W ramach aktualnej serii artykułów z cyklu „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”. poświęconej niezwykle istotnej dla całej branży budowlanej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Projekt”), kontynuujemy analizę planowanych zmian, które przewiduje ustawodawca. Jednocześnie informujemy, że projekt po pierwszym czytaniu, jest nadal opracowywany w Sejmie w ramach komisji.
Dzisiejszy artykuł będzie dotyczyć jednego z głównych elementów nowego narzędzia planistycznego, jakim będzie plan ogólny, czyli stref planistycznych.
Plany ogólne obligatoryjnie bowiem zawierać będą strefy planistyczne, które będą czymś na kształt obecnych funkcji terenów, które przewidują obowiązujące plany miejscowe. Obszar objęty planem ogólnym będzie się dzielić w sposób rozłączny na poszczególne strefy planistyczne. Podział ten będzie miał fundamentalne znaczenie dla formułowania ustaleń planów ogólnych, a co za tym idzie dla określania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Projekt ustawy nowelizującej wskazuje, iż dopuszczalne będzie wyznaczenie następujących stref planistycznych:
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
- strefa usługowa;
- strefa handlu wielkopowierzchniowego;
- strefa gospodarcza;
- strefa produkcji rolniczej;
- strefa infrastrukturalna;
- strefa zieleni i rekreacji;
- strefa cmentarzy;
- strefa górnictwa;
- strefa otwarta;
- strefa komunikacyjna.
Z uzasadnienia Projektu wynika, że ideą jest dopuszczenie do mieszania się tych z funkcji, które nie generują ze sobą konfliktów. Przykładami takich konfliktów mogą być np. bliskie sąsiedztwo zabudowy rolniczej oraz dużych osiedli mieszkaniowych, czy też sąsiedztwo usług uciążliwych oraz zabudowy mieszkaniowej. Założenie to, oprócz wyeliminowania występowania potencjalnych konfliktów, ma przyczynić się również do kształtowania się wielofunkcyjnych struktur, które zapewnią możliwość realizowania podstawowych potrzeb mieszkańców m.in. poprzez zmniejszenie odległości do takich obiektów.
Strefy planistyczne określone będą szeregiem kluczowych z punktu widzenia możliwości oraz zakresu zabudowy czynników takich jak m.in.: (i) maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, (ii) maksymalna wysokość zabudowy, (iii) wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.
Co istotne, nie będą to jedyne wskaźniki określone dla stref planistycznych, bowiem reforma przewiduje również określenie wskaźników fakultatywnych takich jak m.in. standardów dostępności infrastruktury społecznej, czy też zasady dostępności do takich obiektów jak szkoły, czy też obszary zieleni dostępnej publicznie (o czym pisaliśmy w #152). Ma to być odpowiedź na dostrzeżone przez ustawodawcę zjawisko dynamicznego rozrastania się podmiejskich osiedli mieszkaniowych, z którym nie idzie w parze odpowiednie tempo wyposażania takich terenów w konieczną infrastrukturę, w szczególności społeczną.
Wprowadzanie stref planistycznych ma w pierwszej kolejności objąć te obszary, dla których w aktualnie jeszcze obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określone zostało przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej. Wynika to z faktu, iż założeniem ustawodawcy jest utrzymanie obowiązujących planów miejscowych po wejściu w życie nowelizacji.
Ponadto, ustawodawca wprowadza dodatkowe kryteria, które będą miały znaczenie przy wprowadzaniu stref planistycznych dotyczących funkcji mieszkaniowych. W szczególności konieczne będzie uwzględnienie potrzeb mieszkaniowych w danej gminie, czy też możliwości racjonalnego zagęszczania istniejącej zabudowy. Zasadą będzie przy tym wyznaczanie nowych terenów inwestycyjnych dopiero wtedy, gdy obecne rezerwy zabezpieczone w obowiązujących planach miejscowych oraz luki w zabudowie nie zapewnią zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej. Nowe tereny inwestycyjne będą musiały zapewnić możliwość zaspokojenia od 70% do 130% zidentyfikowanego zapotrzebowania na nową zabudowę.
Z kolei strefy usługowe wydzielone zostaną na potrzeby lokalizowania dużych kompleksów mono funkcyjnych, związanych z realizacją takich usług jak administracja, edukacja, ochrona zdrowia, pomoc społeczna, kultura, sport, kult religijny. Należy zwrócić uwagę na to, że ustawodawca zdecydował się wyróżnić w ramach stref usługowych odrębną strefę handlu wielkopowierzchniowego z uwagi na szczególny charakter zagospodarowania przestrzeni pod taką funkcję, związany m.in. ze znaczną terenochłonnością oraz wpływem na układ komunikacyjny.
Spośród ww. stref na uwagę zasługują również strefy otwarte, w których znajdować mają się obszary, które zgodnie z polityką gminy mają być chronione przed ekspansją zabudowy, a przez to możliwości zabudowy będą tam znacznie ograniczone. Do takiej strefy zaliczyć będzie można tereny lasów, rolnicze, tereny wód, czy też tereny zieleni naturalne.
Podsumowując, strefy planistyczne mają w założeniu stać się narzędziem, które pozwoli na tworzenie mieszanych, ale zwartych struktur planistycznych. Struktury takie pozwalać będą na tworzenie przestrzeni zapewniających możliwie jak najbardziej efektywne korzystanie przez mieszkańców z bliskiej i dostępnej infrastruktury społecznej. Taka optymalizacja pozwoli na minimalizowanie takich ryzyk jak występowanie zjawiska mieszania się funkcji o wzajemnym negatywnym wpływie. Pozwoli to również na ograniczenie skutków tzw. kosztów zewnętrznych, takich jak np. koszty transportu spowodowane brakiem dostępności lokalnych usług publicznych, czy też negatywnego wpływu na środowisko spowodowanego koniecznością dojeżdżania do oddalonych usług.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 22 maja 2023 r.
autor:
