznie różniły.
W przypadku każdej umowy, o której mówi Nowa ustawa deweloperska, odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy. Co więcej, podobnie jak dotychczas z obioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nowa ustawa deweloperska wprost stanowi, iż w protokole odnotowuje się (i) odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, (ii) uznanie wady istotnej przez dewelopera albo (iii) odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.
Z kolei omawiane dalej przepisy zastosowanie będą mieć tylko do umów deweloperskich (#50) oraz umów przedwstępnych z ustawy deweloperskiej (#51).
Ponadto, deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy, jednak dodano warunek uczynienia tego na papierze lub innym trwałym nośniku. W nowych przepisach wyraźnie wskazano, że jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie w terminie 14 dni uważa się, że uznał wady. Zasada ta wynika także z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego.
Nowy przepis – art. 41 ust. 6, stanowi, iż deweloper jest obowiązany, nie zaś powinien w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni wskazuje (nie zaś jak poprzednio może wskazać) inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Obie te zmiany nakładają na dewelopera jednoznaczne obowiązki. Ponadto dodano zastrzeżenie, iż termin ten nie może powodować „nadmiernych niedogodności dla nabywcy”. Niewątpliwie praktyka i orzecznictwo wskażą, co należy rozumieć pod tym sformułowaniem.
Należy pamiętać, że zgodnie z nowymi przepisami, jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie 30 dni albo nie wskaże dodatkowego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad – ustawa nie reguluje przy tym minimalnej liczby dni, wydaje się jednak, że takie terminy powinny być realne, tj. pozwalające na usunięcie w wyznaczonym czasie wady. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Jak już wskazywaliśmy nabywca nie potrzebuje tutaj żadnej dodatkowej zgody ani upoważnienia sądu na wykonanie tzw. wykonawstwa zastępczego. Mamy nadzieję, że przepis ten nie będzie nadużywany, przy czym spodziewamy się, że sytuacje te mogą być przedmiotem wielu potencjalnych sporów sądowych.
Co bardzo ważne, że Nowa ustawa deweloperska wprost przyznaje nabywcy prawo odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole.
Zgodnie z Nową ustawą deweloperską w przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną deweloper i nabywca ustalają nowy termin umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca powinien wystąpić o taką opinię w terminie miesiąca od dnia ponownej odmowy odbioru lokalu. Jeżeli rzeczoznawca budowlany w opinii stwierdzi istnienie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy, a koszty sporządzenia opinii w całości obciążają dewelopera. Zaś w przypadku, gdy z opinii rzeczoznawcy wynikać będzie, że wada nie istnieje lub nie ma charakteru wady istotnej koszty sporządzenia opinii obciążają w całości nabywcę. Koszty sporządzenia opinii powinny zostać rozliczone najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej prawo do lokalu lub domu.
Zwracamy też uwagę, że Nowa ustawa deweloperska reguluje także skutki nieusunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru w przypadku zawarcia tylko umowy rezerwacyjnej. Oznacza to, że jeżeli nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (czyli jednej z umów sprzedaży, o których pisaliśmy w #52), z uwagi na nieusunięte wady, deweloper będzie zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjna w podwójnej wysokości.
Jak dotychczas, deweloper będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i pozostałych umów regulowanych przepisami Nowej ustawy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu, pomimo dwukrotnego doręczenia przez dewelopera wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Podsumowując, procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w świetle Nowej ustawy deweloperskiej nabiera dodatkowego znaczenia przyznając nabywcy dodatkowego uprawnienie – potencjalnie niebezpieczne dla deweloperów. Dotyczą one (i) prawa nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeżeli deweloper nie dokonana napraw w terminach zakreślonych w ustawie; (ii) prawa nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umów zobowiązujących z ustawy deweloperskiej w przypadku zaistnienie wady istotnej. Dlatego też ważne będzie weryfikacja prawidłowości wykonania robót przez wykonawców jeszcze przed dokonaniem odbioru przez nabywcę.
W przyszłym tygodniu przedstawimy Państwu, jakie obowiązki, w oparciu o Nową ustawę deweloperską, będą miały banki prowadzące rachunki powiernicze dla inwestycji deweloperskich.
W dzisiejszym poranku chcemy także złożyć podziękowania kolejnym autorom, dzięki którym mogliśmy regularnie przekazywać Państwu informacje ze świata Prawa budowlanego. Dziękujemy radcy prawnemu Adriannie Kobylarczyk oraz starszym prawnikom – Paulinie Chołoniewskiej i Piotrowi Tobolskiemu za ich czas i rzetelne analizy.
Z tego miejsca zapraszamy Państwa także na najbliższy webinar – „Realizacja inwestycji na nieruchomościach rolnych„, podczas którego przypomnimy między innymi czym jest nieruchomość rolna oraz kiedy traci ten charakter. Zapoznamy Państwa z procedurą odrolnienia działki rolnej, a także ponoszenia opłat z tytułu wyłączenia gruntu rolnego z produkcji. Na koniec podejmiemy także kwestię zabudowy działki siedliskowej.
Serdecznie zapraszamy we wtorek – 15.06.2021 – o godzinie 10:00.
