Dzisiejszy alert został poświęcamy tematyce dotyczącej zmian, które w najbliższym czasie planuje wprowadzić ustawodawca, z inicjatywny Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: „UOKiK”) w przepisach tzw. ustawy deweloperskiej. Zapowiadane od dłuższego czasu zmiany, mają szanse niedługo zostać wprowadzone, gdyż projekt nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „projekt ustawy deweloperskiej”) został przyjęty przez Radę Ministrów w dniu 18 lutego 2021 r. i można go już znaleźć na stronach Sejmu (23 lutego 2021 r. skierowano go do Biura Legislacyjnego, nie ma jeszcze numeru druku). Poniżej zwracamy uwagę na kilka ważnych elementów, które mają zostać wprowadzone.
Co do zasady, nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie po 12 miesiącach od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Jednym z wyjątków jest powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego przepisy mają wejść w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nieuniknione wydaje się już powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, którego obsługę zapewniać ma Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Celem przedmiotowej zmiany jest podwyższenie poziomu bezpieczeństwa i ochrony na rzecz nabywców mieszkań oraz domów jednorodzinnych. Według UOKiK, aktualnie obowiązujący system ochrony środków wpłacanych przez nabywcę lokalu mieszkalnego nie zapewnia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa. Stosowany najczęściej przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej – nie zapewnia (zdaniem UOKiK) kupującemu skutecznej ochrony w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny miałby za zadanie zabezpieczać wpłaty poszczególnych klientów na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy. Warto przy tym pamiętać, że również ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, zawiera dodatkowe instrumenty chroniące nabywców w takich przypadkach.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 i 2 projektu ustawy deweloperskiej – deweloper będzie miał obowiązek zapewnienia nabywcom jednego z dwóch środków ochrony dokonywanych wpłat: otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jednocześnie jednak, bez względu na wybrany rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper będzie zobowiązany dokonywać terminowych, bezzwrotnych wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w wysokości wyliczonej odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony.
W przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka ma wynieść 2% wartości wpłat, zaś w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego 0,2 %. Jak wynika z projektu ustawy deweloperskiej faktyczna wysokość stawki będzie określana w drodze rozporządzenia, mając na uwadze zróżnicowanie wysokości stawki z uwzględnieniem rodzaju mieszkaniowego rachunku powierniczego, uwzględnienie konieczności zapewnienia właściwej ochrony wpłat nabywców oraz potrzeby finansowe Funduszu związane z realizacją zadań wynikających z ustawy. Taka delegacja ustawowa dla ministra ma zapewnić elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe. Przy czym, w obecnej wersji projektu składka ma być niezmienna i ustalana na dzień rozpoczęcia sprzedaży.
Prospekt informacyjny
Projekt ustawy deweloperskiej zakłada też, że Deweloper będzie miał obowiązek przekazać prospekt informacyjny osobie zainteresowanej zawarciem umowy. Obecnie art. 21 ust. 1 ustawy deweloperskiej wskazuje, że deweloper przedstawia nabywcy prospekt informacyjny tylko na żądanie osoby zainteresowanej, zaś w przedstawionej propozycji nowelizacji przepisów, przekazanie prospektu informacyjnego nabywcy będzie stanowiło obowiązek inwestora. Co oznacza, że prospekt wraz z załącznikami będzie musiał być przekazany jeszcze przed zawarciem umowy rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna
Propozycja nowej ustawy deweloperskiej ma też uregulować zasady związane z zawieraniem umów rezerwacyjnych. W obowiązujących przepisach takich regulacji dotychczas nie było, a projekt zawiera cały rozdział 5 poświęcony tej instytucji. Umowa rezerwacyjna miałby być zawierana na piśmie pod rygorem nieważności, na czas określony i zawierać elementy wymienione w art. 29 ust. 2 projektu ustawy deweloperskiej. Ponadto, z uwagi na fakt, że takie umowy wiążą się często z pobieraniem tzw. opłat rezerwacyjnych, w projekcie zaproponowano szczegółowe uregulowanie zasad ich wpłaty i zwrotu.
Projekt ustawy deweloperskiej wskazuje, że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Ponadto opłata rezerwacyjna, będzie musiała być przez dewelopera niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy przyszły nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu (niezależnie od przyczyny takiej negatywnej decyzji).
Co więcej, w przypadku, gdy deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, opłata rezerwacyjna ma być zwracana w podwójnej wysokości. W praktyce można uznać, że jest to zwrot opłaty rezerwacyjnej i swego rodzaju kara umowna w wysokości opłaty rezerwacyjnej. Przy czym, co należy rozumieć przez niewykonywanie zobowiązania przez dewelopera ustawa nie precyzuje.
Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
UOKiK, w zaproponowanym projekcie ustawy deweloperskiej doprecyzował też procedurę odbioru lokalu mieszkalnego wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia przez dewelopera wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie. Projektowany art. 40 ust. 3 zakłada, że nabywca ma prawo nie tylko do zgłoszenia wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, ale również do odmowy dokonania odbioru lokalu mieszkalnego w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Wówczas w protokole odbioru lokalu odnotowuje się fakt odmowy odbioru lokalu z uwagi na zaistnienie wady istotnej. W przypadku ww. odmowy dokonania odbioru lokalu strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego (który nie musi być wpisany na listę biegłych sądowych).
W projekcie nowej ustawy deweloperskiej wprowadza się też rozszerzony katalog możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej. Zgodnie z art. 42 ust. 1 pkt 10) i 11) ww. projektu nabywca będzie miał możliwość odstąpić od umowy deweloperskiej m. in. w przypadku uznania, ale nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub gdy z opinii biegłego będzie wynikać, że taka wada istotna istnieje. Taka opinia miałaby być sporządzana przez prywatnego rzeczoznawcę, a deweloper mógłby ją podważyć dopiero w sądzie (jednakże po tym jak już nabywca odstąpi i deweloper będzie zobowiązany zwrócić środki w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu). Na pewno problemy rodzić będzie ocenia, co jest wadą istotną i w zależności od punktu widzenia mogą pojawić się duże rozbieżności.
Co więcej, w przypadku, gdy deweloper nie naprawi wad w terminie określonym w ustawie to nabywca nabędzie prawo do ich usunięcia na koszt dewelopera. Nie będzie w tym przypadku potrzeby lub bardziej obowiązku uzyskania upoważnienia do wykonania zastępczego od sądu.
Zakres stosowania nowej ustawy deweloperskiej
Wreszcie, zgodnie z projektem nowa ustawa deweloperska ma mieć zastosowanie nie tylko do umów deweloperskich w obecnym rozumieniu, czyli w stosunku do umów (i) o wybudowanie budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu, ale także w stosunku do już wybudowanych, a nawet wyodrębnionych lokali, czyli do umów (ii) o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz (ii) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego (w każdym przypadku wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu).
Ponadto umowa deweloperska miałaby być stosowana do umów sprzedaży lokali użytkowanych, czyli w praktyce miejsc postojowych, komórek lokatorskich lub boksów, jeżeli są one zawierane łącznie z umową deweloperską, której przedmiotem jest lokal mieszkalny. Pojawiają się wątpliwości, co w sytuacji, jak umowa np. na zakup miejsca parkingowego zostanie zawarta później – wydaje się, że wtedy powinna to być zwykła umowa przedwstępna.
Reasumując, procedowany projekt nowej ustawy deweloperskiej zakłada wprowadzenie wielu zmian, w założeniu korzystnych dla nabywców. Natomiast po stronie deweloperów pojawią się kolejne obowiązki wobec konsumentów, których zasadność nie zawsze wynika z problemów pojawiających się w rzeczywistych relacjach deweloper – nabywca.
Będziemy Państwa informować na bieżąco o dalszych krokach legislacyjnych związanych z projektem ustawy deweloperskiej. Na pewno też będziemy dalej analizować projekt i jego ewentualne zmiany.
Jednocześnie, przepraszamy z tych Państwa, którzy czekali na dzisiejszy alert, który miał dotyczyć procedury nabywania gruntu zgodnie z ustawą „lokal za grunt”. Do tego tematu wrócimy już za tydzień.
Niniejszy alert ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Jeżeli jeszcze nie są Państwo na naszej liście mailingowej zapraszamy do wysłania maila na social@kglegal.pl z informacją, że chcecie Państwo otrzymywać „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki”.
autor:
