Dziś rozpoczynamy dla Państwa nowy cykl „Wtorkowych Poranków dla Budowlanki’’, który w pełni poświęcimy prawu pierwokupu. Omówimy w nim przede wszystkim najważniejsze ustawowe pierwokupy, z jakimi spotykamy się w ramach obrotu nieruchomościami. Poznanie przypadków, w których mamy do czynienia z tymi uprawnieniami jest niezwykle istotne – niedochowanie obowiązków związanych z prawem pierwokupu stanowi bowiem podstawę do uznania umowy sprzedaży z pominięciem tego prawa za nieważną.
Na wstępie należy wyjaśnić, czym w zasadzie jest pierwokup – jest to uprzywilejowanie danej osoby do zakupu rzeczy czy prawa (np. udziałów w spółce) w pierwszej kolejności w przypadku, gdy jej właściciel zamierza je sprzedać osobie trzeciej. Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje taki skutek, że rzecz (czy prawo), której pierwokup dotyczy, może zostać sprzedana osobie trzeciej jedynie pod warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do jej pierwokupu (uprawniony do pierwokupu może, ale nie musi skorzystać z przysługującego mu prawa). Reasumując, prawo pierwokupu jest uprawnieniem, które w niezaprzeczalny sposób ogranicza właściciela w swobodzie dysponowania jego rzeczą. Co także istotne, zastrzeżenie pierwokupu może wynikać z czynności prawnej (np. umowy, testamentu) lub wprost z przepisów ustawy.
Prawo pierwokupu jest niezbywalne – nie może zostać ono przeniesione wskutek czynności prawnej. Jest także – z wyjątkiem kilku sporadycznych przypadków – niepodzielne, co oznacza, że nie jest możliwe ograniczenie jego wykonania do części sprzedawanej nieruchomości, np. tylko jednej działki z kilku objętych umową warunkową. Ponadto, w przypadku, gdy uprawnionych prawem pierwokupu jest kilku, brak złożenia oświadczeń woli o wykonaniu prawa przez wszystkich uprawnionych nie powoduje nieskuteczności wykonania prawa pierwokupu. Prawo pierwokupu zostaje w takiej sytuacji wykonane w całości przez pozostałych uprawnionych.
Z pierwokupami mamy przede wszystkim do czynienia przy transakcjach, których przedmiotem są nieruchomości – są to w najliczniejszych przypadkach pierwokupy ustawowe. Z uwagi na fakt, że nieruchomość obciążona pierwokupem może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do tego prawa z niego nie skorzysta, transakcja sprzedaży odbywa się w trzech, następujących etapach:
- w pierwszej kolejności właściciel (lub użytkownik wieczysty) nieruchomości zawiera z potencjalnym nabywcą umowę warunkową sprzedaży – wskazuje się w niej, że strony zawrą umowę docelową, tj. przenoszącą własność (lub prawa użytkowania wieczystego) pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa,
- po zawarciu umowy warunkowej, sprzedający lub notariusz zawiadamia uprawnionego o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży i jej treści, z zapytaniem, czy korzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu (co do zasady prawo pierwokupu nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, chyba że ustawa szczególna wprowadzi inny termin),
- następnie, w przypadku:
- odpowiedzi, że uprawniony nie korzysta z prawa pierwokupu albo po upływie ustawowego terminu na odpowiedź strony, tj. właściciel (lub użytkownik wieczysty) oraz (już nie potencjalny) nabywca zawierają w formie aktu notarialnego umowę, w której przenoszą własność (lub prawo użytkowania wieczystego) nieruchomości ze sprzedającego na kupującego, na warunkach wskazanych w umowie warunkowej sprzedaży,
- skorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu, tj. złożenia przez niego oświadczenia woli w formie aktu notarialnego, uprawniony wchodzi w prawa i obowiązki kupującego z umowy warunkowej sprzedaży i zawiera umowę przeniesienia nieruchomości na podstawie tego oświadczenia, na mocy jednostronnej czynności prawnej.
Skutki naruszenia przepisów o pierwokupie polegającego na zignorowaniu prawa pierwokupu uprawnionego zależne są od tego, czy naruszone zostało prawo pierwokupu ustawowe, czy też umowne. W przypadku naruszenia ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna. Rozporządzenie rzeczą nie dojdzie do skutku, a prawo pierwokupu w dalszym ciągu będzie przysługiwać uprawnionemu.
Jednocześnie należy wskazać, że w praktyce obrotu nieruchomościami zdarzają się przypadki tzw. zbiegu pierwokupów. Występują one w sytuacji kumulacji praw pierwokupu kilku uprawnionych z różnych podstaw prawnych (np. ustawy, umowy). W razie zbiegu umownego prawa pierwokupu i ustawowego prawa pierwokupu, pierwszeństwo ma to wynikające z ustawy. Natomiast do dziś nie ma jednoznacznej odpowiedzi komu przysługuje pierwszeństwo w przypadku zbiegu ustawowych praw pierwokupu. Co do zasady, w literaturze prawniczej wskazuje się, że decydujące powinny być cele, jakim służą te prawa – problem ten będzie można rozstrzygnąć w zależności od tego, któremu z nich przyzna się priorytetowe znaczenie.
Po niniejszym artykule wprowadzającym w tematykę pierwokupów, już dziś pragniemy Państwa zaprosić na kolejny ,,Wtorkowy Poranek dla Budowlanki’’, w którym omówimy prawo pierwokupu, jakie przysługuje gminie w ramach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz jego wyłączenia.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 16 kwietnia 2024 r.
autor/redaktor cyklu:
