W trzecim sierpniowym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” zostaną poddane analizie pozostałe przepisy przejściowe zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw („Nowelizacja”). Oprócz omówionych w ostatnim artykule przepisów (#164) zmian w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”) dot. m.in. uchwał krajobrazowych i miejscowych planów zagospodarowania, dziś przedstawimy Państwu uregulowania dotyczące m.in. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu („decyzje WZ”) oraz Rejestru Urbanistycznego. W dniu przygotowywania niniejszego artykułu, Nowelizacja nadal nie została opublikowania w Dzienniku Ustaw. W związku z tym terminy związane z jej wejściem w życie nie rozpoczęły jeszcze biegu.
W zakresie toczących się obecnie postępowań dotyczących ustalenia inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji WZ, a niezakończonych wydaniem ostatecznej decyzji przed wejściem w życie Nowelizacji, zastosowanie znajdą przepisy w brzmieniu dotychczasowym. Obecnie obowiązujące przepisy znajdą również częściowe zastosowanie w postępowaniach z zakresu ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznej lub wydania decyzji WZ, które zostały wszczęte po wejściu w życie Nowelizacji, ale przed uchwaleniem przez gminy, w miejsce studium, planu ogólnego gminy. Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 2 Nowelizacji w wyżej wymienionej sytuacji:
- stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a Ustawy;
- nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a Ustawy – oznacza to, że do postępowań wszczętych po wejściu w życie Nowelizacji, ale przed uchwaleniem planu ogólnego, nie będzie miała zastosowania dodatkowa przesłanka wydania WZ tj. położenia nieruchomości w obszarze uzupełnienia zabudowy.
Powyższy stan prawny, zgodnie z art. 59 ust 3 Nowelizacji, będzie obowiązywał do dnia 1 stycznia 2026 r. Po tej dacie, uzyskanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji WZ, będzie możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy. Należy zwrócić szczególną uwagę na sytuację, w której nieruchomość inwestycyjna znajduje się na granicy dwóch gmin. W takim przypadku, aby uzyskać ww. decyzję w obu gminach będą musiały obowiązywać plany ogólne.
Przypomnijmy też, że do decyzji o warunkach zabudowy, które nie staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., zastosowanie znajdzie nowy art. 64c, zgodnie z którym decyzja WZ będzie wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Decyzje, które uzyskały walor prawomocności przed dniem wejścia w życie Nowelizacji w dalszym ciągu będą bezterminowe i nie utracą mocy.
Co więcej, zgodnie z art. 61 Nowelizacji do budowy obiektów budowlanych, w przypadku których przed dniem wejścia w życie Nowelizacji dokonano zgłoszenia tj. obiektów, których wzniesienie nie wymaga pozwolenia na budowę, nie będzie wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawodawca, w ramach przepisów przejściowych, przewidział dla decyzji WZ dodatkowy przypadek. Zgodnie z art. 58 Nowelizacji do dnia utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, zmiana zagospodarowania terenu dla inwestycji z zakresu lokalizacji odnawialnych źródeł energii, może nastąpić również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Znacząco szybciej, w życie wejdą zmiany dotyczące obszaru zabudowy śródmiejskiej. Wprowadzone zostanie nowe pojęcie zabudowy śródmiejskiej w brzmieniu znowelizowanym rozumianej jako: „położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej” (o czym pisaliśmy #146 ). Zgodnie zaś z art. 63 Nowelizacji do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie obszary zabudowy śródmiejskiej określone w (1) dotychczasowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, (2) dotychczasowych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego – należy traktować jak obszary zabudowy śródmiejskiej w rozumieniu Ustawy w brzmieniu nadanym Nowelizacją.
Przewidziane ograniczenia co do zabudowy działek budowlanych w obszarze zabudowy śródmiejskiej jak i inne wymogi, które będą musiały spełniać inwestycje planowane w centrach miast, wejdą w życie z upływem 30 dni od dnia ogłoszenia. Będzie się to wiązało z koniecznością uwzględnienia nowych wymagań w zakresie dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni czynnej biologicznie.
Z kolei zmiany w przepisach z zakresu funkcjonowania Rejestru Urbanistycznego („Rejestr”), mają wejść w życie do dnia 31 grudnia 2025 r. Informacje lub dane z zakresu procedury planistycznej znajdujące się w Rejestrze mają być w nim zamieszczanie przez organy, które je wytwarzają. W art. 52 Nowelizacji wskazano, że do ww. daty, mają one być publikowane w Biuletynie Informacji Publicznej udostępnionym na stronie podmiotowej urzędów oraz w ich siedzibie.
Organy właściwe do sporządzania projektów aktów planowania przestrzennego, o których mowa w art. 67a Ustawy, będą zobowiązane do stworzenia zbiorów danych przestrzennych. W przedmiotowych katalogach, zamieszczane będą do dnia 31 marca 2026 r., tzw. uchwały „krajobrazowe” oraz audyty krajobrazowe. Po tym dniu, zbiory danych przestrzennych mają zostać włączone do Rejestru Urbanistycznego.
Oznacza to, że po uruchomieniu Rejestru Urbanistycznego będzie w nim można znaleźć następujące dokumenty i dane:
- uchwały o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji;
- wnioski o sporządzenie lub zmianę planów ogólnych lub planów miejscowych oraz wnioski o uchwalenie zintegrowanych planów inwestycyjnych;
- diagnozy, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o rewitalizacji;
- uchwały o szczegółowym trybie i harmonogramie opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
- diagnozy, o których mowa w art. 10a ust. 1 ustawy o zasadach prowadzenia polityki rozwoju, przygotowywanych w ramach opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
- akty planowania przestrzennego wraz z uzasadnieniem, o ile jego sporządzenie jest wymagane;
- uchwały o wyznaczeniu obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, uchwały o przyjęciu gminnych programów rewitalizacji oraz uchwały w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnych Stref Rewitalizacji;
- uchwały o przyjęciu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
- uchwały w sprawie aktualności planów ogólnych gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i oceny, o których mowa w art. 22 ustawy o rewitalizacji;
- rozstrzygnięcia nadzorcze wojewodów stwierdzające nieważność aktów planowania przestrzennego;
- zarządzenia zastępcze wojewodów w sprawach uchwalenia aktów planowania przestrzennego.
Wprowadzone zmiany mogą znacząco ułatwić inwestorom oraz innym podmiotom uzyskanie informacji o nieruchomościach i ich potencjalne inwestycyjnym.
Jednocześnie wskazujemy, że prace nad wdrożeniem Rejestru Urbanistycznego wciąż trwają, a jego uruchomienie jest planowane właśnie na 2026 rok.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 21 sierpnia 2023 r.
autor:
