W zeszłym tygodniu zostało opublikowanych kilka bardzo ciekawych propozycji zmian ustawowych obejmujących m.in. zmiany w ustawie deweloperskiej czy też planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dzisiejszym artykule w cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” chcemy wobec tego przybliżyć projektowane zmiany ważne z punktu widzenia sprzedaży lokali mieszkalnych przez deweloperów.
I. Zmiana w składkach na DFG
W dniu 20 lutego 2025 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji został opublikowany nowy tekst projektu ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, tj. wersja z dnia 7 lutego 2025 r. (dalej jako „Projekt”). Dodano do niego art. 12, który zakłada nowelizację ustawy z dnia 20 maja 2022 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej „ustawa deweloperska”). Zgodnie z Projektem ma zostać wprowadzony obowiązek odprowadzenia składki przez deweloperów, którzy rozpoczęli przedsięwzięcie (albo zadanie inwestycyjne) przed 1 lipca 2022 r.
Projektodawcy proponują, by wysokość składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej „DFG”) dla przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w ramach, których deweloper zawiera umowy deweloperskie wysokość składki na DFG była wyliczana według stawki procentowej obowiązującej według stawki procentowej obowiązującej w dniu wejścia w życie ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (które weszło w życie z dniem 1 lipca 2022 r.) stawka procentowa składki na DFG w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego wynosi 0,45% a w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wynosi 0,1 %.
Zwracamy uwagę na przepis przejściowy – tj. art. 27 Projektu, który stanowi, że do umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej stosuje się przepisy ustawy deweloperskiej w brzmieniu dotychczasowym. Oznacza to, że obowiązek odprowadzenia składek nie będzie dotyczył już zawartych umów deweloperskich lub zobowiązujących, a tylko tych, które zostaną zawarte po dniu wejścia w życie ustawy przyjmującej Projekt.
Przypominamy też, że obecnie w przypadku umów deweloperskich zawieranych w ramach przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży miało miejsce przed 1 lipca 2022 r. „wysokość składki dla tych inwestycji obecnie kształtuje się na poziomie zerowym”, co wprost zostało wskazane w uzasadnieniu Projektu.
Szczegółowa treść projektu dostępna na stronie RCL: https://legislacja.gov.pl/projekt/12383852/katalog/13050740#13050740
II. Obowiązkowe publikowanie cen mieszkań
W dniu 20 styczna 2025 r. do Sejmu wpłynął kolejny projekt zmiany ustawy deweloperskiej – tym razem zmiany proponuje Klub Parlamentarny Polska 2050-Trzecia Droga (dalej „Projekt 2”). Projekt 2 zakłada nałożenie na deweloperów realizujących przedsięwzięcia deweloperskie dodatkowych obowiązków.
Pierwszy obowiązek to prowadzenie własnej strony internetowej. Z jednej strony dla większości przedsiębiorców to już norma. Jednakże wielu małych deweloperów, którzy realizują małe inwestycje, swoich stron internetowych nie prowadzi, więc będzie to dodatkowy koszt.
Drugi, na tak prowadzonej stronie internetowej od dnia rozpoczęcia sprzedaży do dnia sprzedaży ostatniej nieruchomości lub jej części objętej przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym będzie miał obowiązek podawać informacje o: (i) adresie siedziby, (ii) sposobie kontaktu z deweloperem, (iii) lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz (iv) cenie za metr kwadratowy oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży, (v) cenie pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie lokalu lub domu oraz (vi) o innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży. Ceny i opłaty mają być podawane z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.
Tutaj warto zwrócić uwagę, że projektodawcy błędnie posługują się pojęciem umowy sprzedaży odnosząc się do „świadczeń pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić”. Ustawa deweloperska reguluje przede wszystkim umowy deweloperskie, w których deweloper zobowiązuje się do zbudowania budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności oraz umowy zobowiązujące zawierane już po wybudowaniu. Umowy sprzedaży nie są głównym przedmiotem regulacji ustawy. Jak zaś wskazują komentatorzy do ustawy deweloperskiej – umowa deweloperska i umowa sprzedaży to dwa odrębne typ umów. W tym zakresie też, naszym zdaniem zbyt szeroko zostało sformułowane „inne świadczenia pieniężne” niż wynikające z ceny metra kwadratowego lokalu i pomieszczeń przynależnych, świadczeniach pieniężnych. Na przykład, czy na podstawie tego przepisu deweloperzy będą mieli obowiązek prezentacji ceny np. za miejsce parkingowe, czy może także cennik zmian lokatorskich. Na pewno wymaga to doprecyzowania.
Trzeci obowiązek będzie polegał na aktualizacji cen, tj. w przypadku zmiany cen deweloper z dniem zmiany miałby obowiązek uaktualnienia na stronie internetowej informacji z podaniem daty zmiany i zasad stosowania obniżonych cen, z zachowaniem informacji od rozpoczęcia sprzedaży. W naszej ocenie, proponowany przepis powodować będzie istotne problemy przy wielokrotnej zmianie cen. Nie rozumiemy też, dlaczego deweloperzy mieliby się tłumaczyć ze swojej polityki cenowej – żadna inna grupa przedsiębiorców takiego obowiązku nie ma. Jeżeli deweloperzy mieliby zostać zobowiązani do pokazywania wcześniejszych cen to projektodawcy powinni dopasować projekt do już istniejących w polskim systemie prawnym obowiązków informowania o zmianach cen wynikających np. z dyrektywy Omnibus.
Po czwarte, w reklamach, ogłoszeniach i innych formach oferowania deweloper byłby obowiązany podawać adres strony internetowej, na której będą uwidocznione powyższe informacje.
Naruszenie powyższych obowiązków miałoby stać się jedną z praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów podlegających kontroli Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 25 lutego 2025 r.
autor:
Nasze artykuły i alerty prawne możesz otrzymywać jako pierwszy, prosto na swoją skrzynkę mailową! Zapisz się do newslettera klikając w link lub skontaktuj się z nami pod adresem mailowym social@kglegal.pl, aby spersonalizować wysyłane treści.
