В сегодняшней статье, являющейся частью серии «Вторничные утра для строительной отрасли», мы хотели бы вернуться к вопросам, вызвавшим активное обсуждение на рынке недвижимости, касающимся планируемых правил регулирования краткосрочной аренды зданий и помещений, не имеющих прямого отношения к гостиничной деятельности.
Мы писали об этих предлагаемых изменениях в декабре 2026 года в рамках парламентского законопроекта, который в настоящее время рассматривается как парламентский документ № 2353 (№ 283, далее именуемый «Парламентский законопроект»), а также в январе, когда писали о правительственном законопроекте о внесении поправок в Закон о праве собственности на помещения (№ 288, далее именуемый «Правительственный законопроект»). В связи с запросами наших клиентов мы решили сравнить предлагаемые в этих законопроектах изменения, затрагивающие возможность краткосрочной аренды.
Правительственный проект – разделение помещений в многоквартирных домах
Законопроект правительства вводит новые правила установления индивидуальной собственности на помещения в многоквартирных домах. Согласно предлагаемым правилам, установление индивидуальной собственности на помещения в таких зданиях будет возможно только при определенных условиях. В частности, оно должно соответствовать требованиям к жилым или коммерческим помещениям, указанным в технико-строительных нормах.
Проект также предусматривает, что муниципальный совет сможет посредством резолюции определять принципы установления отдельной собственности на помещения в многоквартирных домах на территории муниципалитета или его части.
На практике это означает, что можно вводить местные ограничения на распределение помещений в таких зданиях.
Парламентский законопроект – определение краткосрочной аренды жилья
Законопроект, внесенный парламентом, будет напрямую регулировать краткосрочную аренду жилья, начиная с определения ее как платного предоставления услуг по аренде одноквартирного дома, жилого помещения или его части на срок не более 30 дней.
Арендовать жилье можно как через онлайн-платформы бронирования, так и другими способами.
Одно из ключевых предложений — введение обязательного получения согласия жилищного кооператива или жилищного объединения на осуществление краткосрочной аренды помещений, расположенных в многоквартирных домах.
Отсутствие решения в течение 6 месяцев с даты подачи заявления будет означать так называемое молчаливое согласие.
Законопроект также предусматривает исключение для собственников, постоянно проживающих в помещении и сдающих его в краткосрочную аренду не более чем на 3 месяца в году.
Законопроект также вводит обязанность вносить краткосрочной аренде в реестр, который ведет коммуна.
Как эти проекты могут повлиять на выдачу свидетельств о независимости в жилищном обеспечении?
Хотя парламентский проект напрямую не регулирует вопрос независимости помещений, оба проекта могут иметь общее практическое значение.
Предлагаемые изменения могут ограничить:
- разделение помещений в многоквартирных домах
- ограничения на использование помещений в модели краткосрочной аренды в жилых домах и коллективных жилищах.
Переходные положения
В правительственном проекте (версия от 20.02.2026) предусмотрено, что новые ограничения не будут применяться к зданиям коллективного жилья: (i) существовавшим до 1 января 2027 года или (ii) построенным на основании разрешения на строительство, выданного до этой даты.
В то же время мы хотели бы отметить, что сообщения в СМИ указывают на возможность внесения поправок в данное положение, которые будут применяться к инвестициям, завершенным до 1 января 2027 года. Это создаст значительные трудности для инвесторов, которые не только получили разрешения на строительство, но и уже начали строительство и, возможно, даже заключили предварительные договоры купли-продажи таких объектов, поскольку они не смогут получить свидетельства о независимости для таких объектов. Мы надеемся, что эти сообщения не приведут к изменениям в проекте.
В свою очередь, в проекте закона предполагается, что положения вступят в силу через 6 месяцев после публикации закона, и организации, которые до сих пор занимались краткосрочной арендой, смогут продолжать это делать без внесения в реестр в соответствии с действующими правилами еще в течение 12 месяцев с даты вступления закона в силу.
В целом, оба проекта в настоящее время находятся на стадии законодательного рассмотрения, и их окончательная форма может еще измениться. Это особенно актуально, учитывая, что сфера действия регламентов обоих проектов указывает на схожее направление, но конкретные предложения по их реализации различаются. Нет сомнений в том, что краткосрочная аренда будет регулироваться, как это предусмотрено Регламентом (ЕС) 2024/1028 Европейского парламента и Совета (так называемый Регламент о краткосрочной аренде). Однако менее ясно, будет ли внедрена система регистрации краткосрочной аренды к установленному в Регламенте сроку 20 мая 2026 года.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 17 марта 2026 года.
Автор/редактор серии:
