Когда в июне 2020 года мы запустили нашу серию «Вторничные утра для строителей», мы хотели ознакомить вас с изменениями, связанными с вступлением в силу поправок к Закону о строительстве. Более того, с тех пор мы гораздо подробнее осветили эти темы и надеемся, что они окажутся полезными в ходе ваших инвестиций. Спустя два года мы хотим внести небольшое изменение, и в первый вторник каждого месяца мы будем готовить обзор наиболее важных изменений в законодательстве, которые вступили или вступят в силу, а также текущих решений и толкований. Вкратце, мы будем кратко представлять актуальную информацию, которая может быть полезна с точки зрения рынка недвижимости. Конечно, мы знаем о дальнейших запланированных и объявленных изменениях в Законе о строительстве, но эта тема станет предметом отдельной статьи.
Итак, начнём с сегодняшней статьи.
I. Крайний срок подачи деклараций об источниках тепла – 30 июня 2022 года.
Обязанность подавать декларации об источниках тепла вытекает из измененного Закона от 21 ноября 2008 года о поддержке тепловой модернизации и реконструкции, а также о центральном реестре выбросов от зданий. Поправка вступила в силу 1 июля 2021 года и ввела 12-месячный период, в течение которого все владельцы зданий обязаны подавать декларации, которые станут частью Центрального реестра выбросов от зданий (ЦРЗЗ). Мы подробно писали об этом в статье № 58 , и мы рекомендуем вам прочитать ее еще раз.
Заявления можно подать в бумажной форме в соответствующий муниципальный орган или заполнить онлайн через приложение ZONE https://ceeb.gov.pl/ (требуется вход через доверенный профиль, e-ID или через выбранные банки). По данным Главного управления строительного контроля, к 18 мая 2022 года было подано более 3,5 миллионов заявлений.
В то же время, хотели бы напомнить вам, что в соответствии с правилами, непредставление декларации наказывается штрафом, налагаемым в соответствии с Процессуальным кодексом по мелким правонарушениям.
II. Новый закон о развитии вступает в силу 1 июля 2022 года.
Мы уже много раз и подробно писали об этом (№ 47, № 48, № 49, № 50, ,№ № 51, 52, № 53, № 54№ 55, № 56, № 57), но это настолько важная тема, что стоит напомнить еще раз: 1 июля 2022 года вступает в силу новый закон о развитии, а именно Закон от 20 мая 2021 года о защите прав покупателей жилых помещений или одноквартирных домов и о Гарантийном фонде застройщика.
Разумеется, в течение следующих двух лет застройщики будут иметь право применять положения действующего закона, если они начнут продажи и заключат хотя бы один договор на строительство до этой даты. Однако стоит помнить, что новый закон о строительстве требует от всех застройщиков создания эскроу-счетов и внесения дополнительных положений в существующие типовые договоры на строительство (даже если они осуществляют строительный проект в соответствии с действующими правилами).
Постановление министра развития и технологий относительно процентных ставок, используемых для расчета взносов в Фонд гарантий застройщиков, еще не подписано, и на данный момент известен только проект текста. Согласно проекту, ставка для открытых эскроу-счетов должна составлять 0,45%, что менее половины ставки, предусмотренной новым Законом о развитии. Для закрытых эскроу-счетов предлагаемая ставка составляет 0,1%, что является максимально допустимой ставкой.
Интересно, что президент Управления по защите конкуренции и прав потребителей (UOKiK) в своем заключении по проекту регламента указал, что размер взноса «был рассчитан на чрезмерно низком уровне и не учитывает текущие риски для покупателей, включая недооценку платежей, связанных с банкротствами застройщиков, вызванными текущей экономической и геополитической ситуацией». Национальный банк Польши (НБП) и Фонд страховых гарантий (ФСГ) также считают, что ставка взноса по открытым эскроу-счетам значительно занижена. ФСГ прямо заявляет, что этот взнос должен составлять 0,96%. Между тем, Польская ассоциация застройщиков (ПЗД) указала, что ставка должна быть установлена на уровне 0,2%. Министерство финансов и технологий (МЗТ) ответило на замечания, заявив, что рассмотрело их, но остается приверженным первоначально предложенной ставке взноса, отметив, что эта ставка может быть изменена (скорее в сторону повышения) при необходимости . Поэтому можно предположить, что первоначальный процент взноса будет принят на первоначально предложенном уровне.
