W dzisiejszym artykule z cyklu pt. „Wtorkowe Poranki dla Budowlanki” kontynuujemy analizę zakresu obowiązków uczestników procesu budowlanego, skupiając się tym razem na przedstawieniu roli inwestora.
Proces budowlany jest złożonym przedsięwzięciem, wymagającym zarówno technicznej precyzji jak również strategicznego zarządzania finansami, zasobami ludzkimi oraz materiałami. Inwestor jest kluczową postacią procesu budowlanego, nie tylko bowiem jest jego inicjatorem, ale kluczem do powodzenia całego projektu. Dlatego dziś przyjrzymy się bliżej jego obowiązkom oraz wyzwaniom, które stoją przed nim na różnych etapach realizacji projektu.
Inwestor nie posiada swojej definicji w aktach prawnych. Najprościej więc tłumacząc inwestor budowlany to osoba fizyczna lub prawna, która przeznacza środki na realizację budowy i w imieniu której realizowana jest cała inwestycja. Warto również pamiętać, że inwestor jako uczestnik procesu budowlanego nie musi być właścicielem gruntów, ale musi posiadać zezwolenie na realizację inwestycji od właściciela. To inwestor musi posiadać pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia robót budowlanych. Dane inwestora muszą także zostać wskazane na tablicy budowy.
Do obowiązków inwestora, wymienionych w art. 18 Prawa budowlanego, należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:
- opracowania projektu budowlanego i stosownie do potrzeb innych projektów (np. projektów wykonawczych);
- objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy;
- opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
- wykonania i odbioru robót budowlanych; w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
Ponadto inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie jak również może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego, chyba że wcześniej właściwy organ architektoniczno-budowlany, w decyzji o pozwoleniu na budowę, nałożył na inwestora powyższy obowiązek.
W przypadku prowadzenia prac budowlanych przy zabytku to inwestor zobowiązany jest do uzyskania odpowiednich zgód, zgłoszeń lub uzgodnień konserwatorskich. Co więcej, obowiązek zapewnienia by roboty budowlane przy zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru, były kierowane oraz sprawowany był nadzór inwestorski przez osoby spełniające wymagania wynikające z art. 37c z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (tj. osoby posiadające uprawnienia budowlane określone przepisami Prawa budowlanego oraz które przez co najmniej 18 miesięcy brały udział w robotach budowlanych prowadzonych przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru lub inwentarza muzeum będącego instytucją kultury), spoczywa również na inwestorze.
Kolejne obowiązki inwestora wynikają z art. 42 Prawa budowlanego. Zgodnie z nim, inwestor jest zobowiązany:
- zapewnić sporządzenie projektu technicznego (z wyjątkami wynikającymi z ustawy) w przypadku: (a) robót budowlanych objętych decyzją o pozwoleniu na budowę, (b) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–4 Prawa budowlanego, (c) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, (d) instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d Prawa budowlanego;
- ustanowić kierownika budowy w przypadkach wymaganych przez Prawo budowlane – np. taki obowiązek może zostać wyłączony w drodze decyzji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, jeżeli jest to uzasadnione nieznacznym stopniem skomplikowania robót budowlanych lub innymi ważnymi względami,
- ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego – również w przypadkach określonych przez Prawo budowlane lub gdy wynika to z decyzji o pozwoleniu na budowę;
- przekazać kierownikowi budowy projekt budowlany, w tym projekt techniczny, o ile jest wymagany.
Inwestor musi powiadomić odpowiednie organy administracyjne (powiatowego lub wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) oraz projektanta nadzorującego zgodność realizacji budowy z projektem o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, wymagających pozwolenia na budowę, przynajmniej 7 dni przed ich rozpoczęciem. Powiadomienie to powinno zawierać pisemne oświadczenie kierownika budowy o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęciu obowiązku kierowania budową. Dodatkowo, wymagane jest zaświadczenie o wpisie kierownika budowy na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, które uprawnia go do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Jeśli ustanowiono nadzór inwestorski, należy dołączyć oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, potwierdzające przyjęcie przez niego obowiązku nadzoru nad robotami budowlanymi (wraz z zaświadczeniem o wpisie na liście członków właściwej izby). Inwestor na podstawie art. 41 ust. 4 Prawo budowlane musi również dostarczyć informację dotyczącą bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, która będzie umieszczona na placu budowy przez kierownika budowy.
Wraz z zawiadomieniem o rozpoczęciu robót budowlanych inwestor zgłaszając się do odpowiedniego organu, wydającego pozwolenie na budowę, występuje o wydanie dziennika budowy, który jest urzędowym dokumentem przebiegu robót budowlanych oraz okoliczności i zdarzeń występujących w toku procesu budowy. Aktualnie dziennik ten może zostać wydany w formie elektronicznej.
Podsumowując, inwestor budowlany odgrywa kluczową rolę w procesie budowlanym, przeznaczając swoje środki finansowe na realizację inwestycji. Inwestor jest fundamentalnym elementem każdego projektu budowlanego. Jego zaangażowanie, decyzje i umiejętności zarządzania mają bezpośredni wpływ na sukces realizowanej inwestycji. Właśnie dlatego tak istotne jest, aby inwestor był dobrze przygotowany do pełnienia swojej roli i świadomy wszystkich swoich obowiązków oraz uprawnień w procesie budowlanym.
Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie jest to porada prawna.
Stan prawny na dzień 12 sierpnia 2024 r.
autor:
