Kolejny miesiąc minął, a więc w pierwszy czerwcowy wtorek powinniśmy dla Państwa przygotować podsumowanie zmian w prawie w maju i czerwcu – przy czym (w naszej subiektywnej ocenie oczywiście), nic nie jest teraz pilniejsze niż koniec okresu przejściowego na stosowanie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego („stara ustawa deweloperska”), który kończy się z dniem 1 lipca 2024 r. i jest bardzo dużą zmianą.
Dla wielu deweloperów przepisy przejściowe ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („nowa ustawa deweloperska”) nadal są niejasne i otrzymujemy w tym zakresie wiele zapytań, stąd postanowiliśmy napisać o dwóch ważnych zagadnieniach związanych z kontynuacją przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych po dniu 1 lipca 2024 r.
Po pierwsze jednak, zapraszamy do zapoznania się z naszymi artykułami, w których już w 2021 r. analizowaliśmy zmiany wprowadzane przez nową ustawę deweloperską oraz do bezpośredniego kontaktu, gdyż tak najlepiej moglibyśmy Państwu doradzić we wprowadzeniu nowej ustawy deweloperskiej w swoich organizacjach.
Co więcej, w tym miejscu chcemy podziękować Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich i Związkowi Banków Polskich, które poprzez skierowanie zapytań do Prezesa Urzędu Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) uzyskały odpowiedzi, których wnioski chcemy Państwu dzisiaj przedstawić.
Składka na DFG
Najważniejszym założeniem ustawodawcy w przyjęciu nowej ustawy deweloperskiej było zapewnieniem nabywcom jak największej ochrony, w tym też co do środków wpłacanych przez nich na rachunki powiernicze. To legło u podstaw stworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego („DFG”), którego głównym celem jest zwrot środków wpłaconych przez nabywców na poczet ceny, na wypadek upadłości dewelopera lub banku (szerzej o zakresie ochrony DFG pisaliśmy tutaj). Na poczet tej ochrony deweloper ma obowiązek dokonywać terminowych wpłat składek na DFG odpowiednio do wybranego rodzaju środka ochrony, w postaci otwartego lub zamkniętego rachunku powierniczego.
Składka stanowi iloczyn stawki procentowej określonej w rozporządzeniu, o którym mowa w art. 49 ust. 8 nowej ustawy deweloperskiej oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. To rozporządzenie w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zostało podpisane przez Ministra Rozwoju i Technologii w dniu 21 czerwca 2022 r. i weszło w życie w dniu 1 lipca 2022 r.
Tymczasem art. 49 ust. 6 nowej ustawy deweloperskiej stanowi, że wysokość składki na DFG jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Tymczasem na moment rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych w przedsięwzięciach deweloperskich lub zadaniach inwestycyjnych, które miały miejsce przed dniem 1 lipca 2022 roku, nie obowiązywało żadne rozporządzenie określające wysokość stawki.
Wobec tego, dla przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem 1 lipca 2022 r., a w których od dnia 2 lipca 2024 r. dalej będą zawierane umowy deweloperskie lub umowy zobowiązujące, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 i 3 nowej ustawy deweloperskiej, wysokość stawki procentowej według których jest wyliczana kwota składki na DFG wyniesie 0%. Co warto jednak podkreślić, niezależnie od tego, że składka faktycznie nie będzie odprowadzana, nabywcy będą chronieni przez system DFG, a deweloperzy nadal zobowiązani do wykonywania obowiązków w zakresie przekazywania danych do ewidencji DFG.
Lukę tę zauważył Prezes UOKiK i zwrócił się do właściwego ministra o nowelizację przepisów, przy czym do dziś nie został przedstawiony projekt takich zmian. Inicjatywę ustawodawczą w tym zakresie posiada też sam Prezes UOKiK i niewykluczone, że w tym zakresie pojawi się nowelizacja przepisów.
Rachunki powiernicze dla inwestycji na „starych” i „nowych” zasadach
Przepisy przejściowe zawarte w nowej ustawie deweloperskiej są krótkie i bardzo niejasne. Wobec tego kolejną luką prawną, która wywołała wiele dyskusji, była kwestia co należy zrobić z rachunkami powierniczymi w przypadku przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych, które częściowo zostały zrealizowane na starej ustawie deweloperskiej, ale będą kontynuowane po dniu 1 lipca 2024 r.
Art. 78 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej mówiący, że „do umów o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 5 ustawy uchylanej w art. 80 [tj. starej ustawy deweloperskiej – przyp. JB], stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1–3 i art. 11 niniejszej ustawy” na to pytanie nie daje odpowiedzi.
Wobec tego, z takim zapytaniem do UOKiK zwrócił się Związek Banków Polskich. W odpowiedzi zaś UOKiK wskazał, że opowiada się za rozwiązaniem by na potrzeby dalszej realizacji inwestycji po dniu 1 lipca 2024 r. deweloperzy zawarli z bankami nowe umowy o prowadzenie rachunków powierniczych, zgodnych z nową ustawą deweloperską. W praktyce oznacza to, że dla takich inwestycji będą prowadzone dwa rachunki powiernicze.
Pomimo, że UOKiK nie ma prawnych podstaw do wydawania wiążących wykładni prawa to jako projektodawca nowej ustawy deweloperskiej swoje stanowisko przedstawił i zostało ono przyjęte przez banki. Nie jest to idealne rozwiązanie, bo to powinno wynikać wprost z przepisów, ale przynajmniej pozwala na uniknięcie sytuacji, w której deweloperzy musieliby wstrzymywać się podpisywaniem umów z nabywcami tylko dlatego, że nie wiadomo na jaki rachunek powierniczy miałaby być wpłacana cena.
Opisywane powyżej zagadnienia to tylko dwa z wielu, które nadal nurtują deweloperów mieszkaniowych. Potrzebę aktualnych informacji widzimy także po frekwencji i aktywności uczestników szkoleń, które prowadzimy zarówno wraz z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, jak i dla indywidualnych deweloperów. Dlatego zapraszamy do kontaktu i przypominamy, że został już niecały miesiąc do dostosowania sprzedaży do przepisów nowej ustawy deweloperskiej we wszystkich inwestycjach deweloperskich na rynku mieszkaniowym.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 03 czerwca 2024 r.
autor/redaktor cyklu:
