W dzisiejszym wydaniu artykułu z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” podsumujemy dla Państwa kluczowe zmiany, jakie miały miejsce w maju i czerwcu bieżącego roku dla branży nieruchomości.
Koniec okresu przejściowego w stosowaniu starej ustawy deweloperskiej
Stało się! Od dziś wszystkie umowy zawierane przez nabywców i deweloperów dotyczące lokali mieszkalnych w realizowanych przedsięwzięciach deweloperskich lub zadaniach inwestycyjnych muszą być zgodne z ustawą z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Na pewno jeszcze przez najbliższych kilka/kilkanaście miesięcy rynek będzie stosował jeszcze ustawę deweloperską z 2011 r. wykonując zawarte do 1 lipca 2024 r. umowy deweloperskie, ale podstawą prawną działań deweloperów od dziś jest już w 100% ustawa deweloperska z 2021 r.
Zapraszamy do zapoznania się z naszymi artykułami analizującymi ustawę deweloperską z 2021 r., jak również do bezpośredniego kontaktu.
Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami – opłata adiacencka
W dniu 11 czerwca 2024 r. do I czytania w Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej skierowano komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami (druk nr 443).
Znajduje się w nim kluczowa zmiana dot. regulacji opłaty adiacenckiej ustalanej na podstawie art. 98a i art. 145 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami („u.g.n.”).
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 98a u.gn. opłata adiacencka nie może zostać ustalona w wysokości nie większej niż 30%, liczonej pomiędzy różnicą wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Gmina musi przy tym podjąć uprzednio uchwałę w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ tylko na jej podstawie może następnie ewentualnie nałożyć na osobę dokonującą podziału nieruchomości obowiązek uiszczenia kwoty na rzecz rady gminy. Oczywiście, warunkiem koniecznym jest przy tym bezsporne wykazanie, że w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego wzrośnie jego wartość, a różnica w wartości nieruchomości ustalona jest na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza najczęściej biegły, na zlecenie rady gminy, która to jest konfrontowana z operatem podmiotu dokonującego podziału.
Obecnie wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Natomiast zgodnie z treścią projektowanych zmian okres ten ma zostać skrócony do 18 miesięcy.
Zgodnie zaś z art. 145 ust. 1 u.g.n. „Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń i infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.” W dotychczasowym brzmieniu, zgodnie art. 145 ust. 2 u.g.n. termin na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia takiej opłaty również wynosił 3 lata i tu także nowelizacja zakłada skrócenie tego terminu do 18 miesięcy.
Z uzasadnienia projektu wynika, że dotychczasowy termin na wszczęcie postępowania jest „zbyt długi”. Wskazano przy tym, że: „Taka sytuacja stwarza wśród właścicieli nieruchomości dużą niepewność, ogranicza swobodę kształtowania przez nich budżetu gospodarstwa domowego i buduje poczucie braku zaufania do Państwa”.
W naszej ocenie zarówno projektowane zmiany, jak i przesłanki ich wprowadzenia wskazane w uzasadnieniu projektu są trafne. Ze względu na fakt, że wielokrotnie inwestorzy realizujący inwestycje np. polegające na budowie domów musieli mierzyć się z niekorzystnymi konsekwencjami podziału nieruchomości pozostając w niepewności przez okres 36-miesięcy od daty zatwierdzenia podziału, czy taka opłata zostanie naliczona czy też nie.
Obowiązek planistyczny pod planami generalnymi lotnisk
W wyniku nasilonych działań samorządów, w tym głównie Urzędu m. st. Warszawy, w ostatnim tygodniu czerwca do Sejmu trafiła poprawka (druk sejmowy 430/468) znacząco zmieniająca obowiązek planistyczny pod planami generalnymi lotnisk. Ze strony inwestorów aktywnie w tę sprawę w zaangażowany był Polski Związek Firm Deweloperskich
W aktualnym brzmieniu art. 55 ust. 9 ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. – Prawo lotnicze: Dla terenów objętych planem generalnym sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zgodnego z zatwierdzonym planem generalnym – jest obowiązkowe, z uwzględnieniem przepisów dotyczących terenów zamkniętych (…).
Mając powyższe na względzie Wydziały Architektury i Budownictwa poszczególnych dzielnic, Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy, czy wreszcie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, zawiesiły rozstrzyganie postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Co szczególnie istotne dla branży nieruchomości plan generalny obejmuje obligatoryjne sporządzenie i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego planem generalnym lotniska. Ze względu na trudności, jakie napotykane są na etapie sporządzania MPZP – znacząco opóźniło proces inwestycyjno-budowlany w południowych dzielnicach Warszawy.
Wobec takiego brzmienia przepisów postulowano zmiany mające znieść ten obowiązek i umożliwić, żeby na obszarach objętych planami generalnymi lotnisk nie musiały być obligatoryjnie uchwalane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Niestety poprawka została wycofana przed drugim czytaniem w Sejmie. W takim przypadku nadal czekamy, a postępowania o wydanie WZ w Warszawie nadal będą zawieszane.
Zmiany w podatku od nieruchomości
W czerwcu pojawił się także projekt zmian w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych ( „u. p. o. l.”), którego przyjęcie stanowić będzie znaczną zmianę w zakresie definicji „budynku” lub „budowli”. Należy przez to wskazać, że tak naprawdę na nowo zostaje określony zakres obowiązków podatkowych podmiotów nimi władających. O niniejszej zmianie pisaliśmy dla Państwa w ramach innego cyklu naszej Kancelarii – Podatkowe to i owo (#47). Zapraszamy do zapoznania się z nim.
Przesunięcie terminu wejścia w życie nowych warunków technicznych
Na posiedzeniu w dniu 28 czerwca 2024 r. Sejm przyjął nowelizację ustawy o zapewnieniu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami. Zgodnie z jej art. 66 najpóźniej do 20 września 2024 r. (choć termin ten także był już także przesuwany) mają zostać zmienione m.in. rozporządzenia: w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie, warunków technicznych użytkowania obiektów budowlanych oraz szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, czyli także te dotyczące mieszkaniówki.
Nowelizacją Sejm przesunął termin na przyjęcie nowych przepisów wykonawczych o kolejne 2 lata, a wydane nowe rozporządzenia mają uwzględniać potrzeby osób z niepełnosprawnościami. Takie przesunięcie terminu, z uwagi na brak merytorycznego i dobrze skonsultowanego z branżą nieruchomościową projektu jest na pewno dobrym rozwiązaniem. Mamy nadzieję, że tym razem po stronie ministerstwa prace nad nimi zostaną rozpoczęte niezwłocznie, tak by w tych 2 latach został przyjęty projekt, który odpowiadać będzie praktycznym wyzwaniom rynku nieruchomości.*
W tym miejscu, już dziś zapraszamy Państwa do lektury naszego kolejnego artykułu w ramach trwającego cyklu dotyczącego prawa pierwokupu, który ukaże się w następnym tygodniu w ramach naszych Wtorkowych Poranków dla Budowlanki. Dotyczyć będzie pierwokupu Krajowego Centrum Przetwarzania Danych.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 2 lipca 2024 r.
*aktualizacja z 02.07.2024 – 13:00