Что касается законопроекта, призванного отложить вступление в силу нового закона о развитии, на сайте Сейма по-прежнему указано, что заявителям было предложено предоставить дополнительное обоснование. Учитывая, что до 1 июля осталось менее четырех недель, шансы на его принятие действительно невелики.
III. Технические условия – продление срока внесения изменений на 2 года
В конце 2021 года тогдашний министр развития и технологий представил на обсуждение проект постановления о технических требованиях, которым должны соответствовать здания и их местоположение. Те из вас, кто видел этот проект на 208 страницах, знают, что его вступление в силу в сентябре 2022 года негативно повлияет на весь рынок недвижимости.
Законодатель также принял это к сведению, и 10 мая 2022 года был опубликован Закон от 24 марта 2022 года, вносящий поправки в Закон о защите прав арендаторов, муниципальных жилищных ресурсах, а также в Гражданский кодекс и Закон об обеспечении доступности для лиц с особыми потребностями. Этот закон продлил срок действия действующего Постановления министра инфраструктуры от 12 апреля 2002 года о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их местоположение, еще на два года. Это означает, что оно не истечет до 20 сентября 2024 года. Есть надежда, что к тому времени будет разработано новое постановление, учитывающее требования всех участников инвестиционно-строительного процесса.
IV. Закон о гарантированных жилищных кредитах – 26 мая 2022 г.
В мае также вступили в силу положения Закона от 1 октября 2021 года о гарантированных жилищных кредитах. Согласно предположениям законодателей, этот закон призван увеличить число людей, которые смогут позволить себе приобрести жилье, предоставляя «гарантию погашения части гарантированного жилищного кредита», тем самым заменяя первоначальный взнос, необходимый для получения ипотеки.
Однако, похоже, что в нынешних экономических условиях коэффициенты, заложенные в законе и являющиеся основой для расчетов, несомненно, занижены, и покупатели в большинстве крупных городов не будут иметь доступа к этой льготе. Сообщения указывают на то, что правительство планирует увеличить эти коэффициенты, но это пока остается неизвестным.
В заключение можно сказать, что в случае значительного увеличения коэффициентов, лежащих в основе предоставления гарантий, подобный инструмент, по всей видимости, мог бы увеличить число потенциальных покупателей квартир как на первичном, так и на вторичном рынках.
V. Толкование решения ГУНБ относительно передачи решения о легализации несанкционированного строительства
Несомненно, официальные толкования нормативных актов не имеют юридической силы в Польше, но на практике они формируют работу архитектурно-строительных надзорных органов. На сайте Главного управления строительного контроля (ГУНК) в разделе новостей периодически публикуются статьи из серии «Интересные толкования». Последняя статья касалась возможности переноса решения о легализации здания в соответствии со статьей 40 Закона о строительстве.
В своем решении ГУНБ указал, что, поскольку законодатель не упомянул это решение в указанной статье, нельзя предполагать, что решение о легализации, упомянутое в статье 49, пункте 4 Закона о строительстве, может быть перенесено.
Что это означает на практике? Если после вынесения решения о легализации происходит смена собственника недвижимости с незаконной постройкой, на которую еще не выдано разрешение на эксплуатацию, то лицо, ставшее собственником незаконной постройки, но не являвшееся адресатом решения о легализации, не сможет получить такое разрешение. Заявление может подать только адресат решения о легализации. Поэтому в договорах купли-продажи недвижимости целесообразно получить такое обязательство от предыдущего собственника. Однако проблема возникает, если предыдущий собственник умер или был ликвидирован. В таком случае, по всей видимости, процедуру легализации придется повторить.
На следующей неделе, в связи с большим интересом и многочисленными запросами, полученными в связи с вступлением в силу Закона о гарантированных жилищных кредитах, мы посвятим этой теме отдельную статью в нашей серии.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 6 мая 2022 года.
автор:
